每經(jing)(jing)記者｜包晶晶    每經(jing)(jing)編輯｜魏文藝    

6月(yue)3日(ri)，港(gang)交所披露祥生控(kong)股（集團）有(you)限公司（以下(xia)簡稱祥生）招股書，這也意味著(zhu)房(fang)企“千億陣營”中唯一未上市的企業終于開(kai)啟(qi)赴港(gang)IPO進程(cheng)。

《每日經濟新聞(wen)》記者注意到，進入2020年，內(nei)地(di)(di)(di)房企(qi)赴港(gang)上(shang)市熱情不減。匯景控股已于今年1月成功上(shang)市，金輝控股、領地(di)(di)(di)集團、鵬潤控股、上(shang)坤地(di)(di)(di)產等多家(jia)房企(qi)先后向港(gang)交(jiao)所遞交(jiao)上(shang)市申請。截至目前，在港(gang)交(jiao)所等待IPO的房企(qi)已多達(da)10余家(jia)，其中(zhong)不乏(fa)二度、甚至三度IPO的中(zhong)小房企(qi)。

不過從規模上來(lai)看，祥生此番如若成功(gong)上市(shi)，將成為(wei)今(jin)年(nian)以來(lai)最大的內房股IPO。

連(lian)續10年進入“百強(qiang)”

祥(xiang)生地產(chan)起家(jia)于(yu)浙江紹(shao)興下(xia)轄的縣級市諸暨，2014年(nian)將大(da)本(ben)營遷至了杭州，確立了“立足杭州，生輝(hui)上海，深耕(geng)蘇浙皖，輻射全(quan)國”的戰略(lve)規劃。2019年(nian)，祥(xiang)生將總部(bu)遷至上海。

招股書顯(xian)示，2017年(nian)(nian)、2018年(nian)(nian)、2019年(nian)(nian)祥生的營業收入分(fen)別為62.93億(yi)元、142.15億(yi)元、355.2億(yi)元，三年(nian)(nian)的復合年(nian)(nian)增長率(lv)達137.6%。已確(que)認建筑面積由2017年(nian)(nian)約83.83萬(wan)平方(fang)米、2018年(nian)(nian)約142.26萬(wan)平方(fang)米，增加至2019年(nian)(nian)約348.84萬(wan)平方(fang)米，復合年(nian)(nian)增長率(lv)104.0%。

作為“千億(yi)陣營(ying)”中最后開啟IPO之(zhi)旅的(de)(de)房(fang)企，祥(xiang)生銷售規模的(de)(de)逐年擴大支撐起了營(ying)收的(de)(de)高速(su)增(zeng)長(chang)。2015年至(zhi)2018年的(de)(de)4年時間，祥(xiang)生銷售規模從109億(yi)元(yuan)跨越至(zhi)1071億(yi)元(yuan)，快速(su)躋(ji)身“千億(yi)陣營(ying)”，堪稱地(di)產界(jie)的(de)(de)一(yi)匹黑馬。

據(ju)招股(gu)書，祥生2016年起開始(shi)逐(zhu)步實施的“1+1+X”投資策略(lve)將是其核心競(jing)爭優勢以及未來(lai)的發(fa)展策略(lve)。根(gen)據(ju)祥生集團官方解讀，“1+1+X”即浙江+泛長三角+重(zhong)點(dian)潛(qian)力城市(shi)布(bu)局，以中國唯一的世界級城市(shi)群為基礎，由內(nei)向(xiang)外建立三個梯次(ci)的縱深發(fa)展觀。

浙江(jiang)是祥生的發(fa)源地，也是向外拓展(zhan)的中心點。2019年，祥生在浙江(jiang)省內(nei)確(que)認(ren)平(ping)均(jun)售價(jia)達每(mei)平(ping)方(fang)米(mi)13592元，包括浙江(jiang)省在內(nei)的泛長三角區(qu)域擁有建筑面積達339.33萬平(ping)方(fang)米(mi)。

祥(xiang)生對于“X”的(de)目(mu)標選(xuan)擇則偏謹慎，與“1+1”范圍內土儲相比(bi)，湖南省3個(ge)項(xiang)目(mu)、呼和浩特(te)6個(ge)、遼寧(ning)3個(ge)、山東7個(ge)、福建1個(ge)，占比(bi)仍(reng)然較少。此外(wai)，祥(xiang)生除(chu)在上海擁(yong)有3個(ge)已竣工項(xiang)目(mu)外(wai)，在一線(xian)城市(shi)布局仍(reng)然較為缺乏。

不過，對于擴張中的房企而言，在一線城市(shi)地價偏高以(yi)及限價的大背(bei)景之下(xia)，選(xuan)擇(ze)深耕江浙強二線城市(shi)以(yi)及熱點三線城市(shi)是否是一種更好(hao)的選(xuan)擇(ze)，仍(reng)需拭目以(yi)待。但(dan)近年(nian)來祥(xiang)生上升勢頭仍(reng)然(ran)強勁，招股書(shu)顯示，其已連續10年(nian)進入“中國房地產百強企業”行列，排名從2011的第(di)92位提升至2020的第(di)27位。

知名地(di)產分析師嚴躍進向《每(mei)日經濟新聞》記者(zhe)表(biao)示，“千億(yi)房(fang)企的(de)(de)上(shang)市具(ju)有(you)很(hen)強的(de)(de)導向作(zuo)用。祥生總部遷址(zhi)到上(shang)海，在全國各地(di)拿地(di)等(deng)都有(you)較大的(de)(de)動作(zuo)，上(shang)市值得看好。而且今年資(zi)本市場應(ying)該說總體會(hui)(hui)放寬(kuan)，融資(zi)環境會(hui)(hui)比較寬(kuan)松(song)，這(zhe)些都有(you)助于帶動市場。上(shang)市后企業的(de)(de)品牌影響力、規模擴(kuo)張等(deng)都能(neng)夠繼續增強。”

今年已(yi)斥128億(yi)元拿地

記者還留意到，祥(xiang)生(sheng)對于拿(na)地(di)(di)已經(jing)恢復(fu)到了(le)2017、2018年的勢(shi)頭(tou)。2020年初至今，祥(xiang)生(sheng)展開了(le)新一輪拿(na)地(di)(di)補倉，于杭州(zhou)、寧波、南通(tong)、南昌等地(di)(di)先后拍下多個地(di)(di)塊(kuai)，進(jin)一步提升了(le)其在泛長三角的市(shi)場份額(e)。

5月13日(ri)，浙江寧波(bo)鄞州區(qu)1宗商住地被祥(xiang)生全(quan)資(zi)子公(gong)司經過278輪(lun)競(jing)拍(pai)(pai)，以(yi)(yi)總價(jia)24.61億(yi)元(yuan)、溢價(jia)率(lv)39.6%收入(ru)囊中。5月14日(ri)，合(he)肥(fei)肥(fei)西縣FX202007號地塊被祥(xiang)生地產以(yi)(yi)14.55億(yi)元(yuan)總價(jia)拿(na)下，該地塊拍(pai)(pai)賣開始20分鐘即觸及(ji)最高限價(jia)并(bing)進(jin)入(ru)租(zu)賃自持競(jing)拍(pai)(pai)階段。

更早前的3月12日(ri)與4月28日(ri)，祥生分(fen)別以總(zong)價44.98億元(yuan)、20.60億元(yuan)拿下(xia)杭州(zhou)及南通(tong)地塊，首入南通(tong)主城。

中指(zhi)研究院統計顯示，今年前5月，祥生以128億元的(de)拿地金額(e)排在行業第(di)33位。另據(ju)中國房地產指(zhi)數系統與(yu)浙(zhe)江(jiang)省統計局資料(liao)，2019年祥生的(de)綜合實力在長三角地區(qu)房企(qi)中位列第(di)14名，在浙(zhe)江(jiang)省房企(qi)銷售排行榜中則位列第(di)三。

截至(zhi)今年3月31日，祥生擁有195個處于(yu)不同開(kai)發(fa)階(jie)段(duan)的物業項目(mu)，其(qi)中(zhong)172個為附屬公司開(kai)發(fa)的項目(mu)，23個為合營(ying)(ying)企(qi)業及聯營(ying)(ying)公司開(kai)發(fa)的項目(mu)。

財(cai)(cai)務數據也反映出祥生近年來的(de)表現。2017~2019年祥生的(de)流動(dong)(dong)負債分別為606.68億(yi)(yi)元(yuan)、1054.90億(yi)(yi)元(yuan)、1073.85億(yi)(yi)元(yuan)，同期(qi)流動(dong)(dong)資產分別為735.91億(yi)(yi)元(yuan)、1178.90億(yi)(yi)元(yuan)、1250.56億(yi)(yi)元(yuan)，流動(dong)(dong)資產可覆蓋全部流動(dong)(dong)負債，短期(qi)償債能力還是有(you)保障，財(cai)(cai)務風險處于可控區間。