每經記者｜劉嘉魁    每經編輯｜易啟江    

11月10日一早，京東資產平臺上，蘭州農商行掛牌的“育才壹品”小區上百套住宅，以低至市場價一半的價格拍賣，卻遭遇了“0出價”的流拍。

銀行直接下場賣房不止出現在蘭州農商行，國有大行如農業銀行掛牌直售的房產標的達3436個（未去重，下同），城商行如吉林銀行超2000個，農信系統如廣東農信超1.2萬個……一個性價比很高的“銀行直供房”折扣市場，正悄然浮出水面。

這些房產大多是企業或個人的“抵債資產”，按相關規定要在兩年內賣完，銀行試圖快速盤活這些沉睡的資產，所以，價格往往只有市場價的一半。

但有一類房子相當搶手，買方往往出高價搶拍，比如銀行使用過的辦公樓。一個典型的案例是工商銀行濮陽分行開發支行原辦公樓，起拍價239萬元，最終竟以340萬元的價格拍出，超出起拍價100萬元。

1

銀行直供房性價比高

價格遠低于市場價

11月10日，蘭州農商行在京東資產平臺掛牌的100套“育才壹品”住宅，起拍價為7萬至11萬不等，折合單價僅2000元/平方米，遠低于約5000元的市場價。

然而，《每日經濟新聞》記者（簡稱每經記者）注意到，直至公開競價結束，這100套房產均為“0次出價”狀態。實際上，該行在此小區擁有200多套類似房源，這些房產已不是第一次亮相拍賣平臺，卻無人問津。

每經記者調查發現，從國有大行到地方農信社，紛紛從幕后走向前臺，化身“銷售”，試圖快速盤活“沉睡的資產”。

在阿里與京東資產平臺中，多家銀行正掛牌銷售房產。拍賣平臺甚至打出“銀行直供，不計成本賣”的宣傳語。

 截圖來源：阿里拍賣平臺

據記者統計，截至11月10日，京東資產交易平臺“競價金融資產”項下尚有414套由銀行掛出的待拍住宅用房，957套商業用房，遠超去年同期。

例如，京東網資產平臺顯示，天水麥積農村合作銀行將于11月12日公開拍賣多達231處房產，其中包括98處商業用房，133套住宅。住宅起拍價為50余萬元至70余萬元不等，折合每平方米單價約為5500元。

寧夏黃河農村商業銀行即將拍賣一套位于銀川市永寧縣的公寓，面積55.66平方米，起拍價僅9萬余元。

截圖來源：京東資產平臺 

從銀行類型來看，城商行與農信社成為這波直售的主力軍。在京東資產平臺上，蘭州銀行2024年掛牌直售房產標的1127個，2025年增至1822個；吉林銀行掛牌數量超過2000個，天津銀行接近1300個。

農信系統的規模更為龐大。據不完全統計，廣東農信系統出售的房產標的數量超1.2萬個，貴州農信系統為9618個，湖南農信系統為1370個。

截圖來源：京東資產平臺  

相比之下，大型國有銀行和股份制銀行的直售規模較小，但也在加速推進。阿里資產平臺上，“銀行直供好貨”欄目下有多家推薦銀行，其中農業銀行掛牌直售的房產標的共有3436個，建設銀行1571個，郵儲銀行1091個，中國銀行483個，平安銀行723個，民生銀行637個。

 截圖來源：阿里拍賣平臺 

2

處置不良債權  

銀行賣房“化債”

這些銀行直供房源的產生，與銀行不良資產處置密切相關。西部地區某城商行不良資產處置部門專業人士對每經記者透露，這些房產大多為企業或個人貸款的抵押物。由于借款人無法償還貸款，形成了不良債權。

“不過，這類所謂的銀行直供房產，只是銀行抵債資產處理的一個傳統模式，并非銀行增加了一項關于房地產的主營業務或者其他業務。”業內人士強調，市場需要清醒看待這類業務，避免誤讀。

他表示，傳統處置方式主要有兩種：一種是出售債權，將債權打包以較低折扣價出售給第三方，如不良資產管理公司；另一種是抵債，有兩個途徑，分為協議抵債和司法訴訟抵債。

目前市場上激增的“銀行直供房”，大多來源于抵債資產。

何為抵債？該人士告訴記者，協議抵債即雙方不用通過司法程序，達成一致意見，完成交割，再自行處置。司法手段抵債即通過法院法拍程序。

“在法院拍賣環節，一般按照不低于評估價值的70%進行一拍。如果一拍流拍，二拍是在一拍價格的基礎上再降20%，即二拍價格不低于一拍價格的80%。所以，兩輪下來，標的物價值大約是原評估公司評估價值的56%。”前述城商行人士表示，原來的房產抵押率可能是夠的，但是時過境遷，很多房產價值下浮很大。

“法拍可以理解為整個抵債過程中的前置環節，如果房產標的在法拍過程中順利拍出，那就不存在后面的抵債資產一說了。”他詳細解釋道，抵債資產是進入司法拍賣以后流拍的這類資產，法院裁定以后，銀行把這個資產接回來，過戶在銀行名下，然后銀行再通過其他途徑變賣，例如京東、阿里平臺。

蘭州農商行在沈撫新區育才壹品小區的房產正是這一過程的典型例證。這些房產由沈陽智峰房地產開發有限公司開發，該公司欠蘭州農商行共計2.94億元。

2022年12月，蘭州市中級人民法院裁定強制執行，執行金額達4.6億元。銀行通過法院強制執行獲得該小區的未售住宅和商鋪，完成產權過戶后直接出售。

3

銀行直供房遇冷 

但銀行用過的房搶手

銀行直供房最吸引人的優勢在于其價格。記者注意到，貝殼找房網信息顯示，沈撫新區育才壹品小區二手房掛牌價在5000元/平方米左右，而銀行直售起拍價單價僅為2000元/平方米，不到市場價的一半。

截圖來源：京東資產平臺 

又如，吉林銀行大連分行即將拍賣一處位于大連星海廣場的住宅，面積270余平方米，起拍價325.04萬元，折合單價為每平方米1.2萬元。記者注意到，二手房買賣平臺顯示，同區域住宅掛牌價為每平方米2萬元左右。

盡管價格優勢明顯，但這些銀行直供房源的成交情況并不理想。以育才壹品為例，雖然價格一降再降，目前掛牌價低于市場價50%以上，卻未能促成一套成交。

 截圖來源：京東資產平臺

不過，記者留意到，銀行直供房的成交情況呈現分化態勢，有幾類資產較受歡迎：鬧市區的商業用房、獨立辦公用房以及稀缺住宅。

其中，原銀行辦公樓往往受到市場認可。例如，工商銀行濮陽分行開發支行原辦公樓起拍價239萬元，最終以340萬元的價格拍出；該分行濮陽縣支行原辦公樓起拍價416萬元，最終以465.2萬元拍出。 

截圖來源：京東資產平臺 

4

按揭貸款風險整體可控

銀行加速處置房產的戰略轉向，其背后是一場在效率與價值之間的艱難平衡。傳統的不良債權處置路徑，如同一條擁堵的河道，正變得愈發遲緩。

一位熟悉拍賣的司法人士坦言，從貸款違約、司法訴訟到最終通過法拍變現，整個周期動輒兩三年之久，在當前的市場環境下，這一過程可能進一步拉長，時間成本與資產貶值的風險與日俱增。

另一方面，傳統的“法拍”路徑遭遇寒流，銀行不得不開辟“直售”新戰場。克而瑞研報顯示，2025年6月，法拍房供應規模創下年內3.2萬套的新高，但市場承接力明顯不足，成交率低迷。更值得注意的是，即便掛拍法拍房的平均起拍折價率已達28.4%，最終成交的平均折價率也僅為31.3%，這反映出市場出清價格承壓，銀行通過傳統法拍渠道所能收回的現金并不理想。 

“當法拍這條路屢屢受挫，將資產直接‘以物抵債’過戶至銀行名下，就成了現實的選擇。”前述城商行人士點破了當前“銀行直供房”激增的核心邏輯之一。大量房產在法拍市場上流拍后，最終以抵債形式轉入銀行資產負債表，形成規模可觀的存量資產。銀行從債權人變身為產權人，其主動下場銷售，實則是被動承接了法拍回流資產。

然而，這種看似被動的加速處置，從銀行整體的資產質量視角審視，卻有其內在的合理性。根據開源證券的研報，上市銀行的中報顯示，按揭貸款不良率確有上行趨勢。但由于有充足的抵押品作為安全墊，加之近期利率調降顯著緩解了居民的還款壓力，按揭貸款的風險整體仍在可控范圍內。

此時，銀行選擇將沉淀在賬面上的抵債房產加速變現，一方面可以回籠寶貴資金，另一方面也有助于優化資產質量指標，為應對可能持續的經濟挑戰預留出更充足的安全空間。

5

信息與剛需“絕緣” 

需更高效處置渠道

這一兩年多家銀行遇到了抵債房產增多的現象，但前述城商行人士卻對記者表示，目前行內的策略是“不到萬不得已不接”。

這是為何？該人士對記者透露，有兩方面原因。

“房產抵債回來后，變為表內資產，會消耗資本。”該人士直言，其風險權重遠高于其他資產。

另外一個重要原因是，根據監管規定，銀行抵債資產有處置時限，但往往難以及時處置，從而成了銀行的“燙手山芋”。

《銀行抵債資產管理辦法》第十八條規定，不動產和股權應自取得日起兩年內予以處置；《中華人民共和國商業銀行法》第四十二條也明確規定，商業銀行因行使抵押權、質權而取得的不動產或股權，應當自取得之日起兩年內予以處分。

“監管規定在此，但這類房產一兩年內根本賣不出去。”該人士無奈地表示。

此外，銀行直供房面臨的一大挑戰是市場接受度。在前述股份行人士看來，銀行通過電商平臺處置抵債資產，看似直面全國客群，實則與真正有需求的潛在買家之間橫亙著一條“信息鴻溝”。

他指出，問題的核心在于渠道錯配。這些掛牌信息密集曝光于一線投資客或高頻網絡用戶視野中，但他們并非幾萬、十幾萬元一套的低線城市房產的“有效客戶”；而身處當地、最有可能接手這些房產的剛需購房者，卻往往因不熟悉或極少接觸專業的資產拍賣平臺，從而與這些高性價比的房源失之交臂。這種供需雙方難以精準對接的困境，在很大程度上制約了銀行直供房的整體去化效率。

對于未來走向，該人士認為，“銀行直供房”的規模可能繼續擴大。隨著房地產市場調整持續，更多抵押房產可能進入不良處置環節，銀行需要更高效的處置渠道。

“銀行直供房”的興起反映了當前房地產市場的深度調整。一方面，低價房源為市場提供了新的選擇；另一方面，高流拍率表明買賣雙方的價格預期仍存在較大差距。

隨著這些房產規模不斷擴大，它們不僅考驗著銀行的資產處置能力，也可能對當地房地產市場產生深遠影響。銀行需要在快速變現與資產價值最大化之間找到平衡點，而這并非易事。

策劃|韓瑞蕓 宋戈

記者|劉嘉魁

編輯|易啟江

視覺|劉青彥

排版|易啟江