每經編輯｜每經記者 杜(du)冉樂(le) 發(fa)自成都    

每(mei)經記(ji)者 杜(du)冉樂 發自成都

在昨日（9月23日）舉行的“2013全球華商（成都）論壇”上，行業大腕們針對房地產行業目前的諸多熱點(dian)問題進行了(le)演講(jiang)或是交流。

在論壇(tan)上，一個得到(dao)與會(hui)者(zhe)共識的話題(ti)就是樓市(shi)目(mu)前(qian)(qian)已經(jing)(jing)進入(ru)了“均利”時代，相關統計數(shu)據(ju)也(ye)顯示(shi)，2013年(nian)上半年(nian)，上市(shi)房企出現(xian)了凈利潤增(zeng)長速(su)度低于(yu)營(ying)業收入(ru)增(zeng)長速(su)度的現(xian)象(xiang)，地產行業黃金十年(nian)已經(jing)(jing)漸行漸遠。《每日經(jing)(jing)濟新(xin)(xin)聞》記者(zhe)也(ye)從會(hui)場了解到(dao)，目(mu)前(qian)(qian)，房地產金融創新(xin)(xin)也(ye)已成為(wei)行業的一個新(xin)(xin)趨勢。

隨著房地產業黃金十年(nian)的逐漸遠去，中國樓市已進入(ru)“均利”時(shi)代。

昨日(ri)（9月23日(ri)），在(zai)成(cheng)都明(ming)宇豪(hao)雅飯店舉行的(de)“2013全球華商（成(cheng)都）地(di)(di)產論(lun)壇”上，中(zhong)國(guo)房地(di)(di)產業協會副會長朱中(zhong)一公開表(biao)示(shi)，“均利可能是(shi)指(zhi)平均利潤，這是(shi)一個趨勢(shi)，不過均利首先要(yao)均衡(heng)各方面的(de)利益，只有這樣，市場才(cai)能平衡(heng)健(jian)康(kang)地(di)(di)發展(zhan)。”

值(zhi)得注意的是，自2012年下(xia)半年以來，各(ge)大品牌房(fang)企紛紛回歸一、二線(xian)城(cheng)市。綠地集團副總(zong)裁(cai)、西南事(shi)業部(bu)董事(shi)長、總(zong)經理孫(sun)志文在(zai)論壇上就表示，公(gong)司去年下(xia)半年已調整戰略(lve)，不再進入(ru)三、四線(xian)城(cheng)市。

針對(dui)房產(chan)稅(shui)開征試點擴容等問題(ti)，住建部政策研究中心主(zhu)任秦虹解釋稱，房產(chan)稅(shui)不屬(shu)于(yu)樓市(shi)調控的(de)范疇，而應屬(shu)于(yu)制度建設。目前，這一(yi)稅(shui)收對(dui)于(yu)自主(zhu)性物(wu)業影響不大。

上市房(fang)企(qi)利潤空間收窄/

據億翰智庫CLR統計數據顯示，2013年上(shang)半(ban)年，145家上(shang)市房(fang)企(qi)營業收入合計3089億元，同比增長37.16%；凈利(li)潤441億元，同比增長25.20%。

不過，億翰(han)智庫董事(shi)長陳嘯天卻公開(kai)撰(zhuan)文認為(wei)，前(qian)述數據所顯示的(de)凈利(li)潤(run)增長慢于營(ying)業(ye)收入的(de)增長，說明行業(ye)的(de)利(li)潤(run)空間正在(zai)收窄。“145家房(fang)企(qi)的(de)合計毛利(li)率(lv)為(wei)36.60%，同比下(xia)降3.4個百分點，上市房(fang)企(qi)的(de)毛利(li)率(lv)也(ye)呈(cheng)逐(zhu)步(bu)萎縮趨勢。當(dang)前(qian)價格(ge)管制、快周轉和土(tu)地招拍掛等都會進一步(bu)縮減企(qi)業(ye)的(de)利(li)潤(run)空間，企(qi)業(ye)利(li)潤(run)率(lv)下(xia)降屬(shu)于趨勢性的(de)情(qing)況(kuang)”。

在論壇上，朱中(zhong)一表(biao)示，“大家理(li)解(jie)的均(jun)利可能是(shi)平均(jun)利潤，我覺得(de)這也是(shi)一個趨勢。但(dan)我同時覺得(de)，房(fang)地產關系(xi)到各方面的利益，所(suo)以，均(jun)利首先(xian)要均(jun)衡各方面的利益。”

在他看來，目前國內房(fang)地產業的(de)“均(jun)利(li)”概念涉及到(dao)多個(ge)層面(mian)，比(bi)如(ru)針對(dui)居住(zhu)權，如(ru)何(he)(he)完善市場規則與政府(fu)保(bao)障(zhang)制(zhi)度的(de)統(tong)一，對(dui)于地方政府(fu)依賴土地財(cai)政的(de)現實，如(ru)何(he)(he)通(tong)過財(cai)稅制(zhi)度改(gai)革借(jie)以解(jie)決這一難題(ti)。甚至，“均(jun)利(li)”還包括創新(xin)房(fang)地產金融(rong)產品，以防范(fan)房(fang)地產金融(rong)風險(xian)，以及房(fang)產稅如(ru)何(he)(he)積極穩妥地擴大試點，進一步(bu)穩定市場預(yu)期等。

房(fang)產稅(shui)不影響自主性需求/

值得注意的是，房(fang)產(chan)稅試(shi)點擴圍(wei)至今沒有消(xiao)息(xi)，房(fang)地產(chan)調控長效機制(zhi)也只是停留(liu)在(zai)猜測中，但房(fang)價(jia)卻一直在(zai)上漲(zhang)。

來自(zi)國家統計局8月份(fen)70個(ge)(ge)大(da)(da)中(zhong)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)房價數(shu)據顯示，與7月份(fen)相比(bi)(bi)，在(zai)監測的(de)70個(ge)(ge)大(da)(da)中(zhong)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)中(zhong)，價格下(xia)降的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)僅有兩(liang)個(ge)(ge)，上(shang)漲的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)有66個(ge)(ge)。8月份(fen)，四個(ge)(ge)一線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)新建商品(pin)住宅價格同(tong)比(bi)(bi)上(shang)漲18%~20%，天津等31個(ge)(ge)二線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)同(tong)比(bi)(bi)上(shang)漲7%~10%，唐(tang)山等35個(ge)(ge)三線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)同(tong)比(bi)(bi)平均上(shang)漲6%左右(you)。

在此背景下，房產(chan)稅試(shi)點何時(shi)擴容，將會(hui)針對哪些人群及(ji)物業類(lei)型(xing)等(deng)均是(shi)社會(hui)關注(zhu)的焦點話題(ti)。

秦虹(hong)認為，“無(wu)論(lun)其(qi)(qi)他(ta)調(diao)控(kong)的(de)手段是什么，大(da)家要(yao)堅(jian)信(xin)調(diao)控(kong)方向應堅(jian)持(chi)兩(liang)條(tiao)市(shi)(shi)場原則，首先是有效抑(yi)制投(tou)機性(xing)需(xu)(xu)(xu)求，在住(zhu)(zhu)宅市(shi)(shi)場上，調(diao)控(kong)從來都是針對投(tou)機性(xing)需(xu)(xu)(xu)求的(de)，過度占有住(zhu)(zhu)宅資源的(de)需(xu)(xu)(xu)求，無(wu)論(lun)怎樣(yang)都應該(gai)(gai)抑(yi)制它；其(qi)(qi)次，政府應該(gai)(gai)加大(da)力(li)度在大(da)城市(shi)(shi)支持(chi)第一(yi)次買房的(de)需(xu)(xu)(xu)求和保障性(xing)住(zhu)(zhu)房。”

開征(zheng)房(fang)(fang)產稅(shui)是(shi)(shi)否會因(yin)地(di)制(zhi)宜？在(zai)秦(qin)虹看(kan)來，無論(lun)是(shi)(shi)在(zai)哪里，都是(shi)(shi)開征(zheng)房(fang)(fang)產稅(shui)，也都要抑制(zhi)投(tou)資(zi)和投(tou)機，對于(yu)只有一套房(fang)(fang)的自主性需求(qiu)不會受(shou)到(dao)太大影響。

房(fang)企回歸一(yi)二線成趨勢/

世聯地(di)產(chan)統計數據顯示，今年(nian)上半年(nian)，包括萬科(ke)、保利等16家(jia)品(pin)牌房企(qi)在土地(di)上的開支高(gao)達(da)1978億(yi)元(yuan)，同(tong)比去年(nian)597億(yi)元(yuan)的數據，增幅達(da)到(dao)230%。在近(jin)2000億(yi)元(yuan)的拿地(di)款中，一線(xian)城(cheng)市占30%，二線(xian)城(cheng)市占49%，三線(xian)城(cheng)市僅(jin)為21%。

與(yu)此同時，9月份，在北(bei)京、上海、杭州、武漢等一(yi)、二(er)線(xian)城市(shi)接連(lian)誕(dan)生了(le)數(shu)宗(zong)“地(di)(di)王”，而(er)三、四線(xian)城市(shi)卻遭到冷落(luo)。多位房地(di)(di)產界人士認為(wei)，房企(qi)回歸一(yi)、二(er)線(xian)城市(shi)已是大勢所趨，主要原因是三、四線(xian)城市(shi)去化能力(li)差(cha)，項目資金(jin)周轉難度大，影響(xiang)房企(qi)在樓市(shi)轉型(xing)期(qi)的(de)(de)快速(su)擴張(zhang)壯(zhuang)大。其中，作為(wei)世(shi)界500強企(qi)業的(de)(de)綠地(di)(di)集團正是典型(xing)的(de)(de)代表(biao)。

孫志(zhi)文表示，“可能(neng)前兩(liang)年我們在三、四線城市(shi)(shi)的(de)擴張還是比(bi)較快的(de)，但(dan)是隨著中國(guo)經濟風向標的(de)一些(xie)調整，我們深切地感受到(dao)，最終的(de)一些(xie)核心(xin)有影響力的(de)城市(shi)(shi)必將在一、二線城市(shi)(shi)產生(sheng)，因此從(cong)去(qu)年下半(ban)年初，我們集(ji)團就明確不再(zai)進入三、四線城市(shi)(shi)。”

“在(zai)全國化的(de)(de)過程中，藍光地產(chan)原則(ze)上不會(hui)進入(ru)三、四(si)線(xian)城市(shi)，我(wo)們現在(zai)要進入(ru)的(de)(de)都是(shi)省(sheng)會(hui)城市(shi)，或是(shi)在(zai)省(sheng)會(hui)城市(shi)群(qun)中經(jing)濟發展得比(bi)較(jiao)好的(de)(de)，經(jing)濟實(shi)力比(bi)較(jiao)強的(de)(de)，比(bi)如(ru)說無錫(xi)、青島等。”在(zai)嘉賓對話環節，藍光地產(chan)副(fu)董事長、總(zong)裁張志(zhi)成公(gong)開表示。

實際(ji)上，一些外資地產也極為專(zhuan)注一、二線城市(shi)發(fa)展的勢頭(tou)。

新加坡仁恒置地(di)集(ji)團執(zhi)行(xing)(xing)董事、執(zhi)行(xing)(xing)副(fu)總裁洪志華亦表(biao)示，“這10年(nian)仁恒在(zai)成都一共投了300多億元，集(ji)團已決定在(zai)成都加大投入(ru)。”

“當前(qian)房(fang)地(di)產行(xing)業(ye)已經過了拿(na)到地(di)就賺錢，或是靠資源來(lai)賺錢的時代，我(wo)們現在(zai)(zai)(zai)比融資成(cheng)本，后(hou)期就會比渠道和(he)品(pin)牌(pai)。其(qi)實在(zai)(zai)(zai)市場(chang)部分(fen)，一(yi)(yi)個(ge)方面除了現在(zai)(zai)(zai)很(hen)多的大(da)品(pin)牌(pai)，包括(kuo)仁恒、綠地(di)、藍光之外，我(wo)覺得更小的開發(fa)商應該(gai)有一(yi)(yi)些特色定位，在(zai)(zai)(zai)國外有一(yi)(yi)些特色的開發(fa)商就做(zuo)得很(hen)好。”長(chang)期觀察樓市的博思堂董事長(chang)汪妹玲表示。