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每經記者 王杰(jie) 實習記者 龐靜濤(tao)

北(bei)京商住(zhu)市場(chang)即將迎來一場(chang)地震，爭論點(dian)不再是限購與否，而(er)是商住(zhu)或商改住(zhu)項目在(zai)北(bei)京是否會繼續存在(zai)。

8月17日，北(bei)京多部(bu)門參與召開(kai)名(ming)為《關(guan)于嚴格遏制商改住(zhu)項目研討會》，目前尚(shang)未出結果和文(wen)件。《每日經濟新聞》記者獨家拿到的疑似官方文(wen)件顯示，北(bei)京市政(zheng)府層面(mian)的領導要求，“堅(jian)決不能出‘地(di)王’！堅(jian)決不能再(zai)新增(zeng)商住(zhu)！商辦(ban)用地(di)暫停上市！”

文件同時提(ti)(ti)出，限價格、限利潤、加強監(jian)督(du)審計。一律不要(yao)(yao)搞(gao)毛坯房，裝修(xiu)材料環保。居住區品質(zhi)一定要(yao)(yao)提(ti)(ti)升(sheng)，綠(lv)色(se)環保理念(nian)一定要(yao)(yao)體現(xian)，地(di)址要(yao)(yao)選好。

遏制商改住

來自中原地產的統計數據顯示，按照2011年來的住宅土地與公寓類土地供應比例看：2011年以來，住宅土地供應1800萬平方米，但成交了4275萬平方米，供需比高達1:2.4，透支了過去的土地庫存（約2500萬平方米）。而公寓類，有1000萬平土地，按照公寓成交比例30%計算，最近5年公寓類土地過剩1450萬平方米，按照公寓成交的單套平均面積（68平方米）算，公寓潛在供應量為21萬套左右，公寓潛在供應量大約可以賣10年（按照2015年前平均每年2萬套(tao)左(zuo)右的成交計算），完全供(gong)大于(yu)求的狀況。

在記(ji)者(zhe)拿到的(de)(de)文件上顯示，北京市規(gui)(gui)劃委(wei)(wei)員(yuan)會相關(guan)領導(dao)要求，堅決不(bu)開商(shang)住(zhu)改住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)口(kou)子。土地供應可放(fang)量，但不(bu)能出“地王”！沒(mei)建的(de)(de)商(shang)住(zhu)由規(gui)(gui)劃委(wei)(wei)召集(ji)相關(guan)各區(qu)開個會，對(dui)已(yi)批未建圖紙重新再(zai)審(shen)。發現(xian)疑(yi)似(si)問題(ti)的(de)(de)整改，對(dui)違法(fa)銷售企業依合同法(fa)起訴。

8月16日，北京(jing)市政府召開的“商改住”管理工作為(wei)議題的會(hui)議上，相關領導(dao)要(yao)求，把(ba)尚未(wei)銷售的項目(mu)列清單，方案(an)重(zhong)新審查(cha)。

8月17日，北京多部門參與召開名為《關于嚴格遏制商改住項目研討會》，目前尚未出結果和文件，現階段北京市各規劃分局正按照市住建委提供的相關項目清單，校核設計方案后，在清單表格上標注是否疑似商改住并附情況說明，于8月24日完成匯總。

對于如何管理商住項目問(wen)題(ti)，北京市層面的另一位領導批示，集中研究一次，關鍵是加強已有法(fa)規執行(xing)。

記者拿到的文件顯示，下列文件被再次提出以規范市場，市規發 [2010]1616號文件《關于在選址意見書和規劃條件的格式文件中增加建筑層高標準用語有關事項的通知》、京建發[2011]192號《關于加強部門聯動完善商業、辦公類項目管理的通知》、京建發【2010】265號(hao)《關于加強酒店類(lei)項目銷售(shou)管理的(de)有關問題的(de)通(tong)知》。

文件(jian)要求(qiu)，北京市規劃國土委(wei)職責范圍各工作環節要理清責任，從嚴審(shen)批(pi)，加強(qiang)監管，避免追責。

土地(di)供應、方案審(shen)查、規(gui)劃許(xu)可(ke)、施工(gong)圖審(shen)查與行(xing)業監管、規(gui)劃核驗與執法(fa)、不(bu)動(dong)產測(ce)量登記等方面內(nei)容均被(bei)提到(dao)。

值得注意的是，文件顯示，各部門的調研和研討情況，土地利用、不動產登記相關落實意見一同被匯總，將于9月(yue)初報送至北京市政(zheng)府(fu)相關部(bu)門。

不限購的商住樓

商住樓，顧名思義，就是既能商用也能居住的房子。這種多功能的房子，實際上在很長時間里并不受待見。直到2010年“限(xian)購令”出(chu)臺，住(zhu)宅被嚴格限(xian)制后，商住(zhu)樓一(yi)時間成(cheng)了諾亞方(fang)舟，解決了許多(duo)人(ren)的(de)“購房資格”問題，成(cheng)了許多(duo)買(mai)房人(ren)的(de)替代(dai)品。

通(tong)常，一些“商(shang)改(gai)住”產品也被列(lie)為商(shang)住之列(lie)。

百度“商改(gai)住(zhu)(zhu)”的(de)定義，是指用地(di)單(dan)位(wei)為了規(gui)避風險，將依法批準的(de)商業建設用地(di)改(gai)作居住(zhu)(zhu)土地(di)使用，并最終以(yi)商務公(gong)寓或酒店式(shi)公(gong)寓的(de)形式(shi)推(tui)出。如(ru)常見(jian)的(de)商業房改(gai)為住(zhu)(zhu)宅。

早在2011年5月16日，北京市住建(jian)委等五(wu)部門(men)聯合出臺《關于加強部門(men)聯動，完善商業、辦公類(lei)項(xiang)目管理的通(tong)知》，嚴禁“商改住”等違規(gui)行為。通(tong)知規(gui)定，商業、辦公類(lei)項(xiang)目將不得每戶單獨設衛生間；若開發商自(zi)己(ji)打隔(ge)斷，分成多個房屋當做住宅出售，將不能辦理房產(chan)證。

相比住宅，商(shang)住房的最(zui)大優點就是(shi)“不(bu)限購(gou)”，另外房屋(wu)既可(ke)以用來注冊辦公和商(shang)業(ye)，亦可(ke)用于居(ju)住，可(ke)以滿足一(yi)些非戶籍人(ren)群(qun)、投資人(ren)群(qun)的需求(qiu)。

但是購買商住兩用房一般土地使用權期限僅為50年(nian)，而(er)且首(shou)付高、貸款(kuan)繁、成本高。

以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例通常不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，這樣就比普通住宅多了將近30%的(de)利息(xi)。商(shang)住兩用(yong)房和商(shang)業(ye)立項相同，住房公積金也是僅可(ke)提取、不(bu)可(ke)用(yong)于(yu)支付(fu)此類項目(mu)的(de)貸款(kuan)。

商住(zhu)房(fang)物業費、水電費都(dou)比普通住(zhu)宅高出不少(shao)，而且出于安全問題(ti)，不少(shao)兩用房(fang)是全部(bu)（或部(bu)分(fen)）禁用燃氣的。

購買商(shang)業(ye)房產，交易稅也(ye)遠高于住(zhu)宅。

一位業內人(ren)士算了(le)一筆(bi)賬，商(shang)(shang)業房產過(guo)戶稅，中商(shang)(shang)住兩用房所要的繳稅為：

1、營業稅：（申報價-原值）*5.6%；2、個稅：（申報價-原值）*5.6%；3、印花稅：申報價*0.1%；4、契稅：申報價全額*3%；5、土地增值稅：增值額*稅率（稅率：30%-60%）。

其中，增值額=申報價-扣除項目金；扣除項目金=原值+原契稅+本次營業稅+遞增額；遞增額=原值5%年數（3年零8個月按3年算）；稅率=增值額/扣除項目金。

最(zui)后還有(you)落(luo)戶問題。商(shang)住兩用房一般是辦公、商(shang)業或者(zhe)綜合立項，這類房屋派出所不接受(shou)落(luo)戶，這就意味著(zhu)小(xiao)區(qu)的子女難以(yi)在片區(qu)內就學(xue)，小(xiao)區(qu)沒(mei)有(you)居委會(hui)管理(li)。集體戶口的購(gou)房者(zhe)會(hui)受(shou)到更大影響。