每經編輯｜每經記者 葉書利 發自北京    

每經記者 葉書利 發自北京

由于九成以上可售項目位于限購區域，首創置業自8月起步入銷售同比下降通道，且目前仍看不到該通道的盡頭。

基于對限購令不松動背景下首創置業明年銷售業績的不看好，一份研究報告顯示，投資者給予2012年首創置業的預期市盈率僅為2.7倍，僅為行業預期平均市盈率的四成。

連續四月銷售同比下降

5日，首創置業發布的公告顯示，當天公司董事會會議決定委任劉曉光為公司主席，但首創置業銷售的萎靡足以令劉曉光壓力重重。

《每日經濟新聞》記者根據首創置業銷售公告數據匯總后發現，前11月，公司累計實現銷售額101.2億元，較去年同期下降3.2%，僅完成150億元年度銷售目標的近67.5%，今年完成年度銷售目標的希望或將落空。

或許更令劉曉光苦惱的是，在地產調控的高壓之下，首創置業的市場銷售已步入同比下降通道。

首創置業銷售公告顯示，8月起，公司月度銷售額由此前的同比大增急轉直下，變成了同比大降，儼然形成了一個公司銷售拐點。7月，首創置業當月銷售額同比大增115%，然而8月銷售額則變成了同比大降43.1%；9月銷售額繼續同比大降26%；10月公司銷售額為12.3億元，與去年同期時的15億元相比，同比下降18%。6日首創置業發給《每日經濟新聞》記者的電子郵件內容顯示，11月實現銷售額11.1億元，與上年同期的16億元相比，同比下降近31%。

9月底，《每日經濟新聞》記者與首創置業相關負責人溝通中得知，公司為了向年度銷售目標發起最后的沖刺，發起一場以量沖量的自我拯救行動。

具體來說，首創置業排除了以價換量的方式，而是通過加大可售房源以換取銷量。比如第四季度計劃在北京、天津、沈陽、佛山、鎮江、湖州等地推出約60萬平方米可售項目，從而加大可售資源的鋪開面，希望借此換取銷量。

此外，首創置業還通過收購外部現成可售資源來加大推盤量。10月20日，首創置業公告顯示，公司以股權轉讓方式，以16.03億元收購陽光新業地產股份有限公司旗下位于山東膠東半島的四個住宅項目，分別為位于青島的公園一號項目、楊端口寨項目、香蜜湖項目以及位于煙臺的陽光首院，總建筑面積約為75.42萬平方米。

然而目前看來，首創置業這場自我拯救行動并未取得預料中的效果，拯救行動實施后的10月與11月，兩月銷售額繼續同比下滑給了這場自我拯救行動當頭一棒。

以量沖量策略難以奏效，此舉對于地產調控背景下的首創置業更是難上加難，因為首創置業的產品分布九成以上位于限購區。

《每日經濟新聞》記者根據首創置業官方網站“項目展示”欄的相關信息統計后發現，目前首創置業在售樓盤分布于北京、天津、沈陽、西安、成都、重慶、無錫、佛山及湖州等9個城市，其中8個城市為限購城市，只有湖州仍為非限購城市。

進一步調查后發現，目前首創置業在9個城市共有22個項目在售，其中21個項目分布于8個限購城市中，占比高達95.5%。在21個被售項目中，又有11個項目處于限購的“重災區”北京與天津兩地。

首創置業前11月區域銷售貢獻表的數據顯示，公司所有入賬銷售額全部來自限購城市。

《每日經濟新聞》記者在與中投聯達（北京）投資有限公司董事長楊少鋒的溝通中，對方認為，目前的限購城市，決定銷售量的不是可售資源，而是限購條件下的“三有人群數”，即有資格買房、有意愿買房與有能力買房的人的數量。

而首創置業在限購區域以量沖量，而非以價換量的自我拯救行動，或許正犯了一個南轅北轍的戰略錯誤。

但首創置業相關人士仍表示，“公司還沒有大幅調整價格的計劃”。

商業地產扛大任？

有消息稱，地方政府需在限購政策到期之后進行延續。這對于深陷限購泥潭的首創置業絕對是個壞消息，也為其2012年的銷售前景蒙上了一層陰影。

或許也因認識到目前的產品分布區域受困于限購，《每日經濟新聞》記者從首創置業相關人士處獲悉，首創置業正考慮在合適時機選擇購置土地，重點選擇區域為已開拓區域的周邊二、三線城市，從而加大產品區域分布，分散風險。

除了開拓一些二、三線城市外，劉曉光還將目光寄望于商業地產。

首創置業的商業地產版圖，有其獨特的模式，那就是媒體曝光度較高的外來版奧特萊斯模式。

首創置業上半年財報顯示，旗下位于北京房山的奧特萊斯產品線北京芭蕾雨·悅都項目住宅部分已于上半年推出市場，并取得了6.2億元的銷售回款，而湖州與佛山兩個城市的奧特萊斯綜合體項目已動工，并計劃于下半年合適時機開盤銷售。此外，上半年首創置業在海南萬寧拿下了29萬平方米的海南萬寧新型綜合體項目，以作為未來海南奧特萊斯項目用地。

面對外部對于首創置業明年銷售前景的質疑聲，劉曉光向外透露，除繼續開拓住宅項目的銷售外，預計從明年開始，公司奧特萊斯芭蕾雨項目每年將產生30億元的收入，其中包括商業地產的運營收入。但值得注意的是，即使30億元的商業地產收入可以實現，其在首創置業總營收中的占比仍然不及三成，如今年首創置業年度銷售目標為150億元。此外，首創置業旗下的三個奧特萊斯項目，目前正處于不斷燒錢的在建期。另外還有一個待建的海南奧特萊斯項目。

目前首創置業旗下佛山、湖州和北京房山等三個在建的奧特萊斯項目，合計總建筑面積近300萬平方米。有業內人士保守估計，其總投資額高達近180億元，其中自有資金投入估計達50億~60億元。換句話，明年三個奧特萊斯項目雖然能自身產生一些現金流，但可能仍不足以支撐其建設過程中沉淀的資金量。

基于首創置業明年業績的不樂觀，資本市場投資者對其的估值也極低。輝立證券發布的一份研究報告內容顯示，地產調控背景下，目前內房股行業估值處于低位，2012年行業預期市盈率僅為6.3倍，而首創置業2012年的公司預期市盈率僅為2.7倍，僅為行業預期平均市盈率的四成。