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12月(yue)(yue)16日(ri)，國家統計(ji)局發布的(de)《2019年11月(yue)(yue)份70個(ge)大(da)中城(cheng)市商品住宅銷售價(jia)(jia)格(ge)變(bian)動(dong)情(qing)況》和《2019年1~11月(yue)(yue)份全國房地產開發投資和銷售情(qing)況》顯示，11月(yue)(yue)44個(ge)城(cheng)市新建商品住宅價(jia)(jia)格(ge)環比上漲，33個(ge)城(cheng)市二(er)手(shou)(shou)房價(jia)(jia)格(ge)環比下跌，這也是連續兩(liang)個(ge)月(yue)(yue)超過30城(cheng)二(er)手(shou)(shou)房價(jia)(jia)格(ge)出現(xian)下跌。

1~11月份，全國(guo)商品房銷(xiao)售(shou)面積(ji)達148905萬平方(fang)米(mi)，連續(xu)6個月同比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)，且增(zeng)(zeng)速加快；商品房銷(xiao)售(shou)額(e)139006億元，增(zeng)(zeng)長(chang)7.3%，增(zeng)(zeng)速持(chi)平；全國(guo)房地產開發投資121265億元，同比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)10.2%，增(zeng)(zeng)速自4月份以來持(chi)續(xu)回(hui)落(luo)。

“按照(zhao)2018年(nian)(nian)(nian)同期數據測算，2019年(nian)(nian)(nian)全年(nian)(nian)(nian)市場成交超過15萬億元成為(wei)定局。”中原地產首(shou)席分(fen)析師張大偉向(xiang)《每(mei)日經(jing)濟新聞(wen)》記者分(fen)析認(ren)為(wei)：“調控影響下(xia)市場逐漸(jian)出(chu)現(xian)下(xia)調跡象，企業資(zi)金(jin)鏈有所(suo)吃(chi)緊(jin)。與(yu)此同時(shi)，樓市政策(ce)開啟雙(shuang)向(xiang)調控，人才政策(ce)小陽春出(chu)現(xian)，托底與(yu)蓋帽再(zai)現(xian)。”

商(shang)品房(fang)銷售13.9萬億(yi)元

前11個(ge)月(yue)，商(shang)品(pin)房(fang)(fang)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售面積148905萬平方米，同比增(zeng)長0.2%，增(zeng)速比1~10月(yue)份加快(kuai)0.1個(ge)百分點。商(shang)品(pin)房(fang)(fang)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售額139006億元，增(zeng)長7.3%，增(zeng)速持(chi)平。其中，住宅銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售面積增(zeng)長1.6%、銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售額增(zeng)長10.7%，辦公樓銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售面積下(xia)降11.9%、銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售額下(xia)降11.3%，商(shang)業(ye)營業(ye)用房(fang)(fang)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售面積及(ji)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售額分別(bie)下(xia)降14.1%、13.5%。

但房地產(chan)(chan)開發(fa)投資增速卻出現回(hui)落(luo)。前(qian)11個月全國(guo)房地產(chan)(chan)開發(fa)投資121265億元，同比增長10.2%，增速比1~10月份回(hui)落(luo)0.1%（其中住宅投資增速回(hui)落(luo)0.2%），并(bing)且增速自(zi)4月份以來持(chi)續下降。

各地區(qu)的(de)房地產投(tou)(tou)資(zi)在前11個(ge)月均出現不同(tong)程度的(de)增(zeng)長(chang)，但增(zeng)速(su)全線回(hui)(hui)(hui)落(luo)。具(ju)體看(kan)，東部地區(qu)房地產開發投(tou)(tou)資(zi)63770億元(yuan)，同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)8.3%，增(zeng)速(su)比(bi)1~10月份回(hui)(hui)(hui)落(luo)0.1個(ge)百(bai)(bai)分(fen)點(dian)；中部地區(qu)投(tou)(tou)資(zi)25102億元(yuan)，增(zeng)長(chang)9.7%，增(zeng)速(su)回(hui)(hui)(hui)落(luo)0.3個(ge)百(bai)(bai)分(fen)點(dian)；西部地區(qu)投(tou)(tou)資(zi)27455億元(yuan)，增(zeng)長(chang)15.3%，增(zeng)速(su)回(hui)(hui)(hui)落(luo)0.4個(ge)百(bai)(bai)分(fen)點(dian)；東北地區(qu)投(tou)(tou)資(zi)4939億元(yuan)，增(zeng)長(chang)8.9%，增(zeng)速(su)回(hui)(hui)(hui)落(luo)0.6個(ge)百(bai)(bai)分(fen)點(dian)。

易居(ju)研究(jiu)院智庫中(zhong)心研究(jiu)總監(jian)嚴躍(yue)進告(gao)訴《每日(ri)經濟(ji)新聞(wen)》記者：“開發投(tou)資數(shu)據體(ti)現了房企(qi)投(tou)資端的(de)(de)微調(diao)導向(xiang)。數(shu)據充分(fen)說明(ming)固(gu)定資產(chan)投(tou)資及(ji)第三產(chan)業投(tou)資等發揮(hui)了較好的(de)(de)托底效應，在當前基建投(tou)資等還沒有(you)全面回暖(nuan)的(de)(de)情況下，開發投(tou)資數(shu)據值得(de)肯定，也體(ti)現了房企(qi)在房屋(wu)銷(xiao)售行情降溫的(de)(de)預期下，依然(ran)對投(tou)資端有(you)較高(gao)的(de)(de)熱情。”

1~11月份(fen)(fen)，房(fang)地產開(kai)發(fa)企業房(fang)屋(wu)施工(gong)面(mian)積874814萬平方米(mi)，同比(bi)增長8.7%，增速比(bi)1~10月份(fen)(fen)回落(luo)0.3個(ge)百(bai)分點(dian)。其(qi)中，住宅(zhai)施工(gong)面(mian)積613566萬平方米(mi)，增長10.1%。

房屋新開(kai)工(gong)面積205194萬(wan)平(ping)方米，增(zeng)長8.6%，增(zeng)速回落1.4個百分(fen)點(dian)。其中，住(zhu)宅(zhai)新開(kai)工(gong)面積151447萬(wan)平(ping)方米，增(zeng)長9.3%。房屋竣工(gong)面積63846萬(wan)平(ping)方米，下(xia)降(jiang)4.5%，降(jiang)幅收窄1.0個百分(fen)點(dian)。其中，住(zhu)宅(zhai)竣工(gong)面積45274萬(wan)平(ping)方米，下(xia)降(jiang)4.0%。

資金(jin)(jin)層面，房地產開發企(qi)業(ye)前(qian)11個月到位資金(jin)(jin)160531億元(yuan)，同比增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)(chang)7.0%，增(zeng)(zeng)(zeng)速持平。其(qi)中(zhong)，國內貸(dai)款(kuan)23013億元(yuan)，增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)(chang)5.5%；利用外資161億元(yuan)，增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)(chang)57.5%；自籌資金(jin)(jin)52511億元(yuan)，增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)(chang)3.7%；定金(jin)(jin)及預收款(kuan)54482億元(yuan)，增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)(chang)10.0%；個人按揭貸(dai)款(kuan)24395億元(yuan)，增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)(chang)13.9%。

“一(yi)方(fang)面(mian)(mian)資(zi)(zi)金(jin)(jin)面(mian)(mian)的(de)數據其實不(bu)算(suan)太(tai)糟(zao)糕，今年以來增幅相對較穩(wen)定的(de)，資(zi)(zi)金(jin)(jin)狀況沒有明(ming)顯(xian)惡化。另(ling)一(yi)方(fang)面(mian)(mian)也需(xu)(xu)要(yao)看(kan)到，房(fang)企(qi)的(de)感(gan)(gan)受(shou)和(he)市(shi)場數據感(gan)(gan)受(shou)并不(bu)一(yi)致，至少房(fang)企(qi)會認為當前資(zi)(zi)金(jin)(jin)面(mian)(mian)是明(ming)顯(xian)收(shou)緊的(de)，需(xu)(xu)要(yao)防范資(zi)(zi)金(jin)(jin)方(fang)面(mian)(mian)的(de)各類新壓力。近期的(de)房(fang)企(qi)動作(zuo)方(fang)面(mian)(mian)看(kan)，加(jia)快資(zi)(zi)金(jin)(jin)回籠和(he)積極(ji)發(fa)債(zhai)依然是普遍(bian)的(de)做法。”嚴(yan)躍(yue)進續稱。

房企買地額及面積同(tong)比雙跌

1~11月房地(di)產開(kai)發企業土(tu)地(di)購置面(mian)積(ji)21720萬(wan)平(ping)方米，同比下降(jiang)14.2%，降(jiang)幅比1~10月份收窄(zhai)2.1個(ge)百分(fen)點；土(tu)地(di)成交價(jia)款11960億(yi)元，下降(jiang)13.0%，降(jiang)幅收窄(zhai)2.2個(ge)百分(fen)點。

對此，嚴(yan)躍(yue)進分析認為，一般各(ge)地政(zheng)府(fu)在四季度會積極供地，從(cong)而(er)給(gei)土地市(shi)(shi)場的交易帶來影響。從(cong)地價下(xia)跌(die)的區域看，主要還是三四線城市(shi)(shi)的下(xia)跌(die)動(dong)力(li)更大，一二線城市(shi)(shi)的土地交易還是顯示出部分增長的態(tai)勢。

張(zhang)大偉(wei)則展示(shi)了一組由中(zhong)原地(di)產研究中(zhong)心統計(ji)的數據(ju)，截至(zhi)今(jin)年(nian)(nian)11月(yue)，一二(er)線城(cheng)市(shi)合計(ji)土(tu)地(di)出讓(rang)金額高(gao)達3.0285萬億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，而2018年(nian)(nian)同期為(wei)2.498萬億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，同比漲幅達21%。從時間上來看，一二(er)線城(cheng)市(shi)賣(mai)地(di)金額提前(qian)一個(ge)月(yue)刷新了歷(li)史年(nian)(nian)度賣(mai)地(di)金額紀錄(lu)(lu)。前(qian)11月(yue)賣(mai)地(di)金額超(chao)過千億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)的城(cheng)市(shi)達13個(ge)，刷新歷(li)史同期紀錄(lu)(lu)。

值得注意(yi)的是，最近部分(fen)熱點城(cheng)市(shi)(shi)的土(tu)地(di)(di)掛(gua)牌供應有所增(zeng)加，而市(shi)(shi)場分(fen)化也在土(tu)地(di)(di)市(shi)(shi)場有所體現(xian)，如拿地(di)(di)房企(qi)相對集(ji)中在非民企(qi)、不(bu)同城(cheng)市(shi)(shi)間的明(ming)顯(xian)分(fen)化等。

新房價格環比(bi)上漲城(cheng)市減少

11月(yue)(yue)份(fen)，44個(ge)(ge)(ge)城(cheng)市新(xin)房價(jia)格(ge)環(huan)比(bi)上(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)、21城(cheng)下跌、5城(cheng)持平。與10月(yue)(yue)相比(bi)，11月(yue)(yue)新(xin)房價(jia)格(ge)上(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)城(cheng)市再(zai)減6個(ge)(ge)(ge)，已經連續6個(ge)(ge)(ge)月(yue)(yue)減少。一線(xian)城(cheng)市中，北京、上(shang)(shang)海和(he)深(shen)圳新(xin)房價(jia)格(ge)分(fen)別環(huan)比(bi)上(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)1.7%、0.3%和(he)0.2%，廣州下降0.5%。31個(ge)(ge)(ge)二(er)線(xian)城(cheng)市環(huan)比(bi)上(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)0.2%；35個(ge)(ge)(ge)三線(xian)城(cheng)市上(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)0.5%。

數據顯示，11月份，唐山和銀川(chuan)的新房價格以環比漲幅1.9%領跑70城(cheng)；一二線城(cheng)市房價相對平(ping)穩，調控政策寬松的城(cheng)市房價依然有所上行，其中(zhong)以深圳最(zui)為典型。

“在(zai)樓市(shi)下行(xing)周(zhou)期內，大部(bu)分城市(shi)之前的(de)新建住(zhu)宅限制簽約房(fang)源逐漸(jian)釋放，使得統計口徑為(wei)網(wang)簽價格的(de)新房(fang)數(shu)據(ju)依然上行(xing)。而從數(shu)據(ju)看(kan)，大部(bu)分城市(shi)的(de)新建商品房(fang)價格‘失真(zhen)’，房(fang)價趨(qu)勢要看(kan)二(er)手房(fang)價格。”張大偉指(zhi)出。

二(er)手房(fang)價(jia)格則反映出另一種情況：11月(yue)70個大中城(cheng)(cheng)市(shi)中，33城(cheng)(cheng)二(er)手房(fang)價(jia)格環(huan)比下跌(die)、32城(cheng)(cheng)環(huan)比上漲、5城(cheng)(cheng)持(chi)平。

從歷史數據(ju)來(lai)看，10月、11月連續(xu)2個月超30城(cheng)二手房價格下(xia)跌。而上(shang)一次出現同(tong)樣情(qing)形是(shi)在(zai)2015年3月份和4月份。

張大偉(wei)認為，連續兩2個月超過30城市(shi)二(er)手(shou)房價格下調，可(ke)以判斷(duan)樓市(shi)拐點已經出現。

結合10月(yue)(yue)(yue)份(fen)相關數(shu)據(ju)來看，二(er)三線城(cheng)(cheng)(cheng)市新房、二(er)手房都延續(xu)了漲幅(fu)回落(luo)或下跌。11月(yue)(yue)(yue)31個(ge)二(er)線城(cheng)(cheng)(cheng)市新房價格環比漲幅(fu)回落(luo)0.3%，而(er)10月(yue)(yue)(yue)環比回落(luo)0.6%；35個(ge)三線城(cheng)(cheng)(cheng)市新房和(he)二(er)手房11月(yue)(yue)(yue)環比漲幅(fu)分(fen)別回落(luo)0.1%和(he)0.2%，10月(yue)(yue)(yue)環比回落(luo)為0.7%和(he)0.4%。

58安(an)居客房(fang)產研究院分院院長張波(bo)表示，“二(er)三線城市(shi)的降溫在持(chi)續(xu)，樓市(shi)調控的效(xiao)果不斷累加，預計漲(zhang)幅(fu)回落的趨勢(shi)在12月還將持(chi)續(xu)”。

對于一線城市(shi)，張(zhang)波指(zhi)出：“除深圳外(wai)，2019年下半年一線城市(shi)整體降溫(wen)較明顯(xian)，尤其是二(er)手房市(shi)場的(de)(de)降溫(wen)比2018年同(tong)期表現(xian)得更為明顯(xian)。11月房價變(bian)化(hua)在一定程度上顯(xian)示(shi)出市(shi)場有(you)觸(chu)底(di)反彈現(xian)象，同(tong)時(shi)不排除部(bu)分城市(shi)商品住(zhu)宅的(de)(de)供應結構變(bian)化(hua)拉(la)動了成交均價上揚。但隨著春節的(de)(de)臨近，市(shi)場整體購房需求(qiu)量會減少(shao)，房價在歲末年初也很(hen)難有(you)大的(de)(de)起(qi)伏(fu)。”

明(ming)年樓(lou)市還會(hui)有(you)“小陽春”？

進入(ru)下半年，各地(di)頻(pin)頻(pin)出臺的人才及落戶政策帶熱了行業對樓市(shi)的預期。

張波向《每日經濟(ji)新聞》記者展示了(le)一(yi)(yi)組數據(ju)：“以汕頭為(wei)(wei)例，9月份(fen)發布新引進(jin)人(ren)才(cai)購房(fang)補(bu)助通知，符合條件的引進(jin)人(ren)才(cai)最高(gao)補(bu)助標準(zhun)達(da)到100萬元。這(zhe)一(yi)(yi)政策(ce)效應在11月得到擴散(san)，安居客線(xian)上(shang)汕頭找(zhao)房(fang)活躍(yue)度環比上(shang)漲(zhang)28.6%，成為(wei)(wei)熱(re)(re)度最高(gao)的城市。同時吉(ji)林、大連(lian)等城市的咨詢熱(re)(re)度提(ti)高(gao)都與人(ren)才(cai)政策(ce)有關。”

但事實上(shang)，大(da)連(lian)等城市的房價在11月(yue)(yue)(yue)份并未出現大(da)幅上(shang)漲。大(da)連(lian)11月(yue)(yue)(yue)新房環(huan)比(bi)漲幅為0.2%、二(er)手房價格與上(shang)月(yue)(yue)(yue)持(chi)平(ping)；11月(yue)(yue)(yue)發布了重磅人才政策的南京，新房價格環(huan)比(bi)下跌0.1%、二(er)手房較上(shang)月(yue)(yue)(yue)僅(jin)上(shang)漲0.2%。

對(dui)此張波(bo)指出：“人才及落戶政策(ce)推(tui)動(dong)樓(lou)(lou)市熱(re)度(du)提升，但整體(ti)來看(kan)對(dui)房(fang)價的推(tui)動(dong)力(li)相(xiang)對(dui)有限。11月(yue)樓(lou)(lou)市總體(ti)趨于穩定(ding)，四季(ji)度(du)房(fang)企(qi)的投資(zi)換擋和競(jing)爭(zheng)力(li)換擋依然在持續。隨著年末(mo)返鄉高潮的到來，返鄉置業人群將(jiang)帶動(dong)城(cheng)市熱(re)點(dian)切換，三四線(xian)城(cheng)市將(jiang)獲得更多(duo)關注。”

“房(fang)(fang)地產(chan)(chan)調控(kong)最(zui)嚴(yan)格的(de)時期已(yi)經過去了，未來大部分城(cheng)市都有可能在(zai)人(ren)才購房(fang)(fang)、首套房(fang)(fang)信貸支(zhi)持(chi)、公積金政策(ce)等方面釋放有利于穩定房(fang)(fang)地產(chan)(chan)市場的(de)政策(ce)。雖然當下房(fang)(fang)價上行城(cheng)市占比較大，但市場已(yi)現逐漸平穩的(de)跡象(xiang)。”

對于2020年(nian)會(hui)否(fou)出現和(he)今(jin)年(nian)同樣的“小陽春”行情？張大偉認為：“2019年(nian)房(fang)(fang)地產市場平穩是主(zhu)流，小陽春主(zhu)要(yao)看(kan)政策(ce)。在‘房(fang)(fang)住不炒(chao)’的主(zhu)基調下，政策(ce)寬松幅度有限，未來樓市依然會(hui)在年(nian)15萬億~16萬億元波動。”