新(xin)一輪土地(di)改革面臨膠著的局面。

十八屆三中全會后(hou)，安徽(hui)、江西多地(di)大踏步地(di)推行涉及(ji)宅基地(di)、承包(bao)地(di)等(deng)農用地(di)的改革。

市場(chang)預(yu)期與政策存在不少落差。可以明(ming)確的是，土改的出發點是為(wei)了增(zeng)加(jia)農民的財(cai)產性收入，而不是為(wei)了解決城市建設用(yong)地指標。

改革大(da)幕已開啟，新(xin)土改、農(nong)地(di)(di)確權(quan)流轉、城鄉統一的(de)土地(di)(di)市場建設(she)，這些重(zhong)大(da)舉(ju)措(cuo)，都使農(nong)民擁有更(geng)大(da)財產收益權(quan)的(de)未來可期(qi)，進而將啟動農(nong)村消(xiao)費市場，為中國經濟轉型升(sheng)級(ji)注入新(xin)動力。

政策解讀

農(nong)村(cun)土改撬動百萬億市場兩部委強調“非解決城市建設用地(di)”

每經記者 金微 發(fa)自北京(jing)

在2013年12月24日閉幕的(de)中央農村(cun)(cun)工作會議上(shang)，農村(cun)(cun)土地改(gai)革成為(wei)會議重要內容之一。

2012年國土部公(gong)布的(de)全國土地出讓面積和(he)合同成(cheng)交價款分別為32.28萬公(gong)頃和(he)2.69萬億(yi)元(yuan)，每(mei)畝(mu)的(de)平均價格約55萬元(yuan)。據此(ci)測算(suan)，約2.5億(yi)畝(mu)的(de)農村(cun)建設用地價格超(chao)過(guo)百萬億(yi)元(yuan)。

農(nong)業部部長(chang)韓(han)長(chang)賦表(biao)示，“推進土(tu)地制度改革(ge)的(de)(de)基本(ben)出發點是為了(le)增加農(nong)民的(de)(de)財產性收入，不是為了(le)解決城市建設的(de)(de)用地指標。”無(wu)獨有偶，國土(tu)部副(fu)部長(chang)胡存智也表(biao)達了(le)同樣的(de)(de)觀點。

地方土改搶跑

十(shi)八屆三中全會通過的《中共中央(yang)關于(yu)全面深化改革若干重(zhong)大問題的決定》（以(yi)下簡稱《決定》）提(ti)出，要建立城鄉(xiang)統一的建設用地(di)市(shi)場；賦(fu)予農民更多財(cai)產權利。

按(an)官(guan)方(fang)界定：農民(min)(min)財產(chan)(chan)權(quan)利主要包括(kuo)農民(min)(min)的(de)土地(di)(di)承包權(quan)、宅基地(di)(di)使用權(quan)、集體收益(yi)分配權(quan)。一直以(yi)來(lai)(lai)，這些財產(chan)(chan)權(quan)利真正給農民(min)(min)帶來(lai)(lai)的(de)收益(yi)很小。以(yi)農村建設用地(di)(di)為例，我(wo)國城鎮(zhen)建設用地(di)(di)約2.5億畝(mu)，農村的(de)非(fei)農建設用地(di)(di)雖也有2.5億畝(mu)，但(dan)給農民(min)(min)帶來(lai)(lai)的(de)財產(chan)(chan)收益(yi)卻(que)極(ji)少(shao)。

中國人民大學(xue)農(nong)業(ye)與(yu)農(nong)村(cun)(cun)發展(zhan)學(xue)院副院長鄭風田表示：“農(nong)民的(de)財(cai)產(chan)(chan)(chan)權利(li)受到(dao)各種限制，如果賦予更多財(cai)產(chan)(chan)(chan)權利(li)，激活農(nong)村(cun)(cun)一(yi)直處(chu)于(yu)沉睡狀態的(de)巨量資產(chan)(chan)(chan)，將(jiang)帶來無窮的(de)發展(zhan)力量。”

十八屆三中全會剛剛閉幕(mu)不久，安徽省就出(chu)(chu)臺(tai)了《關于深化農村綜合改革示范試點工作的(de)(de)指導意見》，意見指出(chu)(chu)，將建立多(duo)元統一(yi)的(de)(de)農村土(tu)地市場；允許集體建設(she)(she)用(yong)地通過出(chu)(chu)讓、租(zu)賃、作價出(chu)(chu)資、轉讓、出(chu)(chu)租(zu)等方式(shi)依法進行流轉，用(yong)于工業、商(shang)業、旅(lv)游和農民住(zhu)宅(zhai)小(xiao)區(qu)建設(she)(she)等。

與市場預期有落差

市場(chang)的預期與實際的政策解(jie)讀總(zong)會(hui)有不(bu)小的落差。大幕開啟農(nong)村的集體土改(gai)，在(zai)2013年12月迎(ying)來官方(fang)的持續定調。

標志性(xing)事件是(shi)在2013年(nian)12月5日，中農(nong)辦主(zhu)任陳錫文在接受《人民(min)(min)日報》專訪時表示(shi)，“農(nong)村集(ji)體(ti)建設(she)用地(di)可以入市”是(shi)對中央文件的(de)(de)(de)誤讀。陳錫文表示(shi)，土地(di)制度改(gai)革三條不能(neng)突破的(de)(de)(de)底(di)線：第一，不能(neng)改(gai)變(bian)土地(di)所有制，就是(shi)農(nong)民(min)(min)集(ji)體(ti)所有；第二，不能(neng)改(gai)變(bian)土地(di)的(de)(de)(de)用途，農(nong)地(di)必(bi)須農(nong)用；第三，不管怎么改(gai)，都不能(neng)損害農(nong)民(min)(min)的(de)(de)(de)基本(ben)權益。

2013年12月11日，國土(tu)資源部黨組成(cheng)員(yuan)、副(fu)部長胡存智再度(du)明確(que)，農(nong)村宅基地制度(du)改革(ge)的方向是進一步(bu)擴大權(quan)能(neng)，賦予(yu)農(nong)民更(geng)多財產(chan)權(quan)利，而不是指宅基地可以(yi)自(zi)由買賣。

其后不(bu)久，農(nong)業部(bu)部(bu)長(chang)韓長(chang)賦也表達了(le)同樣(yang)的(de)(de)意思，“推進土地(di)制度改(gai)革(ge)的(de)(de)基(ji)本出(chu)發(fa)點是(shi)(shi)為(wei)了(le)增加(jia)農(nong)民(min)的(de)(de)財產(chan)性收入(ru)，不(bu)是(shi)(shi)為(wei)了(le)解決(jue)城市建設的(de)(de)用地(di)指標，不(bu)是(shi)(shi)讓城市居(ju)民(min)到農(nong)村購買宅基(ji)地(di)蓋房(fang)子，也不(bu)是(shi)(shi)鼓勵工(gong)商資本到農(nong)村去圈地(di)。”

事實(shi)上，《決定》提到，“允許(xu)農村集體(ti)經(jing)營(ying)性(xing)建設(she)用地(di)(di)出讓、租(zu)賃、入股”有一個前提條(tiao)件是“符合規(gui)劃(hua)和用途管(guan)制”，而農村的(de)集體(ti)建設(she)用地(di)(di)分(fen)為三大(da)類：宅基地(di)(di)、公益性(xing)公共設(she)施用地(di)(di)和經(jing)營(ying)性(xing)用地(di)(di)。

陳錫文說，只有(you)屬于集體經營性建設(she)用(yong)地(di)的(de)(de)，如過去的(de)(de)鄉鎮(zhen)企(qi)業用(yong)地(di)，在符合規劃和(he)用(yong)途管(guan)制的(de)(de)前提下，才可以進(jin)入(ru)城市(shi)的(de)(de)建設(she)用(yong)地(di)市(shi)場，享受(shou)和(he)國有(you)土地(di)同(tong)等權利(li)。

金融工具

流轉信托闖入新土改 面臨收益和融資兩難題

每經記者 金微 發自北京

近日，中(zhong)信(xin)信(xin)托有限責任公(gong)司與(yu)德國拜(bai)耳集團(tuan)就土地流(liu)轉下現(xian)代農(nong)業科技創(chuang)新與(yu)發展正式簽署合作備忘錄(lu)，成為(wei)首例外資介入中(zhong)國土地流(liu)轉項目。

土(tu)地(di)流轉(zhuan)(zhuan)并不是新(xin)鮮事，除了傳統的(de)(de)工商資本，新(xin)來的(de)(de)外資，更令人關注的(de)(de)是 “土(tu)地(di)流轉(zhuan)(zhuan)信托。”《每日(ri)經(jing)濟新(xin)聞》記者注意到，2013年10月10日(ri)，中(zhong)信信托發布公告，中(zhong)國首只農(nong)村土(tu)地(di)承包(bao)經(jing)營權(quan)流轉(zhuan)(zhuan)信托計劃已正式成立，目(mu)標土(tu)地(di)是安徽省宿(su)州(zhou)市埇橋區(qu)的(de)(de)土(tu)地(di)，首期(qi)產品(pin)涉及的(de)(de)流轉(zhuan)(zhuan)土(tu)地(di)面積達5400畝。計劃的(de)(de)信托期(qi)限為12年。

作(zuo)為國內首只土(tu)地流(liu)轉(zhuan)(zhuan)信(xin)(xin)托(tuo)，中信(xin)(xin)信(xin)(xin)托(tuo)與其(qi)土(tu)地流(liu)轉(zhuan)(zhuan)信(xin)(xin)托(tuo)的(de)理(li)念也受到關(guan)注(zhu)。中信(xin)(xin)信(xin)(xin)托(tuo)稱，信(xin)(xin)托(tuo)為土(tu)地流(liu)轉(zhuan)(zhuan)提(ti)供(gong)了一個理(li)論合理(li)且實際(ji)可(ke)操作(zuo)的(de)途(tu)徑，有效解決(jue)土(tu)地流(liu)轉(zhuan)(zhuan)中的(de)實際(ji)問題。

農業出現信托身影

所(suo)謂土地流轉信(xin)托，指(zhi)以農(nong)(nong)村(cun)(cun)集體組織或農(nong)(nong)戶個人將農(nong)(nong)村(cun)(cun)土地使用權作為信(xin)托財產，集中(zhong)委托給信(xin)托公司經營管理(li)，從而定期獲得信(xin)托收(shou)益(yi)。

中(zhong)信(xin)(xin)信(xin)(xin)托董(dong)事長蒲堅在接受(shou)采訪(fang)時(shi)稱，信(xin)(xin)托參與土(tu)地流轉，農(nong)民既不(bu)失去土(tu)地，又能持續(xu)從土(tu)地中(zhong)獲益，土(tu)地實(shi)現有效流通。中(zhong)信(xin)(xin)信(xin)(xin)托決定(ding)將土(tu)地增值收(shou)益70%分給農(nong)民。

由于信托(tuo)公司無法直接(jie)參與農業(ye)經(jing)營，必須將(jiang)受托(tuo)的流轉土(tu)地(di)租出去以獲(huo)得地(di)租收益(yi)。中(zhong)信信托(tuo)將(jiang)歸集后的全部(bu)土(tu)地(di)出租給了(le)安(an)徽帝元現代農業(ye)投(tou)資有限公司，由安(an)徽帝元作為服(fu)務(wu)商，負(fu)責對流轉土(tu)地(di)的開發整理、招(zhao)商招(zhao)租等。

在安徽信托(tuo)計(ji)劃后(hou)，2013年12月13日，中(zhong)信信托(tuo)又與山東(dong)濰坊青(qing)州市政府簽訂了山東(dong)土地流轉信托(tuo)第一單，第一期涉(she)及1850畝。

中(zhong)信信托副總經理包(bao)學勤(qin)介紹，該(gai)項目經營的產(chan)(chan)品主(zhu)要以蔬菜大(da)棚和蔬菜育(yu)苗為主(zhu)，因為當(dang)地生產(chan)(chan)經營比較(jiao)成熟(shu)，而且經濟效益非常好，通(tong)過信托結(jie)構的嫁接后(hou)，他們會更加容(rong)易獲得金融支持(chi)，包(bao)括銀(yin)行的貸款。

但無論是(shi)(shi)已經有產品推出(chu)(chu)的中信信托(tuo)、北京信托(tuo)，還(huan)是(shi)(shi)其他信托(tuo)公司，大家(jia)思(si)考的問題是(shi)(shi)：土(tu)地(di)流轉信托(tuo)如何才(cai)能賺錢(qian)，這也是(shi)(shi)諸(zhu)多信托(tuo)公司只(zhi)是(shi)(shi)觀望而(er)不出(chu)(chu)手的真(zhen)實原因。

中信信托的兩難

對于中(zhong)信(xin)信(xin)托(tuo)(tuo)來說，物色投資(zi)人(ren)是(shi)(shi)當務之急。此前(qian)，中(zhong)信(xin)信(xin)托(tuo)(tuo)一位內部(bu)知情人(ren)士曾透露，中(zhong)信(xin)的土地流(liu)轉信(xin)托(tuo)(tuo)項目，有(you)意向國內大型(xing)保(bao)險公司(si)、養老金等長(chang)期有(you)耐心的資(zi)本展(zhan)開募資(zi)。不過(guo)，最新披露的事(shi)實(shi)是(shi)(shi)，中(zhong)信(xin)信(xin)托(tuo)(tuo)的宿(su)州土地流(liu)轉信(xin)托(tuo)(tuo)計劃(hua)到目前(qian)為止還未引入相(xiang)關資(zi)金。

中(zhong)信(xin)信(xin)托董(dong)事長蒲堅曾(ceng)闡述稱：“流(liu)轉(zhuan)不能使土(tu)地產(chan)生新的用途，不能讓農民(min)失去土(tu)地，流(liu)轉(zhuan)集中(zhong)后的土(tu)地要取得持續的規模化(hua)的效應(ying)，還要使規模化(hua)效應(ying)跟現(xian)代科技相結合。”在中(zhong)信(xin)信(xin)托看來，信(xin)托的引入，能夠注入更多的金融(rong)資本(ben)。

國(guo)務(wu)院發展研(yan)究中(zhong)心(xin)副(fu)主任韓俊(jun)在財經論壇表示：“我(wo)們的(de)政策的(de)發展軟肋就(jiu)是農(nong)(nong)村金融(rong)改革滯后。此次(ci)十八(ba)屆三中(zhong)全會提出農(nong)(nong)民土(tu)(tu)地(di)承包經營權可以抵押(ya)，但銀行家愿意還(huan)是不愿意接受農(nong)(nong)民拿著(zhu)一畝三分地(di)來抵押(ya)貸(dai)款(kuan)(kuan)是個問題，我(wo)們周邊(bian)國(guo)家很多土(tu)(tu)地(di)都是私有的(de)，真正拿土(tu)(tu)地(di)抵押(ya)貸(dai)款(kuan)(kuan)解決融(rong)資難也不太容易。”

企業策略

資(zi)本下鄉務農：企業將(jiang)遭遇“五道檻”

每經記者 金微 發(fa)自北(bei)京

對于(yu)決策者而(er)言(yan)，需(xu)要在農民利益和企(qi)業效(xiao)益方面尋找一(yi)個(ge)平衡，更為(wei)關鍵的是(shi)，需(xu)要探尋一(yi)條資本(ben)服務于(yu)現代農業的道路。

十八屆(jie)三中全會通過(guo)的《決定》既有“農(nong)(nong)村(cun)集體建設(she)用地(di)”的部分，也(ye)涉及到農(nong)(nong)村(cun)承包地(di)，對于后者的表述為 “穩定農(nong)(nong)村(cun)土地(di)承包關系并保(bao)持長久不(bu)變”，“在(zai)堅持和完善最嚴格的耕地(di)保(bao)護制度前提下，賦予農(nong)(nong)民對承包地(di)占(zhan)有、使(shi)用、收益、流轉(zhuan)及承包經營權(quan)抵押、擔(dan)保(bao)權(quan)能。”

事實上，農村(cun)土地(di)(di)流轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)主(zhu)要表現為(wei)(wei)農村(cun)自(zi)發(fa)的土地(di)(di)承包(bao)經營權轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓，自(zi)上世紀80年(nian)代起，因為(wei)(wei)大量(liang)農民(min)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)向第(di)二、第(di)三產(chan)業，主(zhu)要是(shi)將耕地(di)(di)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)給(gei)親(qin)友，這(zhe)是(shi)一種自(zi)發(fa)自(zi)愿且基本(ben)公(gong)平的交易。

目前，中央對工商(shang)(shang)資本(ben)涉農(nong)的(de)態度是(shi)有(you)保(bao)有(you)壓(ya)，既要鼓(gu)勵和(he)引導城市(shi)工商(shang)(shang)資本(ben)到(dao)農(nong)村(cun)發展適(shi)合企業化經營的(de)種(zhong)養業，同(tong)時(shi)要防止資本(ben)下鄉進(jin)行非農(nong)化生(sheng)產，比如開(kai)發房地產等。

這(zhe)次《決定》除了重申(shen)“鼓(gu)勵和(he)引導工(gong)商(shang)資(zi)本”外，還希(xi)望(wang)(wang)“工(gong)商(shang)資(zi)本向農業(ye)輸入現(xian)代(dai)生(sheng)產要素(su)(su)和(he)經(jing)營模(mo)式(shi)。”決策層希(xi)望(wang)(wang)看到(dao)的是(shi)：現(xian)代(dai)工(gong)商(shang)業(ye)能夠為農業(ye)注(zhu)入更優的生(sheng)產要素(su)(su)、更先進的經(jing)營模(mo)式(shi)改造傳(chuan)統農業(ye)，而非工(gong)商(shang)資(zi)本到(dao)農村來兼并土(tu)地開發(fa)房地產，造成農民失地的現(xian)象。

作為最(zui)早農(nong)業(ye)(ye)產業(ye)(ye)化(hua)政策(ce)制(zhi)定(ding)者(zhe)之一，中國人(ren)民大(da)學農(nong)業(ye)(ye)與農(nong)村發(fa)展(zhan)學院院長(chang)溫鐵軍就(jiu)表示：“農(nong)業(ye)(ye)產業(ye)(ye)化(hua)的收益(yi)受(shou)資本主導流出了，價格(ge)波(bo)動和自然風險疊加的代價，卻大(da)部(bu)分留給了農(nong)民。”

另一方面，企業(ye)到農村的第(di)一要義是為(wei)了(le)利(li)潤，農業(ye)投資的效益自然為(wei)他(ta)們看中(zhong)。但(dan)近年(nian)來，跨界經(jing)營農業(ye)的工商資本不少(shao)，失敗案例也常見。比如(ru)，網易(yi)五(wu)年(nian)前曾高調宣布投身特色養豬產業(ye)，但(dan)如(ru)今網易(yi)官(guan)方給出的成績(ji)僅為(wei)“養殖了(le)400多頭豬”。

這也就(jiu)是(shi)說，在做農(nong)(nong)(nong)業(ye)方面，企業(ye)有(you)時(shi)未必比農(nong)(nong)(nong)民(min)高(gao)明多少。國研中(zhong)心副主任韓俊在央視財(cai)經論壇透露，工商(shang)資本(ben)進入農(nong)(nong)(nong)業(ye)后，種(zhong)稻(dao)米的只占1%，他認為企業(ye)不(bu)能跟農(nong)(nong)(nong)民(min)競爭種(zhong)糧(liang)食，“企業(ye)如果租農(nong)(nong)(nong)民(min)的土地(di)種(zhong)糧(liang)食，一(yi)畝地(di)東北(bei)租金800塊(kuai)錢(qian)，中(zhong)部地(di)區1000塊(kuai)錢(qian)，沿海1500塊(kuai)錢(qian)，企業(ye)就(jiu)算再有(you)本(ben)事(shi)，租農(nong)(nong)(nong)地(di)種(zhong)糧(liang)食也賺不(bu)到(dao)錢(qian)。”

由于(yu)中國糧(liang)(liang)食價格過低，如(ru)果企業種(zhong)糧(liang)(liang)，加(jia)上(shang)人工成本等因素，種(zhong)糧(liang)(liang)的(de)利(li)(li)潤還不夠償(chang)還貸款的(de)利(li)(li)息(xi)，而農(nong)民(min)的(de)優勢在于(yu)其不計報酬的(de)人力(li)成本。

中國(guo)人民大學農(nong)業(ye)與(yu)農(nong)村發展學院副(fu)院長(chang)(chang)張利庠將企業(ye)務農(nong)歸結為(wei)“五道檻”，三高(gao)就(jiu)是(shi)高(gao)風(feng)險、高(gao)投(tou)(tou)入、高(gao)技術，一低就(jiu)是(shi)低利潤，一長(chang)(chang)就(jiu)是(shi)回報的周期長(chang)(chang)，而(er)投(tou)(tou)資講(jiang)究“高(gao)、快、強”。

從投資收益角(jiao)度講(jiang)，企(qi)業(ye)對自己的(de)投資領域必須有清晰的(de)規劃。而從決策者(zhe)來看，現代(dai)農(nong)業(ye)要破(po)局，企(qi)業(ye)和農(nong)民要各自找準自己的(de)定位。工商資本到農(nong)村發展現代(dai)種(zhong)養業(ye)，不(bu)是要替代(dai)農(nong)民，也并非農(nong)業(ye)的(de)每(mei)(mei)個領域每(mei)(mei)個環節都(dou)適合(he)工商資本進入。