每經記者 楊羚強 王杰上海、北京攝影報道

在高端商業地產開發商恒隆地產（00101，HK）2012年的年報中，董事長陳啟宗談及了將內地商場分拆成為“小型”商鋪出售的風險：商場變得難以管理，經營無可避免地惡化。沒有人可以控制鄰家商鋪賣什么商品，項目幾乎從開業第一天起便每況愈下。

目前，同以開發商業地產為主的明發集團（00846，HK），其廈門和南京兩個商業廣場開業多年卻仍有大量商鋪空置的現象，也許可以為陳啟宗的上述觀點找到注腳。除上述已開業的項目遭遇困難外，明發集團在京滬兩項目的“停擺”，也折射出明發集團資金緊張及商業模式的困局。

明發集團2012年半年報顯示，2012年前6個月，明發商業項目的銷售面積占到了集團總銷售面積的一半以上。

但《每日經濟新聞》記者日前調查發現，明發集團在上海和北京的商業地產項目都遭遇了 “停擺”。雖然已經接近開工的最后規定日期，但截至目前上述項目仍然沒有獲得規劃施工的許可證。

上述商業地產項目長期停工，從側面反映出明發集團開發模式以及資金鏈方面的問題。2012年半年報顯示，明發集團的現金只有9億元，而需要償還的負債卻達到130多億，而其散售商鋪回籠資金的銷售模式也遭遇到較強的政策阻力。

上海：商業廣場項目已停工/

《每日經濟新聞》記者曾在3月14日前往上海明發商業廣場項目的施工現場進行查看，發現整個地塊除了在滬宜公路附近有明發集團擺放的戶外廣告外，整個工地看不到人影，只空余大量沒有人駕駛的吊車和挖土機。

上海市城鄉建設和交通委員會的建設項目信息則顯示，盡管早在2011年6月明發集團上海實業有限公司就曾報建上述項目，但截至目前并未獲得施工許可證。

和明發上海項目形成強烈反差的是，周邊的地塊都在大面積施工。由于每個工地都聚集了大量的建筑工人，高臺路的附近甚至形成了一個由農民工形成的馬路貿易市場。

為了弄清上海項目“停擺”的原因，《每日經濟新聞》記者曾向明發集團位于香港的投資者關系部發出采訪傳真，詢問是什么原因造成項目停工，但截至發稿其未作回應。

記者以 “明發集團上海實業有限公司”作為開發建設單位，通過上海市規劃和國土資源局網站查詢其建設工程規劃許可證，但未發現其有獲得過上述證書的記錄。

北京：“明發廣場”尚未動工/

在上海項目遭“停擺”的同時，北京的明發廣場也沒有順利動工。北京明發廣場的拿地時間是在2011年1月5日。當時，明發集團經過64輪現場競價，當地價達到10億元上限后，其以10億元的價格并配建租賃房面積8820平方米成功摘得2011年首個地塊。

但蹊蹺的是，當記者在今年3月16日，根據新源大街和永興路交匯處的北京明發廣場廣告牌找到上述地塊時，卻發現地塊目前僅有北面的一部分正在蓋簡易工棚。

記者從正在施工的工人處進一步了解到，上述簡易工棚并非為明發廣場動工而建，而是為東面另一處工地工人搭建的臨時居所。對明發廣場何時開工，這些工人表示“不清楚”。記者以“明發集團北京房地產開發有限公司”作為建設單位，通過北京市住房和城鄉建設委員會網站查詢項目的施工許可證情況，但未能查到這一項目已獲得施工建設許可的紀錄。

對明發集團來說，北京項目是否已經開工，將直接影響公司未來的業績。

2012年7月1日起，國土資源部新修訂通過的《閑置土地處置辦法》正式實施。《辦法》規定，未動工開發滿一年的閑置土地按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。未動工開發滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門報經有批準權的人民政府批準后，無償收回國有建設用地使用權。然而，上述項目究竟是否獲得施工許可證？又是否已經正式開工？記者曾向明發集團發出采訪郵件，但其也未予以回應。

商業模式遭遇政策阻力/

目前，《每日經濟新聞》記者尚無法確認造成明發集團京滬項目均未獲得建設許可證的真正原因，但種種跡象卻顯示，上述兩個項目的“停擺”和集團的資金鏈、商業模式都有一定的關系。

2012年半年報顯示，明發集團前6月資金鏈較為緊張。在融資性現金流不如上年的情況下，明發在去年上半年的擴張勢頭超過了之前一年。這使得截至2012年6月末，其擁有的現金只有9.32億元，但需要償還的各種流動負債總金額卻達到130多億元，其中90天內需要支付的應付款較前一年增加了12億元。另一個能反映出明發財務壓力的指標是抵押資產的數額，在2012年上半年，其被抵押資產的總額由86億元增長至96億元。

在開發項目需要大量資金的同時，各地規劃部門對于商業廣場的產權分割收緊審批，也給明發在商業地產領域的發展帶來了壓力。

睿信致成管理咨詢董事總經理薛迥文告訴《每日經濟新聞》記者，地方政府目前對待商業地產的產權分割，明顯較以往嚴苛。如果土地出讓時有不得分割的條件，規劃上就不會批準產權分割。即使允許分割，也不會同意在一個項目中過多分割產權。

不允許開發商分割產權銷售的趨勢，對明發集團這樣靠散售商鋪回籠資金的地產商來說，無疑是致命的。2012半年報顯示，雖然明發持有的商業物業占商業廣場開發總量的30%到50%，但是持有商業廣場的收益微乎其微。投資物業租金總收入僅為8645.8萬平米，持有的各類投資物業總面積達到98萬多平米，折合每平米每天的租金收入只有0.5元多一點，幾乎與京滬等城市的車位或者倉庫的租金相若。

而在短期內，明發的租金收入很難有大幅增長。半年報顯示，其商業廣場項目大多租期長達8~15年，無錫、合肥等地的明發商業廣場租期更是長達到20年。