每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)記者 王杰 發自北京    

每經(jing)記者 王杰 發自北京

近日，北京著名爛尾樓“長安8號(hao)”再次引起(qi)市(shi)場的關注(zhu)。

昨(zuo)日(ri)（9月18日(ri)），佳兆(zhao)業向《每(mei)日(ri)經(jing)濟新(xin)聞》記者確認，佳兆(zhao)業已與長(chang)安8號項目公(gong)司北京(jing)耀輝置業簽訂了代管代建協議。

為(wei)何(he)是(shi)代(dai)建(jian)而不是(shi)收(shou)購(gou)(gou)？“這不單純是(shi)錢的(de)(de)問題(ti)，一個項目的(de)(de)收(shou)購(gou)(gou)或開(kai)發(fa)有(you)(you)(you)復雜的(de)(de)環(huan)節，不僅有(you)(you)(you)買(mai)方的(de)(de)因素還有(you)(you)(you)賣方和市場的(de)(de)因素”。

佳兆(zhao)業內部(bu)人士(shi)坦承，代建“長安8號”，是(shi)佳兆(zhao)業重(zhong)回一(yi)二線市(shi)場的象征(zheng)。“一(yi)二線城市(shi)的地價雖然相(xiang)對來(lai)說高(gao)一(yi)點(dian)，土地供應量也少(shao)，但需求強勁，消化速(su)度很快，市(shi)場風險(xian)比(bi)較小。”

中(zhong)原地產研究總(zong)監張大(da)偉表示，全國(guo)房地產市(shi)場(chang)已經分(fen)化，房企選擇在(zai)一二(er)線城(cheng)市(shi)聚集，競爭更加激烈。

“長安(an)8號”又嫁了

“長(chang)安8號”如今給人的第一印象無疑是 “核心地段的爛尾樓”，因為該項目(mu)至今已五(wu)度易(yi)主，最近(jin)兩年處于(yu)停工(gong)狀態。

2004年(nian)，北(bei)京王(wang)府世紀艱難(nan)拿下長安街沿(yan)線上最后一塊住(zhu)宅用地(di)，其(qi)后，包括首開(kai)集團、奧(ao)園集團等房企均(jun)以(yi)不(bu)同(tong)形式(shi)涉入其(qi)中，但都(dou)以(yi)不(bu)同(tong)理由退(tui)出。

由于(yu)“長(chang)安(an)(an)8號”項目所(suo)處(chu)的區域極具(ju)優勢，佳(jia)兆業(ye)(ye)以“爛尾樓改造(zao)專業(ye)(ye)戶”的身(shen)份代管代建“長(chang)安(an)(an)8號”，讓(rang)外界對該項目的前景再次充滿期待。

佳(jia)兆業(ye)內部人士告訴 《每日(ri)經濟(ji)新(xin)聞》記者，“這不單純是錢(qian)的(de)(de)問題，一個(ge)項目的(de)(de)收購或開發有復雜的(de)(de)環(huan)節，不僅有買方的(de)(de)因(yin)素還有賣(mai)方和(he)市場(chang)的(de)(de)因(yin)素”。

據(ju)21世紀網報(bao)道，“長安(an)8號”的股權由佳兆(zhao)(zhao)業(ye)大(da)股東100%收購，未經(jing)過上(shang)市公司，上(shang)市公司將(jiang)代建代管，從(cong)中收取一定(ding)管理費。但(dan)《每日經(jing)濟新聞》記者未能從(cong)佳兆(zhao)(zhao)業(ye)及(ji)郭(guo)英成家(jia)族求(qiu)證到這一說法。

一位不愿透露姓名的(de)業內(nei)人士表示，對佳兆業而(er)言，代建(jian)“長安8號(hao)”也(ye)是進(jin)京(jing)的(de)一個(ge)跳板。雖然只是代管代建(jian)，但起碼可以(yi)(yi)在北京(jing)打開局面(mian)，為今后(hou)自己單獨拓展項目(mu)打下基礎。當然，“長安8號(hao)”既(ji)然是爛尾樓(lou)，必定會涉及許多錯綜復(fu)雜的(de)債權債務、銀行(xing)、土地、規劃等(deng)方面(mian)的(de)問題，佳兆業能否將其盤活，還要拭目(mu)以(yi)(yi)待。

佳兆業重回一二線

在三四線樓市風險凸顯后(hou)，一二(er)線城(cheng)市成為房企(qi)的“逐(zhu)鹿(lu)之地”。

佳(jia)兆業(ye)在(zai)2013年(nian)半年(nian)報中(zhong)認為(wei)(wei)，土地收購方(fang)面，公司繼(ji)續專注(zhu)于自住家用市(shi)場，自2011年(nian)初起(qi)再度專注(zhu)一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)及(ji)省(sheng)會城(cheng)市(shi)的商機。這期間，佳(jia)兆業(ye)訂立多份土地購買協議，折合人民幣87億(yi)元，其(qi)中(zhong)的91.3%位于一(yi)線(xian)及(ji)省(sheng)會城(cheng)市(shi)。公告(gao)顯(xian)示(shi)，截至2013年(nian)6月30日(ri)，佳(jia)兆業(ye)約27.5%的土地儲備位于一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)及(ji)省(sheng)會城(cheng)市(shi)，而(er)2012年(nian)底為(wei)(wei)24.4%。

據報道，佳(jia)兆業(ye)(ye)董事局主(zhu)席郭(guo)英成強調，佳(jia)兆業(ye)(ye)會(hui)主(zhu)要以一二(er)(er)線(xian)城市(shi)為主(zhu)，但三(san)線(xian)城市(shi)也不會(hui)放棄，未來在一二(er)(er)線(xian)城市(shi)的發展可(ke)能會(hui)占到70%。

房地產業(ye)內人士嚴(yan)躍進認(ren)為，在回(hui)歸一二線的同時，佳(jia)兆業(ye)應該在財務上把(ba)控節(jie)奏。

佳(jia)兆業半(ban)年報顯(xian)示，2013年6月末，佳(jia)兆業的(de)資產負債(zhai)率為(wei)82.4%，而(er)在2012年末則為(wei)66.8%。

關于(yu)負債率的(de)(de)問(wen)題(ti)，上述(shu)佳(jia)兆(zhao)業(ye)內部人士表示，今年(nian)公司做完融(rong)資(zi)以后又去拿地(di)，很多需要提前支付(fu)，但最關鍵的(de)(de)不是(shi)(shi)看負債比例，而(er)是(shi)(shi)要看整體的(de)(de)債務架構(gou)有(you)沒(mei)有(you)問(wen)題(ti)，“目(mu)前來(lai)說，佳(jia)兆(zhao)業(ye)的(de)(de)現(xian)金流(liu)還是(shi)(shi)很穩(wen)健的(de)(de)，主要來(lai)自銷售回籠(long)，股權合作、銀行(xing)授(shou)信和海外(wai)融(rong)資(zi)”。