每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 劉林鵬(peng) 發自成都    

每經記(ji)者 劉林鵬(peng) 發自(zi)成都

當房地(di)產遇上金融將碰(peng)撞(zhuang)出怎樣的火花？這兩(liang)者(zhe)之間有著何種關系(xi)？決定地(di)產企(qi)業成敗(bai)的關鍵因素(su)是什么？

昨日(ri)（9月23日(ri)），住(zhu)建部(bu)政策研究中(zhong)心(xin)主(zhu)任(ren)秦虹在 “2013全球(qiu)華商(shang)（成都）地(di)產論壇(tan)”上以《房地(di)產企業(ye)金融創新的趨勢與探索》為題進行了演講。

在(zai)秦虹(hong)看來(lai)，中國房地產企(qi)業現在(zai)的金融創新已經是(shi)必然的趨(qu)勢。隨著資(zi)產沉淀量的上升商(shang)業地產挑戰凸顯(xian)，融資(zi)能力對房企(qi)來(lai)說將是(shi)一個重(zhong)要考(kao)驗。

在論壇上，《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者獲悉(xi)，目(mu)前(qian)資(zi)(zi)產(chan)證(zheng)券(quan)化已被許多房企視為(wei)融資(zi)(zi)的一個重(zhong)要途徑。“商業地產(chan)資(zi)(zi)產(chan)證(zheng)券(quan)化探索正逐漸升(sheng)溫(wen)。”據秦虹透露(lu)，目(mu)前(qian)已有多家房企醞(yun)釀通過資(zi)(zi)產(chan)證(zheng)券(quan)化融資(zi)(zi)，部分甚至(zhi)已向(xiang)證(zheng)監會報備。

房地(di)產(chan)市場將走向多元(yuan)化

“中(zhong)國房地產企(qi)業現在(zai)的(de)金融創新(xin)已(yi)經是必然的(de)趨勢(shi)。”秦虹表示，從行業發展的(de)趨勢(shi)來(lai)看，成熟房地產市場需要多(duo)元化，房地產行業的(de)利潤(run)率(lv)趨降(jiang)，中(zhong)小(xiao)房企(qi)貸款困難。

秦虹進一步解釋稱，目前中(zhong)國的(de)房地產(chan)投(tou)資(zi)規模已經足夠大，中(zhong)國已成(cheng)為全(quan)球最大的(de)房地產(chan)市場(chang)，也(ye)是(shi)(shi)全(quan)球新房建設最大的(de)市場(chang)。在這(zhe)樣大的(de)規模下，過去單一地靠(kao)間接融資(zi)，也(ye)就是(shi)(shi)靠(kao)銀行貸(dai)款來(lai)支持(chi)房地產(chan)開發(fa)的(de)金(jin)融格局(ju)是(shi)(shi)不可(ke)持(chi)續的(de)，一定會走(zou)上多元化。此外，整(zheng)個房地產(chan)行業(ye)，特(te)別是(shi)(shi)住宅業(ye)的(de)利潤下一步確實要趨降，在這(zhe)種情形下，低成(cheng)本(ben)融資(zi)對房企(qi)來(lai)說就顯得尤為關鍵。

近年來，商業地產發(fa)展迅猛，這(zhe)也導(dao)致商業地產對長期資金的(de)需(xu)求加大。

據秦虹介(jie)紹(shao)，從2009年以來，商(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)開(kai)發增(zeng)速明(ming)顯高于住宅，商(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)對長(chang)期資金需求就更大(da)，而銀(yin)行貸款一(yi)般是短期的。沒有長(chang)期的資金支撐，導致了商(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)主要以散售(shou)形式來實現開(kai)發投資的回籠。在(zai)這樣一(yi)個模式下，商(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)的經營水(shui)平很(hen)難(nan)提高，另外，隨著商(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)供應量的增(zeng)大(da)增(zeng)多(duo)，過去那種很(hen)容(rong)易散售(shou)的模式也難(nan)再持續。

在(zai)退出渠道上的(de)匱乏，將(jiang)嚴重影響商(shang)業(ye)地(di)產良性發展。在(zai)秦(qin)虹看來，商(shang)業(ye)地(di)產的(de)金融創(chuang)新，一定意義上是商(shang)業(ye)地(di)產發展的(de)內在(zai)要求(qiu)。

房地產金融(rong)創(chuang)新的方向是什么？

“第一，就是(shi)擴(kuo)大(da)直接融(rong)(rong)資，關注直接融(rong)(rong)資；第二(er)，在直接融(rong)(rong)資里面(mian)(mian)關注權(quan)益性的融(rong)(rong)資。”秦虹(hong)稱，直接融(rong)(rong)資的創新總體上來看，主要包括(kuo)以(yi)下幾個(ge)方(fang)面(mian)(mian)：一是(shi)投資人逐漸(jian)增多，行業并購趨(qu)勢加強，大(da)量戰(zhan)略投資人參與房(fang)地(di)產(chan)的直接投資；二(er)是(shi)房(fang)地(di)產(chan)信托成為(wei)緩(huan)解房(fang)企資金難題(ti)，尤其是(shi)中小房(fang)企資金之(zhi)渴的“及時雨”。另外，人民幣的房(fang)地(di)產(chan)私募股(gu)權(quan)投資也成為(wei)房(fang)企融(rong)(rong)資的一個(ge)重要途徑。

《每日經濟新(xin)聞》記者注意(yi)到，近期境外融資在地產領域(yu)亦備受矚目。秦虹稱，今(jin)年一季度中國房地產企業在境外融資總(zong)額就是去年的一半，增速明顯。

此外，一(yi)些(xie)企業做了類資(zi)產(chan)證券化(hua)的積極(ji)探索，主要(yao)是(shi)(shi)借(jie)助(zhu)信托或者(zhe)是(shi)(shi)私募股權(quan)基金作(zuo)為載體來增加資(zi)產(chan)管理的內涵，將商業地(di)產(chan)，或者(zhe)是(shi)(shi)商業地(di)產(chan)的經營收益進行打包份額化(hua)。

商業地產資(zi)產證券化的(de)趨勢

資產證(zheng)券(quan)化是以未來有(you)可預(yu)計現金流(liu)的(de)優質資產為基礎，設計成證(zheng)券(quan)產品，在(zai)金融市場(chang)上出(chu)售的(de)融資方式。

當前，我國資(zi)(zi)產證券(quan)化(hua)業務主(zhu)(zhu)要包括三類：銀監(jian)會監(jian)管(guan)的信貸(dai)資(zi)(zi)產證券(quan)化(hua)（MBS）、證監(jian)會監(jian)管(guan)的企業資(zi)(zi)產證券(quan)化(hua)(ABS)和銀行間市場交易商協會主(zhu)(zhu)導的資(zi)(zi)產支付票據(ABN)。

2013年3月15日(ri)，證(zheng)監會公(gong)布的(de)《證(zheng)券(quan)公(gong)司(si)(si)資產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化業(ye)(ye)務管理(li)規定》稱，財產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)可以(yi)是企業(ye)(ye)應收款、信貸資產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)、信托受益權(quan)、基礎設施收益權(quan)等財產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)利及商業(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)等不(bu)動產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)。毫無疑問，這為商業(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)所有者(zhe)提供了一種新的(de)融資模式，特別是擁有大量商業(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)的(de)房地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)公(gong)司(si)(si)。

隨后在5月中旬，海印股(gu)份(000861，SZ)就發(fa)布公告稱，擬以15家綜合性商業物業的5年(nian)內經營收益權(quan)為基(ji)礎(chu)，以資產證券(quan)化方式融資16億(yi)元(yuan)。

“商業(ye)地(di)產資產的(de)證(zheng)券化，符合國內商業(ye)地(di)產發展(zhan)的(de)需求(qiu)和(he)國際的(de)觀念(nian)，因為它可以持續地(di)經營，有穩定的(de)資產回報，與資產證(zheng)券化的(de)要求(qiu)非常一(yi)致。”秦虹稱。

在秦虹看來，資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)證券化(hua)的(de)(de)發(fa)展，恰恰與某些(xie)機構投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者的(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)訴求(qiu)(qiu)(qiu)相吻合。目前，一些(xie)機構投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)人追(zhui)求(qiu)(qiu)(qiu)的(de)(de)就(jiu)是收益相對穩定，安全(quan)性(xing)比較高的(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)性(xing)產(chan)(chan)品(pin)，而中國一些(xie)成(cheng)熟的(de)(de)優(you)質(zhi)商業地產(chan)(chan)的(de)(de)發(fa)展，恰恰能夠滿足這些(xie)機構投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者對于未來投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)需求(qiu)(qiu)(qiu)。此外，資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)證券化(hua)也為(wei)高凈人群追(zhui)求(qiu)(qiu)(qiu)穩定和安全(quan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)提供(gong)了一條路(lu)徑。

目前，商業地產證券(quan)化探索正在升(sheng)溫，并且(qie)受到(dao)了(le)企業的高度關注。

秦虹稱，隨著地產整體開(kai)發(fa)量的(de)(de)增(zeng)大(da)，市場競爭的(de)(de)程度(du)會越來越高，對開(kai)發(fa)企業(ye)來講，資(zi)(zi)金(jin)成為決(jue)定生存發(fa)展(zhan)的(de)(de)核心。房(fang)地產企業(ye)，無論是(shi)大(da)還是(shi)小，都是(shi)投資(zi)(zi)型企業(ye)，而(er)不(bu)是(shi)制造型企業(ye)。投資(zi)(zi)型企業(ye)最(zui)重(zhong)要的(de)(de)就是(shi)兩點，第(di)一(yi)點抓(zhua)機會，因為任(ren)何投資(zi)(zi)性(xing)的(de)(de)企業(ye)都是(shi)機會性(xing)投資(zi)(zi)，永(yong)遠不(bu)可能(neng)(neng)像制造型企業(ye)那樣流水線(xian)地生產；二是(shi)融資(zi)(zi)能(neng)(neng)力，有足夠(gou)的(de)(de)融資(zi)(zi)能(neng)(neng)力才能(neng)(neng)夠(gou)真(zhen)正實現投資(zi)(zi)的(de)(de)目(mu)標。

（“2013全球華商（成都(dou)(dou)(dou)）地產(chan)論壇”在成都(dou)(dou)(dou)明宇豪雅(ya)飯店(dian)舉行(xing)，由(you)《每日經濟新聞》、《成都(dou)(dou)(dou)商報(bao)》與成都(dou)(dou)(dou)全搜索網站全程支持報(bao)道。）