每經編輯｜每經記者 蔡雅蕓 每經實習編輯 梁秋月    

每經記者 蔡雅蕓 每經實習編輯 梁秋月

與住宅的去庫存效果明顯不同，商業地產的庫存始終未能明顯去化。根據國家統計局今年公布的上半年全國房地產開發投資和銷售情況數據顯示，商品房待售面積35169萬平方米，同比下降19.3%，而商業營業用房待售面積15793萬平方米，同比增長3.5%。

商業供應體量居高不下，而主動擁抱互聯網、引入高端及小眾品牌、打造新穎主題體驗、購物移動化、支付非現金化等商業模式，正成為商業地產運營商極力避免同質化競爭，試圖對商業地產傳統運營模式進行顛覆。

趨勢：地段重要性降低

李嘉誠的一大著名論斷是，“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段”。

但對商業地產而言，以物理空間的地段概念只是基礎和載體，商業的發展需要在之上做加法。

對此，睿意德執行董事王玉珂在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，由于城市層次的變化和人口的外溢，想要改變目前商業體量過剩的局面，核心在于滿足人的需求。

以萬達為例，今年7月21日四川雅安萬達廣場開業當天，總建筑面積9.60萬平方米的萬達廣場在開業首日客流達29.4萬人次，營業額2026萬元。此后相繼開業的遼陽、諸暨、山西晉中、大連莊河萬達廣場開業人次均超過了20萬人次。

萬達廣場的商業模式主要是與地方政府合作，獲取低價土地建設萬達廣場城市綜合體，同時通過住宅銷售回籠資金，并用銷售利潤以及商業租金維持商業資產的運營，同時推動周邊地段及自身的價值上升。

明源地產研究院首席研究員劉策在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，對商業地產而言，地段的重要性依然存在，但內容卻是商業地產更重要的核心競爭力。

世邦魏理仕華西區董事總經理鄧耀華向《每日經濟新聞》記者介紹稱，品牌的經營風險是商業地產運營的重點，由于租金成本占品牌商單店營收比例高達15～20％，在這個供應量比較大的市場下，租金優惠政策對商業地產開業率有很大的影響。由于商業中心的大量供應，品牌招商的難度正在增加，如今購物中心普遍存在“軟開業率”不高的情況。

為了在低開業率中不降低消費者體驗感受，目前有更多的商業中心會引入簡單裝修的快閃店聚集人氣。

鄧耀華直言，行業競爭激烈，招商難度加大，以前10個購物中心爭取一個品牌商，現在競爭對手增加到100個，“低開業率”也是無奈之舉。

出路：精耕細作、差異化破局

事實上，影響目前商業地產運營的痛點主要有三點，一是來自電商的外部沖擊；二是包括配套設施、小業主經營、建筑設計在內的物業自身缺陷；三是運營管理的不足。

劉策向記者表示，一個商業中心能否成功打造與周圍的環境、人口的導入、人流的聚集等客觀條件有直接關系。這依靠企業對區域發展潛力的判斷能力以及將商業打造成符合當地消費水平、居民需要的商業空間的能力，但同時能否形成原創內容的生產能力，對商業地產運營商更重要。

他進而表示，以往通過引入國外品牌的內容填充方式已被濫用，并步入同質化競爭的困境，但如果去孵化一些小眾的流行品牌并形成生態鏈，為商業增加特色、內涵或者是布置一個主題，則會帶來完全不同的消費體驗。

在品牌差異化上，作為萬科在上海第一個萬科廣場系購物中心項目，上海七寶萬科廣場選擇引入了超過10個以上首次登陸上海的品牌和多家旗艦店品牌。上海七寶萬科廣場去年底開業時還舉辦恐龍主題展等更多元的場景和服務內容。

中糧置地成都大悅城總經理田維龍此前在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，在存量時代下，未來10年房地產價值不在于繼續增加開發量和規模，而在于精耕細作，深耕存量，實現資產增值。房地產開發及運營已經開始轉變，那就是由開發運營商向資產管理商跨越，由傳統的開發模式向資管模式轉變。