每經編輯｜每經實習記者 吳抒穎 每經記者 郭榮村 每經實習編輯 梁秋月    

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經歷了一段時間的開發大潮后，商業地產正面臨著整體供應量過剩的局面。此番背景下，包括萬達、華潤和大悅城等在內的房企紛紛將“輕資產”視作“救命稻草”。

何為輕資產模式？業界的共識是，“輕資產”指的是從賺取資產升值收益走向賺取增值服務收益，包括代工品牌溢價、物業管理、商業運營、其他衍生收益以及地產基金等多元地產金融服務過程中的提成收益。

這意味著“輕資產”模式更加考驗開發商的物業管理、商業運營和資本運作的能力。在競爭激烈的商業地產領域，開發商如何沖出重圍，則是值得探討的問題。

房企如何試水“輕資產”？

作為“輕資產”模式的先行者，凱德集團在中國已有十余年的“輕資產”運營經驗。

凱德運營模式的重點是“地產開發+資本運作”。凱德先與機構投資者合作發起基金并按照一定比例出資，此后充當基金管理人，從而獲得管理收入并拓展房地產資產管理領域的業務，為凱德提供了穩定長期的資金來源。

此外，凱德集團還通過參與發起的私募基金介入到房地產的開發環節，等到項目培育成熟之后，再把這些資產注入到上市基金REITs里或者轉手出售，在實現項目推出的同時獲得較高的溢價收益。

年報顯示，截至2016年12月31日，凱德在中國的總開發規模約2200萬平方米，管理的總資產超過2000億元，此外還管理5只房地產投資信托（REITs）和14只私募基金。

據凱德集團中國區首席執行官羅臻毓透露，目前凱德中國有11個商場打包在新加坡信托，整體回報率在7%以上。

凱德在國內有不少效仿者，大悅城是其一。2017年8月17日，大悅城地產發布公告稱，公司附屬企業與多家合作方成立境外基金和境內基金，尋找中國境內潛在物業項目的收購機會，并升級改造為大悅城品牌商業項目。這是大悅城地產的“大資管”戰略的重要一步，其實現的路徑類似于房地產投資信托（REITs）。

作為國內試水“輕資產”較早的萬達，它的主要運作模式則是對外輸出管理。萬達集團董事長王健林的解釋是，“投資建設萬達廣場，全部資金別人出，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達獨創的商業信息化管理系統。產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。”

據萬達集團發布的消息，2017年上半年，公司新發展的26個萬達廣場全部為輕資產項目，其中投資類輕資產項目14個，合作類輕資產項目12個。

“輕資產”模式更考驗運營能力

輕資產模式雖受不少房企青睞，但對于部分開發商而言，優質的重資產仍舊被看好。

多名商業地產操盤手和資深地產分析師在接受《每日經濟新聞》記者采訪時均表示，“輕資產”模式看似很好，但它賴以維持的核心是優質的重資產。“在物業規模和資產運營能力都達到一定水平時，才具有輕資產的條件。”曾經操盤過武漢楚河漢街項目的前萬達高管趙毅告訴《每日經濟新聞》記者。

趙毅以港資和外資企業的運作模式為例子分析認為，“只有在產品規劃階段下了功夫才能夠做好商業地產，遠洋太古里歷經九年數易施工圖才開業，也因此收獲了較好的效果，“它們愿意用時間去換空間。”

他續稱，目前港資和外資企業的坪效遠高于內資企業，如果兩者能夠作深度的戰略合作，收益將會十分驚人”。一組數據可以印證上述的觀點：億翰智庫的數據顯示，同在一線城市，龍湖地產的坪效為5.63元/天/平米，而恒隆地產的坪效則為13.3元/天/平米。

鼎世商業執行董事王瑋也指出，商業地產的盈利模式是租金收入和資產增值，且“資產增值在國際商業地產幾十年發展的歷史中被證明是更加的重要。”王瑋以西田集團為例分析稱，2000年西田只有87個購物中心，價值200億美元，至到2015年，西田的購物中心數量恰好也是87個，但市值已經上升到了700億美元。“如果單單靠租金收入的積累是做不到的。”

王瑋認為，對于擴張較快而坪效較低的商業地產開發商，目前所做的不應該是快速擴張，而是要提升現持有物業的總體表現，尋求提升購物中心效益的辦法。“目前國際商業地產行業更講究效益而不是規模，因為是坪效乘以有效的規模決定了資產的價值。以西蒙為例，這些年它的可租賃面積一直在降低，但是它的資產價值是上升的，這是趨勢。”