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每經記者 王杰

在去年底召開的中央經濟工作會議上，房地產去庫存成為2016年五大主要任務之一。

10月26日，河南省政府辦公廳正式出臺《河南省推進供給側結構性改革商品房去庫存專項行動方案(2016—2018年)》(以下簡稱《方案》)。

《方案》提出，到2018年年底，省轄市市區商品住房庫存去化周期降到12個月以下，三分之二的縣級城市商品住房庫存去化周期降到18個月以下。

鼓勵農民進城

《方案》明確提出，要進一步打通商品住房與保障房通道，多渠道滿足公共租賃住房需求，大力推進棚戶區改造貨幣化安置工作。2017—2018年各省轄市、縣(市)棚戶區改造貨幣化安置率不得低于50%。庫存量大、去化周期長的省轄市、縣(市)推進棚戶區改造要以貨幣化安置方式為主。庫存去化周期18—30個月的省轄市、縣(市)貨幣化安置比例不得低于80%，庫存去化周期30個月以上的省轄市、縣(市)要全部實行貨幣化安置。鼓勵2016年棚戶區改造項目由實物安置向貨幣化安置轉變。

在擴大住房消費方面，《方案》采取鼓勵農民進城購房、擴大商品住房需求、發揮住房公積金作用等三種途徑去庫存。《方案》明確，商品住房庫存去化周期超過12個月的省轄市、縣(市)，要結合本地實際出臺農民進城購房補貼政策，鼓勵建立農民進城購房貸款擔保機構，為進城購房農民提供融資便利和支持。

下一步，河南省還將研究出臺擴大住房公積金制度覆蓋范圍的政策措施，將符合條件的農民工、個體工商戶、靈活就業人員等納入住房公積金受益范圍，并將繳存住房公積金列入勞動合同約定事項。

早在2015年11月，河南省政府出臺《關于促進農民進城購房擴大住房消費的意見》，從降低購房成本、實施財政補貼、改善金融服務、發揮住房公積金作用等9個方面，鼓勵農民進城買房。

隨后，河南洛陽、駐馬店、濮陽、三門峽、濟源、南陽、許昌、開封等城市為鼓勵本地農民進城購買商品房，紛紛出臺各種財政補貼政策。河南省只有鄭州一個二線城市，其余都是三四線城市。而國內大多數三四線城市的樓市庫存壓力較大。

需分城調控

以河南省唯一二線城市鄭州為例，據不完全統計，9月6日之前鄭州已在今年拍出過九宗高價地塊，恒大、萬科、雅居樂、榮盛、碧桂園等地產商均刷新過鄭州土地的單價紀錄。

樓市方面，在國家統計局發布8月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據中，鄭州環比價格漲幅5.6%，居全國第一。

9月份，鄭州開始了新一輪房地產調控，以抑制“地王”為主的“鄭九條”出臺。增加供地的政策隨后跟進：今年年底前主城區將集中供應6000畝商品住宅用地，通過合理把握土地供應結構和布局，加快土地供應節奏，有效改善房地產供需關系。

十一期間，鄭州市決定重啟市區住房限購政策。在市內五區、航空港區、鄭東新區、經濟開發區、高新區內，對以下兩種類型家庭，限制向其銷售180平方米以下的住房：①擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；②擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭。

河南房地產業內人士張紅超認為，去庫存要區別來看，不同城市、不同產品差別大。比如鄭州市，短期內商品住宅去庫存就是個偽命題，應該要補庫存，但是鄭州的商業地產庫存量大，消化不良，要努力去庫存。

張紅超表示，鄭州以外的城市，應該說大多面臨去庫存壓力，不管是商品住宅，還是商業地產。總的來看，去庫存要因城施策，區別對待，該補庫存的，加快有效土地供應，緩解庫存不足壓力；庫存量大的城市，要壓減土地供應，采取綜合措施，比如降低稅費、發放購房補貼、降低落戶門檻等措施鼓勵大家買房。目前看，城市吸引力差別實際上在加大，政府想達到的有針對性的去庫存，能達成滿意效果難度不小。總之，全省去庫存尚未完成，仍需努力。

鄭州市場雖好，但一地難求。在去庫存政策利好下，房企是否該加碼三四線城市？

房地產評論人王毅敏在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，政策會對房企拿地產生一定的影響，但不是決定性的。開發企業還是會根據自身戰略選擇城市進駐。