每經編輯｜李魚 每經記者 楊羚強 發自上海    

李魚 每經記者 楊羚強 發自上海

作為明發集團正式進入商業地產的標志性項目，位于廈門島內城市中心的明發商業廣場曾經是備受投資者和業內關注的廈門市重點工程，也是廈門首個建筑面積達40萬平方米的商業綜合體項目。

明發商業廣場2003年開始動工，2004年開始預售，2007年正式開業同時轉預售為現售，但僅過了前期的一波銷售熱潮后，該項目部分商鋪就陷入慘淡經營的困境。

時至今日，部分店鋪仍然空置，其G區地下商鋪的空置率據業主稱至少達九成。記者在現場業看到，地下一層很少有商鋪在營業。在業內人士看來，該項目能實現盈利的商鋪或不足二成。

商城往事：項目曾被寄予厚望

一位曾姓業主告訴記者，其在2006年購買了廈門明發商業廣場G區地下一層的一間58平方米小商鋪。開發商當時給出了充滿“錢景”的承諾：明確的招商定位、已經簽訂的租約、高額的投資回報……

但從簽訂購買合同之日起，這個商鋪從未給業主帶來收入，而與此相對的是，除了首期購買支付的近40萬元，7年來該業主每個月都必須支付銀行數千元的按揭款。

這個故事并非個案，在廈門明發商業廣場類似的故事比比皆是。

廈門明發商業廣場規劃設計擁有近3000間獨立小商鋪，憑借一站式商業綜合體投資概念，該項目當時吸引了廈門及閩南周邊地區眾多投資者。

據當地媒體披露，明發商業廣場招商部曾經在2007年5月提供給業主的的一份資料顯示，商業廣場當時批準銷售的套數為2538套，已銷售套數2080套，還剩458套，銷售均價為24828.89元/平方米。已售出的寫字樓面積達36513.62平方米，未售面積為18019.22平方米，銷售均價為17574.91元/平方米。根據業內人士測算，其銷售額在短短幾年時間就超過數十億元。

明發商業廣場是當時廈門市一項舊城改造的重點工程，由明發集團前身廈門明發集團有限公司 （占總股比的70%）在2003年投資開發，當時以7.85億元的價格奪得了這一改造工程的開發權。該項目地處廈門市中心蓮坂商圈，交通便利，堪稱島內黃金地段。

首次進軍商業地產的明發集團抓住了投資者的需求。這個總建筑面積401350平方米的大型商業地產項目，被設計成擁有近3000間每間30~60平方米不等的獨立店鋪。業內人士認為，這樣的類住宅式的設計總價低、首付金額不高，所以在短時間內就迅速實現了銷售額的突破。

業內估計：盈利商鋪或不足1/5

廈門明發商業廣場的前期銷售是成功的，但開發商沒料想到，這樣的設計雖然適合銷售，卻給后期的招商帶來了巨大的困難。

分析人士認為，小獨立店的租賃商家大多以創業型為主，實力差，抗風險能力差，無法共同度過培育期；而獨立店數量過多，在短時間內無法聚攏眾多商戶；此外小獨立店的租賃商家品牌聚客能力較差，難以統一運營。

盡管當時開發商也對項目進行了一定的招商設計規劃，分片區進行定位招商，但并不成功。2007年，廈門明發商業廣場正式開業時，開業商戶數量僅有100~200家。

入駐率低下一度引發了上百起的官司。

2007年中旬，當地有媒體援引法院的數據稱，在相關訴訟中，有商家告業主、業主告商家，還有業主和商家告開發商。

目前，廈門明發商業廣場已經入駐了一些品牌大商戶，包括家樂福、蘇寧電器、百安居、金逸電影院等，但對整個商業廣場小商戶所起的帶動作用并不大。

《每日經濟新聞》記者現場了解到，整個明發商業廣場設計為地上三層，地下一層，但沿街的一層店鋪和臨近大商戶周邊的一些商鋪外，其余商鋪經營并不算理想。一位業主向記者透露，他買下的商鋪租金回報率僅有2％。

據業內人士表示，目前廈門明發商業廣場能盈利的商鋪估計不足1/5，一些已經聚集了部分人氣的商鋪實際上也是以低租金為代價讓大眾餐飲等較低端的業態入駐，能否盈利還很難說。

廈門大邦智地總監黃清榮也認為，“明發商業廣場是以住宅理念開發的商業項目，整個理念就是快速銷售，而商業開發的理念大部分以自我持有為主，就算有銷售也會考慮到后期的招商與經營，有控制的銷售。”

中報數據：可租售面積近4萬m2

根據明發集團的2012年半年報，投資物業租金總收入僅為8645.8萬元，持有的各類投資物業總面積達到98萬多平方米，折合每平方米每天的租金收入約為0.5元，以75億元投資物業的賬面價值衡量，租金回報率不足3%。很難想象，如此低的租金收益，明發集團很難長期持有。

但即使是銷售，廈門明發商業廣場也沒有能夠完全賣完。接近當地房地產管理部門人士提供的最新數據顯示，截至目前，廈門明發商業廣場已經取得預售并銷售的套數為2885套，面積為197844平方米；剩下取得預售未售的套數為2242套，面積為208143平方米；另外還有未批準預售的未售套數78套，面積6916平方米。

記者查詢廈門網上房地產數據發現，明發商業廣場總套數為5049套，面積為353314.18平方米，剩余可售2162套，面積153842.84平方米。

明發集團自己披露的2012年中報顯示，明發集團在廈門明發商業廣場的自持物業面積為102952平方米，去年半年的預售面積為4300平方米，可租售的總建筑面積為39398平方米。

明發集團總部有關負責人張寧波在接受《每日經濟新聞》記者采訪時如是表示，“目前我們每年有600~700家的商家入駐、進場。”對于明發集團的開業率和空置率，該負責人表示“不清楚”，要向具體商管部門了解。對于部分投資者所指責明發在銷售初所做的 “空頭”承諾，張表示當時自己并不在任，不了解。

他表示，明發商業廣場在初期的建設上由于對建筑工程上的把握不足導致延期交房，對此他們有進行后續的補償，然而前期招商的商家卻等不及開業而退場，此后他們一直在控制局面，繼續招商。今年他們還將對招商工作進一步調整，包括引進新的招商方面的人才，以及積極促成將廈門地鐵建設的出口引到明發商業廣場等等，張寧波也坦言由于商鋪的產權分散，再統一招商上遇到瓶頸，需要小業主的支持。

而記者致電明發商管部門卻被告知不接受采訪，以總部口徑為準。記者將相關問題采訪提綱發至明發集團香港總部，截至記者發稿時，未收到相關回復。

黃清榮認為，商業地產運營商最好能夠自持物業，這樣更有利于整體規劃設計及后期招商管理，而對于商業項目的規模，可以根據開發商的實力，或可進行分期開發。