每經實習記者 程成 每經編輯 楊軍

雖然國土部(bu)和(he)住(zhu)建(jian)(jian)部(bu)在(zai)(zai)8月29日聯(lian)合(he)印發《利(li)用集(ji)體建(jian)(jian)設(she)(she)用地(di)建(jian)(jian)設(she)(she)租賃住(zhu)房(fang)試(shi)(shi)點(dian)(dian)方案》（以(yi)下簡稱《試(shi)(shi)點(dian)(dian)方案》）的通知，選取包括北京(jing)、上(shang)海在(zai)(zai)內的13個(ge)城市(shi)開展利(li)用集(ji)體建(jian)(jian)設(she)(she)用地(di)建(jian)(jian)設(she)(she)租賃住(zhu)房(fang)試(shi)(shi)點(dian)(dian)，但據(ju)《每日經(jing)濟新聞(wen)》記者了(le)解(jie)，其實上(shang)海早在(zai)(zai)2009年就已進行了(le)相關探索，并在(zai)(zai)部(bu)分區域進行了(le)試(shi)(shi)點(dian)(dian)。

上次試(shi)點距今已有8年(nian)時間，然而(er)當時的試(shi)點，后來因部分城市的具體實(shi)施過程中走上“小產(chan)權房”的“歧途”，而(er)被國土部和(he)住建(jian)部緊急叫停，直至上述《試(shi)點方案》印發，上海市的相關試(shi)點實(shi)踐(jian)也(ye)再次引(yin)起了關注。

兩次下發通知叫停

上海利(li)用集體建(jian)設(she)用地建(jian)設(she)租(zu)賃(lin)住房(fang)的時間較早。

2009年8月(yue)，上海(hai)市(shi)出臺了(le)《關(guan)于單(dan)位租賃(lin)房建(jian)設和使用(yong)(yong)管理(li)的(de)試行意見》（以(yi)下簡(jian)稱(cheng)《試行意見》）明確(que)了(le)在符合城鄉規劃和土地利(li)用(yong)(yong)規劃、建(jian)設用(yong)(yong)地總(zong)量不增加的(de)前(qian)提(ti)下，鎮(zhen)、村集體經濟組織可以(yi)利(li)用(yong)(yong)閑置的(de)鎮(zhen)、村企(qi)業用(yong)(yong)地或廢棄的(de)其他集體建(jian)設用(yong)(yong)地，建(jian)設限定(ding)供應(ying)的(de)市(shi)場化租賃(lin)宿舍。

值得注意的(de)(de)是(shi)，上(shang)述《試行意見(jian)》明確，集(ji)體建設(she)用地建設(she)的(de)(de)租賃住房，主要定向提(ti)供給產業(ye)園區(qu)、產業(ye)集(ji)聚區(qu)內員工租住的(de)(de)市場化租賃宿舍。

上(shang)海市閔(min)行區七(qi)寶鎮聯(lian)明(ming)村(cun)黨總支副書記、村(cun)委(wei)會(hui)主(zhu)(zhu)任沈(shen)春軍告訴《每日經濟新聞》記者，在該村(cun)集體建設用(yong)地上(shang)建設的(de)租賃住房“聯(lian)明(ming)雅苑”，其早期主(zhu)(zhu)要面向(xiang)區域內年(nian)納(na)稅總額(e)在50萬(wan)元以(yi)上(shang)的(de)企業(ye)的(de)職工。

而(er)一(yi)年(nian)后的2010年(nian)9月，上(shang)海(hai)市又出臺了《本(ben)市發展公共(gong)租賃住房(fang)的實(shi)施(shi)意見》，對公共(gong)租賃住房(fang)的準(zhun)入門檻、租期、租金等進行(xing)了原則(ze)性規定。

此后，上海(hai)(hai)市集(ji)(ji)體建設用地建設租賃住房由(you)局部試點向全市推開。《新(xin)聞晚報》于(yu)2012年3月份發布的(de)一(yi)則報道顯示，上海(hai)(hai)市新(xin)規劃了21處項(xiang)目并力爭在當(dang)年內全部開工，總建筑面積為106萬(wan)平方(fang)米。而以(yi)閔(min)行區(qu)七寶鎮聯明(ming)村的(de)聯明(ming)雅苑(yuan)項(xiang)目為典(dian)型，上海(hai)(hai)在農村集(ji)(ji)體建設用地建設租賃住房方(fang)面探索出了一(yi)些(xie)經驗。

上(shang)(shang)海的上(shang)(shang)述經(jing)驗，也得到(dao)了(le)國土(tu)部(bu)等部(bu)委的認(ren)可，并在全國試點推(tui)廣。2012年2月，國土(tu)部(bu)下發《國土(tu)資源部(bu)關于做好(hao)2012年房地(di)(di)產用地(di)(di)管理和調控(kong)(kong)重點工(gong)作的通知》，明確了(le)按照“嚴格審批、局部(bu)試點、封(feng)閉運(yun)行、風險可控(kong)(kong)”的要(yao)求，在部(bu)分城市開(kai)展加強利(li)用集體建設用地(di)(di)建設租(zu)賃住房的試點。

然而(er)(er)在(zai)(zai)2012年(nian)8月(yue)和(he)2013年(nian)11月(yue)，針(zhen)對一(yi)些地方(fang)出現(xian)在(zai)(zai)集體(ti)(ti)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)用(yong)地上變相建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)小產權(quan)房的(de)問題(ti)，國土部、住建(jian)(jian)(jian)部兩次下發通知，對農村(cun)集體(ti)(ti)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)用(yong)地建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)租賃住房叫停，上海也不例(li)外。國土部、住建(jian)(jian)(jian)部在(zai)(zai)通知中指出，一(yi)些地方(fang)存在(zai)(zai)“在(zai)(zai)農村(cun)集體(ti)(ti)用(yong)地上開發經營性房地產，以(yi)及城鎮居民到(dao)農村(cun)購買宅(zhai)基地、農民住房和(he)小產權(quan)房”。而(er)(er)這些現(xian)象也與試點的(de)初衷背道而(er)(er)馳。

“外省市的(de)(de)一些地(di)方，在推廣(guang)中(zhong)變相(xiang)搞起了小產權房(fang)，這(zhe)也是試點(dian)被喊停的(de)(de)主要原因。”沈春軍告訴《每日經濟新聞》記者，“之后就(jiu)很少聽說(shuo)在集體建(jian)設(she)用地(di)上建(jian)設(she)租賃住房(fang)的(de)(de)事情了。”

針對“小產(chan)權(quan)(quan)房”問(wen)題，國土(tu)部有(you)關人士在今年8月(yue)30日接受(shou)新華(hua)社記(ji)(ji)者專(zhuan)訪時(shi)表示，集體租賃(lin)住房用(yong)地符合(he)城鄉規劃、土(tu)地利用(yong)總體規劃及村土(tu)地利用(yong)規劃“三大規劃”，經依法批(pi)準建設，依法實施(shi)不(bu)(bu)動產(chan)登記(ji)(ji)，而(er)且(qie)只(zhi)用(yong)于租賃(lin)。“小產(chan)權(quan)(quan)房”既不(bu)(bu)是法律概念，又涉(she)及違(wei)法用(yong)地、違(wei)法建設、違(wei)法銷售，產(chan)權(quan)(quan)不(bu)(bu)受(shou)法律保護。集體租賃(lin)住房與“小產(chan)權(quan)(quan)房”有(you)本質區別。

試點實現多贏局面

值得注意的是，上述(shu)《試(shi)行意見(jian)》指出，在(zai)集體建設用地(di)上建設單位租(zu)賃房(fang)，既有利于(yu)(yu)完善房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)供應結構，有效緩解部分市場(chang)租(zu)賃需求；也(ye)有利于(yu)(yu)引(yin)進、留住(zhu)各類人(ren)才和(he)務工人(ren)員。

而(er)緊靠虹橋機場(chang)和地鐵的聯明雅(ya)苑(yuan)，其大約40平(ping)方米(mi)左(zuo)右(you)的一室戶，月(yue)租金(jin)(jin)為2450元，比周邊同類(lei)出(chu)租房的市(shi)場(chang)租金(jin)(jin)要低20%以上。低廉的租金(jin)(jin)、優越(yue)的區(qu)位，也(ye)吸引(yin)了不(bu)少人員入住，目(mu)前該項目(mu)已經滿租，僅排隊(dui)等待(dai)入住的就(jiu)超過90人。

“聯明(ming)雅苑項目(mu)(mu)(mu)早前(qian)(qian)(qian)包括拆遷、土建(jian)、裝(zhuang)修等費用(yong)大(da)約花費了(le)8000萬(wan)元，目(mu)(mu)(mu)前(qian)(qian)(qian)的年租金約為(wei)1200萬(wan)元，大(da)概明(ming)年就可以實現成本回(hui)收(shou)，年回(hui)報率能(neng)(neng)達到15%。”沈春軍也告訴《每(mei)日經濟(ji)新(xin)聞》記者，“加(jia)上(shang)村里其他的收(shou)益(yi)，（目(mu)(mu)(mu)前(qian)(qian)(qian)）每(mei)戶村民每(mei)年能(neng)(neng)夠獲得2萬(wan)~3萬(wan)元的分紅。”

而沈春軍口(kou)中15%的(de)年(nian)回報率，還是(shi)在其租(zu)金(jin)比周邊(bian)低20%左右的(de)情況(kuang)下獲(huo)得的(de)。此外，聯明雅(ya)苑的(de)租(zu)金(jin)每(mei)年(nian)都會(hui)根據周邊(bian)市場(chang)行(xing)情進行(xing)調整，僅去年(nian)租(zu)金(jin)就上漲(zhang)了(le)20%。

“允許集(ji)(ji)體建設(she)用地(di)(di)按要求建設(she)租(zu)賃(lin)住房(fang)，既(ji)可盤(pan)活(huo)村集(ji)(ji)體存量(liang)土(tu)地(di)(di)資源，實(shi)現土(tu)地(di)(di)節(jie)約利用，還(huan)能有效(xiao)增加(jia)租(zu)賃(lin)住房(fang)供應，平抑租(zu)金，而(er)村集(ji)(ji)體和村民也能增加(jia)長期穩定(ding)收益。”易居研究(jiu)院智庫(ku)中心(xin)研究(jiu)總監嚴躍進告訴(su)《每日經濟新聞》記者，“管(guan)理得當的話，一(yi)定(ding)會是(shi)個(ge)多贏的局面(mian)。”

聯明村(cun)(cun)通過這一試點，既(ji)改善了(le)(le)村(cun)(cun)容村(cun)(cun)貌，盤活了(le)(le)存量土地(di)資源，又解決了(le)(le)周邊產業工人(ren)的(de)(de)住(zhu)宿問題，還增加了(le)(le)村(cun)(cun)集體和村(cun)(cun)民(min)的(de)(de)收(shou)益。這一多(duo)贏的(de)(de)局面(mian)也達到了(le)(le)當(dang)初(chu)試點的(de)(de)目的(de)(de)。

相關政策制定正推進

針對利用集體建(jian)設(she)用地(di)建(jian)設(she)租(zu)賃住房的相關政策(ce)，上海市(shi)住建(jian)委相關人士在接受《每日經濟新聞》記(ji)者采訪時表示，目前(qian)上海市(shi)相關政策(ce)制定工作(zuo)正(zheng)在緊(jin)張有序向前(qian)推進(jin)中，政策(ce)細節(jie)還不便(bian)對外公布(bu)。

值得(de)注(zhu)意的是，除了要在集體建(jian)設用(yong)地建(jian)設租(zu)(zu)賃住房(fang)外(wai)，上海(hai)市(shi)近(jin)期(qi)還推(tui)出了多宗租(zu)(zu)賃住房(fang)用(yong)地。

其(qi)中，兩(liang)宗分別位于(yu)嘉定區(qu)和(he)浦東新(xin)區(qu)的租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)宅用地于(yu)7月24日成功(gong)出讓，建成后(hou)將提(ti)供近(jin)1900套(tao)租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房。同(tong)時，位于(yu)靜安區(qu)、浦東新(xin)區(qu)等核(he)心(xin)區(qu)域的近(jin)10宗租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房用地也將按計(ji)劃推出。

早前發(fa)布(bu)的《上(shang)(shang)海市(shi)住(zhu)房(fang)發(fa)展“十三(san)五(wu)”規劃(hua)》（以(yi)下簡稱《規劃(hua)》也顯示，上(shang)(shang)海市(shi)城鎮住(zhu)房(fang)供(gong)應(ying)總(zong)量(liang)以(yi)及住(zhu)房(fang)用地供(gong)應(ying)總(zong)量(liang)在“十三(san)五(wu)”（2016年(nian)至(zhi)2020年(nian)）期間將顯著增加(jia)，其(qi)中新增住(zhu)房(fang)供(gong)應(ying)總(zong)套數(shu)170萬套，比“十二五(wu)”增加(jia)60%左(zuo)右。同時，上(shang)(shang)海市(shi)將積極推進(jin)(jin)購(gou)租并(bing)舉的住(zhu)房(fang)體系建設，進(jin)(jin)一步健(jian)全(quan)房(fang)地產(chan)市(shi)場健(jian)康發(fa)展長(chang)效機制。

上述《規劃》還(huan)顯(xian)示，“十三(san)五”期間，上海新(xin)增(zeng)(zeng)的(de)170萬(wan)套住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)供應中，商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)約為45萬(wan)套、租(zu)賃住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)約為70萬(wan)套、各類保障性(xing)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)約為55萬(wan)套。此(ci)外，以市場為主(zhu)，新(xin)增(zeng)(zeng)代理(li)經租(zu)房(fang)(fang)源(yuan)30萬(wan)套（間）左右(you)。僅(jin)租(zu)賃住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)在(zai)“十三(san)五”期間的(de)新(xin)增(zeng)(zeng)供應量中的(de)比重就超過40%，遠(yuan)遠(yuan)高于商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)的(de)供應。

5年新(xin)建70萬套租(zu)賃住房(fang)(fang)、新(xin)增30萬套代理經租(zu)房(fang)(fang)源(yuan)、拿出稀缺土地資(zi)源(yuan)建設租(zu)賃住房(fang)(fang)，上海動作之快、力度之大，可見其發展住房(fang)(fang)租(zu)賃市場的決(jue)(jue)心之堅決(jue)(jue)。可以說，在發展住房(fang)(fang)租(zu)賃市場方面，上海已經走在了全國前列。

“不(bu)管是集體(ti)建(jian)設用地建(jian)設租(zu)(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)，還是住(zhu)房(fang)‘十三五’規劃，都(dou)充分說(shuo)明了(le)上海發展(zhan)(zhan)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)市(shi)場的(de)決心。”嚴(yan)躍進(jin)告訴《每日經濟新聞》記者，“租(zu)(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)市(shi)場是房(fang)地產(chan)長效機制的(de)一(yi)部分，大力發展(zhan)(zhan)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)市(shi)場，無疑會(hui)增加(jia)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)的(de)有(you)效供(gong)應，對引導房(fang)價(jia)和租(zu)(zu)(zu)金回(hui)歸理性(xing)具有(you)積極意義。”