每經編輯｜魏瓊     

（本(ben)文原載于微信公眾號“邦地產(chan)”real-estate-circle）

“廣州(zhou)的房價在一線(xian)城(cheng)市中(zhong)，屬于洼地(di)。”這是很多業(ye)內人(ren)士對(dui)廣州(zhou)的評(ping)價。

從CRIC提供的(de)今年1月份數據看來，確(que)實也如此。北上廣深的(de)新建商品住宅成(cheng)交均價分別為29613元/㎡、35911元/㎡、15236元/㎡、46490元/㎡，廣州房價尚不(bu)及其他一(yi)線城(cheng)市的(de)一(yi)半。

但沒想到(dao)的是，到(dao)現(xian)在，廣(guang)州居然連一些(xie)二線城市(shi)也趕不上？！

房價漲勁滑到三線水平？

國家統計局發(fa)布的(de)《2016年(nian)3月份(fen)70個大(da)中城市住宅銷售價(jia)格變(bian)動情況(kuang)》就顯(xian)示，全國有62個城市新建商品(pin)住宅價(jia)格上漲(zhang)，在四大(da)一(yi)線城市中，廣州是價(jia)格環比(bi)和同比(bi)漲(zhang)幅最低(di)的(de)，分(fen)別(bie)上漲(zhang)了(le)2.9%和15.2%。要知道一(yi)線城市房價(jia)的(de)平(ping)均環比(bi)漲(zhang)幅為3.6%，廣州算是拖后腿了(le)~

即使(shi)是跟(gen)(gen)一些二線城市相比(bi)，廣(guang)州的漲(zhang)幅也“跟(gen)(gen)不(bu)上”，例如南京新建(jian)商品住(zhu)宅價(jia)格環(huan)比(bi)就上漲(zhang)了3.5%，合肥上漲(zhang)4.6%，廈(sha)門更是大漲(zhang)5.4%。

就(jiu)算是一(yi)些(xie)三線城市，世邦魏理仕數(shu)據也顯示，3月(yue)(yue)份(fen)一(yi)二三線城市房價漲(zhang)幅(fu)分別為3.6%、1.4% 、1.1%，三線城市房價指(zhi)數(shu)自2014年9月(yue)(yue)觸(chu)底反彈以來，到3月(yue)(yue)份(fen)已呈現出了單月(yue)(yue)的(de)環比最大漲(zhang)幅(fu)（這一(yi)漲(zhang)幅(fu)也是2009年以來的(de)最高值）。

“廣(guang)州房價與其他一(yi)線、強(qiang)二線城市(shi)(shi)差距拉(la)大，這是(shi)必(bi)須(xu)承(cheng)認的(de)事實，但是(shi)房價不(bu)是(shi)衡(heng)量一(yi)個城市(shi)(shi)的(de)唯一(yi)標(biao)準。”合(he)富房地產經(jing)濟研究院長龍(long)斌就指出(chu)，供求(qiu)關(guan)系對房價產生(sheng)的(de)影響也會(hui)非常明(ming)顯。

庫存亞歷山大？

的確(que)，房價上不去，與市場供應量和需求量都(dou)有關。

雖然陽光家緣數據顯示，進(jin)入3月(yue)廣州已連續5周(zhou)成交破2000套/周(zhou)，3月(yue)廣州成交10740套，創近3年(nian)成交新(xin)高。但二線城市的(de)銷(xiao)量(liang)也快速上升(sheng)，僅3月(yue)一個月(yue)的(de)銷(xiao)售(shou)套數，已經是去年(nian)年(nian)均成交量(liang)的(de)兩倍(bei)了。

而(er)且，在當前(qian)市場成交(jiao)放量的情況下，多地庫存告急。媒體報道(dao)顯示，目前(qian)東(dong)莞全市商品住(zhu)房去(qu)(qu)庫存周期為3.9個月，珠海則深圳一樣，2016-2018年，將不存在“去(qu)(qu)庫存”問題。

廣(guang)州中原(yuan)地產數據則顯示(shi)，截至2016年3月(yue)25日，廣(guang)州庫存(cun)去化周期為9.3個月(yue)。

在方圓(yuan)地產首席市場(chang)分析師鄧(deng)浩志看來(lai)(lai)，如(ru)果全(quan)國(guo)樓市整(zheng)體(ti)向上(shang)(shang)，9.3個月(yue)的消化(hua)周期(qi)對廣州(zhou)市場(chang)來(lai)(lai)說壓(ya)力不大(da)；如(ru)果大(da)環境出現(xian)下滑，加上(shang)(shang)新增供應(ying)量較(jiao)大(da)，廣州(zhou)去庫(ku)存壓(ya)力就會(hui)很(hen)大(da)。

“尤其是郊區和(he)144㎡以(yi)上的大(da)戶型。”確(que)實，邦爺(ye)通過觀(guan)察各(ge)區庫(ku)存(cun)(cun)(cun)分(fen)布情況也發現(xian)，廣州庫(ku)存(cun)(cun)(cun)呈現(xian)兩(liang)極分(fen)化的態勢，外圍(wei)的花都、南(nan)沙(sha)等區域庫(ku)存(cun)(cun)(cun)壓力較(jiao)大(da)。

廣(guang)州(zhou)的(de)庫(ku)存壓(ya)力較(jiao)大，不僅體(ti)現在商(shang)品房，也包括非(fei)商(shang)品房庫(ku)存。

克而瑞數(shu)據顯示，截(jie)至3月(yue)底，廣州公寓庫(ku)存(cun)為115萬平，去(qu)化(hua)(hua)周期(qi)達9個(ge)(ge)月(yue)，各區(qu)域(yu)去(qu)化(hua)(hua)壓力也呈(cheng)兩(liang)極分化(hua)(hua)，荔灣區(qu)去(qu)化(hua)(hua)周期(qi)達32個(ge)(ge)月(yue)，增城則需27個(ge)(ge)月(yue)才(cai)能將庫(ku)存(cun)消化(hua)(hua)。

邦(bang)爺注意到，《廣(guang)州市供給(gei)側結構(gou)性改革總體方(fang)案及5個行(xing)動計劃》提出：保持(chi)合理供需關系，避免房(fang)(fang)地產市場大起(qi)大落(luo)，到2018年底(di)，全(quan)市商(shang)(shang)品房(fang)(fang)庫(ku)存規模(mo)爭取(qu)比2015年底(di)減少180萬平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)(mi)，其(qi)中2016年爭取(qu)化(hua)解45萬平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)(mi)、2017年爭取(qu)化(hua)解63萬平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)(mi)、2018年爭取(qu)化(hua)解72萬平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)(mi)。商(shang)(shang)品住房(fang)(fang)去(qu)庫(ku)存周(zhou)期(qi)基本控制(zhi)在16個月以內(nei)，非商(shang)(shang)品住房(fang)(fang)去(qu)庫(ku)存周(zhou)期(qi)明顯(xian)縮短(duan)。

這么看來(lai)，廣州的(de)樓市庫(ku)存，特別(bie)是郊(jiao)區非住(zhu)宅產品的(de)庫(ku)存，去化壓力還(huan)真不(bu)小，至少想(xiang)達到政(zheng)府(fu)劃的(de)及格線，還(huan)需(xu)要(yao)加一把力啊。

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編輯：王(wang)婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波(bo)