每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

在一次“持續調控資金鏈增壓下如何突圍”的討論中，與會者大多認為轉型商業地產或許是目前房企應對資金鏈危機的最好辦法。然而，盛高置地的案例卻對上述論斷說“不”。

穆迪11月29日發布報告，將盛高置地（控股）有限公司的公司家族評級由Ba3下調為B1，同時將盛高置地約2億美元的高級無抵押債務評級從B1下調為B2，評級展望為負面。9月30日,另一大評級機構標準普爾也宣布,將盛高置地的長期企業信用評級由“BB-”下調至“B+”,將其未到期優先無擔保債券的債務評級由“B+”下調至“B”。

被上述兩大機構調低評級的盛高置地是2009年以后最早轉型商業地產開發的房地產商之一。但上述轉型顯然沒有讓該公司在調控下減緩財務壓力。盛高置地上半年財務報表顯示，占到所有開發類1/6以上的投資類物業目前的收益貢獻僅占集團收入1%，這使得公司更多銷售物業“過冬”。

商業地產持有比例不宜過大

與很多去年和今年才開始轉型商業地產的開發商相比，盛高置地無疑轉型時間更早。根據盛高置地主席王偉賢在2010年的主席致辭，早在2009年，盛高置地就完成了“2+X”精品地產發展戰略，（“2”是指大型中高端住宅社區和城市綜合體項目,“X”則是指盛高置地在全國發展的旅游與休閑地產）實現了戰略轉型。

王偉賢在今年上半年接受《東方早報》采訪時也表示，住宅、城市綜合體和旅游休閑地產的比例應該是4：4：2。

但盛高置地上半年的財務報表卻顯示，截至今年上半年，或者已竣工的投資物業的賬面價值已經達到20億元,加上聯營的外灘半島酒店，總資產超過30億元，但帶來的租金收入卻只占到集團總收入的1%。根據上半年財報，該公司物業銷售的收入達到12.63億元，占到上半年銷售收入的絕大部分。而物業租賃收入、酒店收入等投資物業相關收入卻只有3700萬元。

上海同策咨詢顧問有限公司研究總監張宏偉告訴《每日經濟新聞》記者，對那些計劃轉型商業地產的住宅開發商來說，在轉型初期，商業地產投資不宜過大。即使在轉型完成后，上述資產比例也應該僅占整個集團的20%~30%，并且需要5年以上的轉型，才能逐步實現。

持有商業地產難獲足夠現金流

張宏偉說，由于轉型初期開發商很難通過持有商業地產獲得足夠的現金流，開發商更多需要通過賣房來解決資金壓力。

然而，上半年盛高置地的銷售顯然不理想，公司的合約銷售僅為15.57億元，不到全年目標的22.24%。

10月份之后，盛高置地的銷售情況并未改善。截至10月31日，公司的銷售額僅為26.1億元，只較6月底增加了10億元出頭。

中房信分析師薛建雄說，解決盛高置地資金周轉的最好辦法，其實就是降價銷售。該機構的數據顯示，盛高置地在上海的項目——盛高香溢灣10月份以后成交均價開始出現下調，由原來的22000多元左右下調至17000元左右，成交量因此迅速上升。10至12月的三個月不到時間，成交面積已是今年前九月的近一倍。

他認為，盛高置地其他項目也有可能效仿盛高香溢灣，通過大幅調整項目的銷售價格方式，實現快速銷售。但本報記者觀察盛高置地8、9、10月的月度通訊，除香溢灣的價格有每平方米2000元左右的調整外，其他項目并沒有大幅調整。

經營性物業抵押也困難

在上海一家評估師事務所任評估師的黃海告訴《每日經濟新聞》記者，一旦開發商所開發的住宅降價，勢必會影響到同時開發的商業地產的估值。一般情況下，商業地產的估值本身就可能要比住宅低一些。

此前，上海一家銀行的貸款經理曾告訴記者，相比于開發貸款，目前以商業地產作抵押，獲取“經營性物業抵押貸款”要容易得多。

盛高置地上半年財務報表表明，盛高置地已完工物業的賬面價值投資類物業賬面價值有13.24億元，但只有價值12.52億元的資產得到抵押。相比之下，盡管開發貸款正在被銀行收緊，但開發中賬面價值達到96.51億元的銷售物業中依然有70億元物業通過抵押獲得了貸款。

張宏偉表示，事實上絕大多數的開發商很難因為短期轉型商業地產而獲益。這一轉型只能是立足長遠的戰略布局，而不可能解房企眼前之急。