每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 尚希(xi) 發自(zi)北(bei)京    

每(mei)經記者 尚(shang)希(xi) 發(fa)自北京

“到處(chu)都是紅旗的(de)海(hai)洋、生產的(de)景(jing)象，非常鼓舞人心，”回憶起2008年(nian)(nian)曹妃甸之行，萬年(nian)(nian)基(ji)業(ye)集(ji)團投資發展中心（以下簡稱萬年(nian)(nian)基(ji)業(ye)）總經(jing)理劉家勝仍然激動(dong)不已。

曹妃(fei)甸的愿景曾點燃了劉家勝(sheng)和其團隊的斗志(zhi)，這一(yi)切與公(gong)司(si)的理想高度吻合——綠色、生態、區域運營，曹妃(fei)甸國際生態城(cheng)迅(xun)速(su)被(bei)列為萬年(nian)基業“二次創業”的開幕大戲。然而(er)，5年(nian)過去，萬年(nian)基業的曹妃(fei)甸項目仍(reng)停滯(zhi)不前。

萬年基業(ye)曹(cao)妃甸(dian)生(sheng)態城(cheng)遇到的挫折只是眾多企業(ye)在環首都城(cheng)市發(fa)展中的縮影，現實(shi)問題難以逾越，即人口增長(chang)與產(chan)業(ye)引入的相互作用(yong)力在過去(qu)數十(shi)年間并沒有(you)得到有(you)效解決。首都經濟(ji)圈一體化3.0版(ban)本開啟，這(zhe)些(xie)“先行者”繼續堅守。

200公里外的難(nan)題/

萬年基業(ye)之所以(yi)將腳步(bu)邁到200公里以(yi)外(wai)的唐山曹妃甸，緣于北京長辛店生態城項(xiang)目的成功，如果能成功復制，難(nan)度可大(da)大(da)降低。

理想很豐(feng)滿，現實(shi)卻骨感，實(shi)際開發過程中不可控(kong)因素很多。

不同于大多數(shu)企(qi)業(ye)的(de)(de)開發模式(shi)，萬(wan)年基(ji)(ji)業(ye)將產品(pin)線確(que)定為(wei)城(cheng)市(shi)生態(tai)區域運(yun)營(ying)開發，“北京長(chang)辛店生態(tai)城(cheng)項目(mu)(mu)實際上是從2006年12月(yue)開始(shi)，我們(men)委托英國的(de)(de)一家公司(si)進行(xing)項目(mu)(mu)設計規(gui)劃，2008年，與豐臺區政府、北京城(cheng)市(shi)規(gui)劃院進行(xing)區域生態(tai)規(gui)劃研究，最終在2010年獲得審批(pi)后(hou)取得了首發項目(mu)(mu)的(de)(de)開發權(quan)。”萬(wan)年基(ji)(ji)業(ye)集團副總裁郭(guo)衛東告訴 《每日經濟新聞》記者。

據北京市豐(feng)臺(tai)規(gui)劃分(fen)局局長楊浚介紹，長辛店生(sheng)態(tai)(tai)城是將生(sheng)態(tai)(tai)規(gui)劃融入到城鄉規(gui)劃設計與管理系統，生(sheng)態(tai)(tai)控制(zhi)指標已納(na)入規(gui)劃行政許可(ke)文件，規(gui)劃審查管理流程(cheng)付諸實施。

據《每日經濟新聞》記者了解(jie)，隨著長辛(xin)店(dian)生(sheng)(sheng)態城的建(jian)設，北京市(shi)規劃與國土部門已經將(jiang)生(sheng)(sheng)態控制條件納入規劃許可文件和土地招標文件，建(jian)立(li)了生(sheng)(sheng)態城市(shi)建(jian)設全(quan)生(sheng)(sheng)命(ming)周期的監管體系(xi)。

但長辛店項目積累的(de)經(jing)驗未(wei)能在(zai)曹妃(fei)甸得到更好的(de)發揮(hui)。

在(zai)接觸曹(cao)妃甸(dian)項目時(shi)，萬年基業(ye)基本已經完成了北(bei)京長辛店(dian)項目的(de)前(qian)期規劃。在(zai)劉家勝看來，與曹(cao)妃甸(dian)結緣也是(shi)偶然的(de)機遇，“當(dang)時(shi)我們正(zheng)處于‘二(er)次創業(ye)’的(de)初始階段，公司計劃從傳統開發(fa)(fa)商轉型為(wei)區域運(yun)營商，并有綠色發(fa)(fa)展戰略(lve)，很多(duo)想法都與曹(cao)妃甸(dian)當(dang)時(shi)打造的(de)國際生態(tai)城發(fa)(fa)展理念不謀(mou)而合(he)。”

據了(le)解，當時(shi)曹(cao)妃(fei)甸國際生態(tai)城已啟動，并(bing)委托瑞典SWECO公司制定(ding)曹(cao)妃(fei)甸新城生態(tai)指(zhi)標體系以(yi)及總(zong)體規劃(hua)，“他們(men)(men)也(ye)在尋求國內企業(ye)參與投資，而我們(men)(men)專注做(zuo)生態(tai)城項(xiang)目的研發，在北京也(ye)有了(le)一(yi)個項(xiang)目，所以(yi)就決定(ding)與當地政府成立合作公司打造曹(cao)妃(fei)甸生態(tai)城。”劉家勝說。

雙方的(de)(de)(de)計劃是(shi)將曹妃甸打造成全國生態城市的(de)(de)(de)標桿。“一開(kai)始(shi)我們和政府(fu)達成的(de)(de)(de)合(he)作(zuo)是(shi)利用企業(ye)的(de)(de)(de)資源、專業(ye)技術(shu)平臺以(yi)及投融資能力，政府(fu)制定規(gui)則(ze)提供平臺。”劉(liu)家勝說。

如果(guo)只(zhi)是(shi)單(dan)純的(de)(de)(de)住宅開發，那么，只(zhi)要(yao)有(you)足夠的(de)(de)(de)需(xu)求存在，項(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)成功基本就(jiu)有(you)了保證，但(dan)劉(liu)家勝認(ren)為，對(dui)于需(xu)要(yao)大量產(chan)業依托(tuo)的(de)(de)(de)生態城項(xiang)目(mu)來說，考驗的(de)(de)(de)不(bu)只(zhi)是(shi)開發企(qi)業的(de)(de)(de)運營能力，更(geng)需(xu)要(yao)所在區(qu)域(yu)(yu)對(dui)于目(mu)標產(chan)業擁有(you)足夠吸引力，這(zhe)種吸引力不(bu)僅依托(tuo)區(qu)域(yu)(yu)發展潛(qian)力，更(geng)多決定性因素還在于政(zheng)策(ce)扶(fu)持的(de)(de)(de)力度。

比(bi)如長辛店項(xiang)目，“項(xiang)目在2010年(nian)通過審批(pi)之后(hou)，政(zheng)府在土(tu)地規(gui)劃(hua)、用(yong)地指標、區域配套(tao)以及資金投(tou)入方面支持力度非(fei)常大(da)。”劉家勝(sheng)說。

“前(qian)期規劃(hua)的(de)(de)自(zi)由度非(fei)常大(da)，幾乎沒(mei)有政(zheng)策的(de)(de)限制，但后(hou)期政(zheng)府的(de)(de)支持(chi)卻薄弱了很多(duo)。而唐(tang)山的(de)(de)支持(chi)力度有限，由于地(di)緣關(guan)系，河北一直以來的(de)(de)發展都(dou)缺(que)乏合力，最(zui)終這個區域(yu)出現了后(hou)勁不足的(de)(de)情(qing)況。”劉家(jia)勝說(shuo)。

一(yi)位接近曹妃(fei)甸管委(wei)會的人士對《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者說，由于整(zheng)個(ge)河北都在壓減產能、轉型升級，很多(duo)項目的進展(zhan)都比較緩慢，“而且目前(qian)進入的企業雖然大，但作為傳(chuan)統行業，帶(dai)動性較差。比如(ru)首鋼，核心(xin)利(li)潤還是留在了(le)北京。”

紅利與博弈/

眼(yan)下，劉家(jia)勝基本還保(bao)持(chi)了每個月至少去一(yi)(yi)次曹(cao)妃甸的頻率，對于京津冀一(yi)(yi)體化，他(ta)也感覺(jue)到了些(xie)許變化。

“當(dang)地領(ling)導開(kai)會(hui)的次(ci)數(shu)增多，都開(kai)始討(tao)論如何(he)做好準備(bei)。以前有(you)(you)投資意向的企業(ye)又重新有(you)(you)了聯(lian)系，大家(jia)都在互通有(you)(you)無(wu)，了解新的消(xiao)息。”劉家(jia)勝說道。

“曹(cao)妃甸(dian)地處京津冀三(san)角地帶的(de)腹地，擁有北方優質(zhi)的(de)深海港口資源(yuan)(yuan)，同時土(tu)地不(bu)占用耕(geng)地指標(biao)，灘涂用地的(de)資源(yuan)(yuan)廉價且(qie)優質(zhi)，作為承(cheng)接(jie)(jie)京津地區的(de)產業(ye)溢出和升級都非常合(he)適。”上述接(jie)(jie)近曹(cao)妃甸(dian)管(guan)委會(hui)人士向《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者表(biao)示，從技(ji)術上看，曹(cao)妃甸(dian)國(guo)際生(sheng)態城不(bu)存(cun)在問題，主要(yao)因政府管(guan)理(li)部(bu)門的(de)調(diao)整，規劃(hua)定位一直不(bu)明確，加之資金投入(ru)有限，只是停留(liu)在一個(ge)地級市的(de)發(fa)展(zhan)戰(zhan)略(lve)上，很難引起國(guo)家(jia)的(de)重視。

該人士透(tou)露，此前曹妃甸生態(tai)城(cheng)的(de)規劃(hua)是將生態(tai)城(cheng)與(yu)港口分(fen)離，核心(xin)的(de)產業聚集區(qu)中不能有住宅(zhai)的(de)配套，但隨后又進行(xing)了多次(ci)調整，直到現在定位都很模糊。

根據《唐(tang)山曹妃(fei)甸國際(ji)生態城概念(nian)性(xing)總體規(gui)劃》，2008年(nian)~2010年(nian)為生態城基礎(chu)設(she)施和起步(bu)區建(jian)設(she)階段(duan)，起步(bu)區規(gui)劃面(mian)積12平方公里，形(xing)(xing)成6萬人(ren)左(zuo)右的(de)人(ren)口規(gui)模(mo)；中期(qi)(2011~2020年(nian))要形(xing)(xing)成80萬人(ren)左(zuo)右的(de)規(gui)模(mo)；而遠期(qi)(2020年(nian)以后)則要形(xing)(xing)成200萬人(ren)口、150平方公里面(mian)積的(de)城市規(gui)模(mo)。

2012年(nian)曹妃(fei)(fei)甸(dian)新(xin)區(qu)(qu)(qu)成立，包括曹妃(fei)(fei)甸(dian)工業(ye)區(qu)(qu)(qu)、曹妃(fei)(fei)甸(dian)國際(ji)生態城、南(nan)堡(bao)開發區(qu)(qu)(qu)以及唐海縣。但擴容后的曹妃(fei)(fei)甸(dian)區(qu)(qu)(qu)總人(ren)口亦只有(you)26萬人(ren)。

人口(kou)增(zeng)長(chang)與產業引(yin)入的相互作用力(li)在(zai)過去數(shu)十年間(jian)并沒(mei)有(you)(you)得到有(you)(you)效(xiao)解(jie)決(jue)，曹(cao)妃甸生(sheng)態(tai)城只是京津冀融合的大(da)背景下(xia)，很多環首都城市的一個(ge)縮影。

同(tong)樣(yang)作為生(sheng)態城項目(mu)，長辛(xin)店(dian)與曹(cao)妃甸(dian)項目(mu)的(de)(de)不(bu)同(tong)命運似乎(hu)也(ye)能體現出(chu)不(bu)同(tong)發展(zhan)環(huan)境(jing)、政府推力對(dui)于(yu)產業(ye)(ye)項目(mu)的(de)(de)重(zhong)要性。《每日經濟新聞(wen)》記者(zhe)獲得(de)的(de)(de)一(yi)份關于(yu)《豐臺園西區產業(ye)(ye)發展(zhan)戰略》的(de)(de)報(bao)告(gao)顯示(shi)，北京(jing)長辛(xin)店(dian)生(sheng)態城預期在2023年，綜合產業(ye)(ye)發展(zhan)將對(dui)當地經濟和就業(ye)(ye)的(de)(de)貢獻產出(chu)在250億元，就業(ye)(ye)崗位(wei)47300個。

不難看(kan)出(chu)，除了直接(jie)的經濟效益，綜(zong)合產(chan)業(ye)發展可以帶動(dong)一系列與科技(ji)研發以及金融后臺(tai)服(fu)務相關(guan)的差(cha)異性商業(ye)及物(wu)業(ye)發展機會(hui)。這恰(qia)恰(qia)是京津冀一體(ti)化所需要推動(dong)的環節。

據記者了(le)解，長辛店生態城項目的規(gui)劃(hua)研究主力(li)(li)并(bing)非(fei)只是(shi)房地(di)產開發(fa)企業，還包括了(le)豐臺區政(zheng)府以及北京(jing)市(shi)(shi)規(gui)劃(hua)委員(yuan)會，雖(sui)然由地(di)產企業主導(dao)開發(fa)，但從園區規(gui)劃(hua)過程中(zhong)的建(jian)設框(kuang)架、土地(di)、交(jiao)通(tong)、能源(yuan)、水資源(yuan)等一系(xi)列環節(jie)都建(jian)立了(le)嚴格的指標，北京(jing)市(shi)(shi)規(gui)劃(hua)與(yu)國土部門更是(shi)將生態控制條件納入了(le)規(gui)劃(hua)行政(zheng)許可文件和土地(di)招標文件，力(li)(li)求實現低碳綠色。

房企的新角色/

10年過(guo)去(qu)，京津冀(ji)一體化的(de)熱潮抵不(bu)過(guo)房地產開發大潮，在房地產開發下，北京成為購房者的(de)“殤城(cheng)(cheng)”，而(er)河北成為“睡城(cheng)(cheng)”。

顯然(ran)這并非京津冀一體化的(de)本(ben)意，如(ru)果希望(wang)從賺(zhuan)“快(kuai)錢(qian)”到賺(zhuan)“穩錢(qian)”，獲得豐(feng)厚持久的(de)收益，房地產開發企(qi)業需要新的(de)變局。

“原(yuan)來(lai)(lai)京津冀的發(fa)展還是相(xiang)對本(ben)位主義，但現在(zai)上升到國家戰略之(zhi)后，資源(yuan)該如(ru)何分(fen)配(pei)、北京的資源(yuan)怎么疏解，這(zhe)些問題(ti)我(wo)們都很重視(shi)。”在(zai)萬科集團副(fu)總裁(cai)毛大(da)慶(qing)看來(lai)(lai)，京津冀一體化不再只是房(fang)地產開發(fa)，視(shi)野應該更加寬廣。據毛大(da)慶(qing)透露，需要跟(gen)北京的城市功(gong)能(neng)更加配(pei)套，這(zhe)些城市配(pei)套將會成為萬科發(fa)力的重點(dian)。

在萬科的京(jing)津冀一(yi)體化戰略地圖中(zhong)，目標(biao)并非僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)是住宅。在毛大慶看(kan)來，中(zhong)國電子(zi)商務還處于初級發展階段，物(wu)流(liu)(liu)地產圍繞大都市周圍的高鐵、機場布局，空間很(hen)(hen)大。特別是京(jing)津冀一(yi)體化，城市群建設將給物(wu)流(liu)(liu)地產帶來很(hen)(hen)多(duo)想(xiang)象空間。

不同于住宅地產(chan)，工業物流地產(chan)雖然地價相對低(di)廉，但能否吸引足夠的需求來(lai)支撐同樣(yang)面臨挑戰(zhan)。據(ju)了解，萬科有意進入(ru)物流地產(chan)，開發模式(shi)將(jiang)更加金(jin)融(rong)化，“上游引入(ru)基金(jin)、下(xia)游有商(shang)戶，我(wo)們用品牌優勢來(lai)做服務商(shang)，這(zhe)是我(wo)們的思(si)路。”毛大慶(qing)說(shuo)。

“從物流地產、倉儲到未來的全產業鏈(lian)，我相信這絕不僅僅是(shi)簡單的房(fang)地產。”毛大慶說。

曹妃甸區情簡介

位置

唐(tang)山市(shi)南部沿海，地處(chu)環渤海經(jing)濟圈的核心位置、河北(bei)沿海經(jing)濟隆起(qi)帶(dai)的中(zhong)心區域，毗(pi)鄰京(jing)津(jin)兩大(da)城市(shi)，距(ju)北(bei)京(jing)220公(gong)里，距(ju)天(tian)津(jin)120公(gong)里,處(chu)在京(jing)津(jin)冀一(yi)小時經(jing)濟圈內

時間

2012年(nian)7月經國務院批(pi)準設立

構成

曹妃甸工(gong)業區、唐山(shan)灣生態城、南堡開發區以(yi)及3個鎮(zhen)、10個農場(chang)和2個養殖場(chang)

面積

1943平方公(gong)里，其中(zhong)：耕地38萬(wan)畝，擁有可利用(yong)岸線(xian)69.5公(gong)里、已(yi)開發利用(yong)20.03公(gong)里

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投資機會

首都經濟圈一體(ti)化(hua)催熱了誰？專家：真正利好尚待時(shi)日

每經記(ji)者 黃志偉 發自北京

據財(cai)政(zheng)部測算，京津冀(ji)一體化未來(lai)6年需(xu)要投(tou)入42萬億元。多家(jia)機構認為，這將給房地(di)產、建材、交(jiao)運、環保等(deng)方面帶來(lai)確(que)定性投(tou)資機會(hui)。

3月(yue)11日以來，京津冀(ji)一體化概念頻(pin)頻(pin)出現在兩市漲停榜上，炒作(zuo)潮(chao)也(ye)從河北迅速蔓延到天(tian)津、北京地區的房地產、基建等行業，甚(shen)至(zhi)一度出現24只(zhi)個(ge)股集體漲停局面。

但瘋狂(kuang)過后，業內專家提出(chu)(chu)冷思(si)考：京津(jin)冀一(yi)體化不僅僅面臨行(xing)政(zheng)考核，還包括財(cai)政(zheng)改革、戶籍制(zhi)度、配套措施(shi)完善等一(yi)系(xi)列問題，相關利(li)好消(xiao)息(xi)還有待頂層(ceng)設計的出(chu)(chu)臺。

多個行業迎利好

銀(yin)河證(zheng)券首席策略(lve)分析(xi)師孫建(jian)波對(dui)《每(mei)日經濟新聞(wen)》記者(zhe)表示，京(jing)津冀一體化(hua)首先(xian)帶來的是(shi)地(di)價(jia)變化(hua)。在北京(jing)相關(guan)產業(ye)的遷移過程中，由(you)于周(zhou)邊地(di)區會(hui)(hui)承(cheng)接一些新的商業(ye)用途(tu)，土地(di)用途(tu)發生變化(hua)，地(di)價(jia)也(ye)會(hui)(hui)發生變化(hua)，土地(di)會(hui)(hui)增值，相關(guan)的地(di)產板塊(kuai)會(hui)(hui)受(shou)益。

孫建波還表示，環保也是(shi)京津(jin)冀(ji)一體化的概(gai)念所在，這給鋼鐵、水泥(ni)等板(ban)塊帶(dai)來(lai)利(li)好，國家對鋼鐵、水泥(ni)產(chan)業本(ben)身是(shi)有限制的，而隨著一體化進程，這些產(chan)業面臨搬遷和轉移，會給這些公司帶(dai)來(lai)地價和設備補償，給相(xiang)關上市(shi)公司帶(dai)來(lai)利(li)好。

民生證券發(fa)布報(bao)告(gao)稱(cheng)，京津冀地區(qu)(qu)協同發(fa)展上升到(dao)國家戰(zhan)略后，后續政策將(jiang)迅(xun)速跟進，有四類機(ji)(ji)會值(zhi)得關注：一是(shi)去產(chan)能帶(dai)來(lai)的(de)部(bu)分(fen)產(chan)業局部(bu)供(gong)需逆轉，在華(hua)北(bei)地區(qu)(qu)大(da)量清(qing)理(li)水(shui)泥(ni)企業的(de)背景下(xia)，華(hua)北(bei)地區(qu)(qu)的(de)水(shui)泥(ni)產(chan)能將(jiang)顯著(zhu)收縮，這(zhe)無疑利好華(hua)北(bei)地區(qu)(qu)的(de)水(shui)泥(ni)概(gai)念(nian)股(gu)；二是(shi)機(ji)(ji)構轉移承接帶(dai)來(lai)的(de)機(ji)(ji)會，主要包括規劃建設(she)及區(qu)(qu)域概(gai)念(nian)股(gu)，其中河北(bei)承接地域的(de)可(ke)能性更為(wei)廣泛；三是(shi)環境污染治理(li)帶(dai)來(lai)的(de)機(ji)(ji)會，主要涉(she)及大(da)氣和(he)水(shui)治理(li)概(gai)念(nian)；四是(shi)交(jiao)通設(she)施互(hu)聯互(hu)通帶(dai)來(lai)的(de)機(ji)(ji)會，主要涉(she)及京津冀地區(qu)(qu)港口(kou)。

華泰證券策略研究(jiu)團隊(dui)表示，一體(ti)化(hua)過程中，河北(bei)基(ji)礎設施、城市配套設施建設將(jiang)提速、北(bei)京(jing)(jing)周邊房(fang)地(di)產的需(xu)求也將(jiang)大幅上升(sheng)，新(xin)型城鎮化(hua)指引下，產業轉(zhuan)移(yi)的同時也將(jiang)實現升(sheng)級(ji)，建議積(ji)極關注京(jing)(jing)津(jin)冀地(di)區建材(cai)、鋼鐵、電力設備、房(fang)地(di)產、環(huan)保、交運、化(hua)工、汽車等行(xing)業及個股的投資機會。

利好真正實現尚待時日

不過，孫建波(bo)表示(shi)，地價雖然有(you)升值潛力，但目前有(you)過度炒作嫌疑。據其(qi)研究，只有(you)在產業功能(neng)遷移(yi)之后，地價才能(neng)提升，而這至(zhi)少是五年(nian)以后的事情(qing)。

由于京津(jin)冀一(yi)(yi)體化(hua)戰(zhan)略是在(zai)新(xin)型(xing)(xing)城(cheng)(cheng)鎮化(hua)規劃發布之(zhi)后出爐(lu)的(de)(de)，北(bei)大縱(zong)橫合(he)伙人(ren)張文悅對《每日經(jing)濟新(xin)聞(wen)》記(ji)者表示，必須(xu)在(zai)新(xin)型(xing)(xing)城(cheng)(cheng)鎮化(hua)建(jian)(jian)設(she)(she)這一(yi)(yi)大宏觀背景下考慮一(yi)(yi)體化(hua)給房地產行業(ye)帶來(lai)的(de)(de)新(xin)要(yao)求(qiu)，新(xin)型(xing)(xing)城(cheng)(cheng)鎮化(hua)建(jian)(jian)設(she)(she)對“城(cheng)(cheng)市開發運營(ying)商”提(ti)出了更高的(de)(de)要(yao)求(qiu)。房地產企業(ye)必須(xu)雙管齊下，既要(yao)利用當前在(zai)基(ji)礎(chu)設(she)(she)施(shi)、房地產建(jian)(jian)設(she)(she)方面多年積累(lei)的(de)(de)優勢，進(jin)一(yi)(yi)步(bu)做(zuo)(zuo)好做(zuo)(zuo)優，通過(guo)綠色(se)技(ji)術(shu)、智慧技(ji)術(shu)與基(ji)建(jian)(jian)、房建(jian)(jian)技(ji)術(shu)的(de)(de)融(rong)合(he)進(jin)一(yi)(yi)步(bu)搶占發展高地；同時更要(yao)研究城(cheng)(cheng)市運營(ying)后端的(de)(de)內容，研究如何產業(ye)導入(ru)(ru)、如何人(ren)文建(jian)(jian)設(she)(she)，通過(guo)發展戰(zhan)略合(he)作(zuo)伙伴引(yin)入(ru)(ru)相關資源彌補短板，成為真(zhen)正意義上的(de)(de)“城(cheng)(cheng)市開發運營(ying)商”。