每經編輯｜吳若凡(fan)    

（本文原載于微信(xin)公(gong)眾號“邦地產”real-estate-circle）

國家統計局數據顯示，今年2月份(fen)全國居民消費價格(CPI)同比上漲2.3%，這漲幅可(ke)是2014年7月份(fen)以來的最(zui)高值(zhi)了。

而在CPI統(tong)計體系中(zhong)，對大(da)家消(xiao)費價格影響(xiang)最大(da)的是(shi)食品(pin)（所(suo)占(zhan)權重(zhong)33.2%），其中(zhong)，豬肉又(you)占(zhan)到(dao)食品(pin)大(da)類權重(zhong)的約10%。

要知道，豬肉(rou)每(mei)上漲30%，將(jiang)拉動CPI上漲近1個點，而CPI的走勢則是(shi)決定貨幣政策走向的參考指標之(zhi)一。

也就是說，你(ni)想(xiang)知道通脹水(shui)平(ping)怎樣了(le)，消費水(shui)平(ping)如何了(le)，“二師兄(xiong)”的(de)價格變動就一定要關注！

而邦爺要告訴你的是，統計局數據顯示(shi)，今年三月份(fen)以(yi)來，豬肉價格年同比(bi)漲幅，超(chao)過了60%，有些地(di)方的豬肉價格甚至創下了4年來的最(zui)高值。

想問豬(zhu)肉價格為什么漲這么瘋？國(guo)家發(fa)改委表(biao)示，主要是由價格偏(pian)低引發(fa)產能適(shi)應(ying)性調整。前兩年豬(zhu)肉養殖市(shi)(shi)場不(bu)景氣，許多養豬(zhu)場關(guan)門倒閉，影響(xiang)后(hou)期的市(shi)(shi)場供應(ying)，導(dao)致供不(bu)應(ying)求(qiu)的局面，豬(zhu)價也就應(ying)聲(sheng)上揚了。

豬肉(rou)漲(zhang)成這樣，肉(rou)包子一口下去(qu)都咬不到肉(rou)了，更(geng)別(bie)說其他(ta)物價(jia)的上漲(zhang)，比(bi)如(ru)房價(jia)。

但(dan)現在有個“奇特”的現象是，房價漲不(bu)贏豬肉！

別碰！這些城市房價跑不贏肉價

近(jin)日，易居研(yan)究院發布(bu)《近(jin)6年70城房(fang)價趨勢(shi)報告》顯示，剔除物價上漲等因(yin)素，近(jin)6年全國房(fang)價上漲了(le)9.6%。

近幾年(nian)，不僅一些城市的房價漲幅都跑不贏(ying)豬肉(rou)，有些甚(shen)至不漲反跌。

比如金華（-1%）、海口(kou)（-1%）、寧波(bo)（-6%）、杭州(zhou)(zhou)（-8%）和溫州(zhou)(zhou)（-24%）。

二手房市場怎樣呢(ni)？也有不少城(cheng)市漲(zhang)幅為負，比(bi)如錦(jin)州(zhou)（-4%）、贛(gan)州(zhou)（-5%）、泉州(zhou)（-5%）、三亞（-6%）、杭(hang)州(zhou)（-7%）、金(jin)華（-8%）、海口（-9%）、寧波（-10%）、牡丹江(jiang)（-10%）和溫州(zhou)（-25%）。

70城(cheng)二(er)手商品住宅價格指數定基增幅排(pai)行(xing)榜(bang)（近6年）

可以發現，一二(er)手房(fang)價都(dou)下(xia)跌(die)了的城市有(you)杭州、溫州、寧(ning)波、海口、泉州。

而唐山、金華(hua)、海(hai)口(kou)、寧波、杭州(zhou)和(he)溫州(zhou)6個城市的房價，甚至已跌回五年(nian)前的水平(ping)。

為什(shen)么會出現這樣(yang)的情況？各個城市(shi)都(dou)有自己比較特殊(shu)的一些(xie)原因，就拿溫州來說吧(ba)，由(you)于2010年(nian)的經濟(ji)危機(ji)，民營經濟(ji)受沖擊，不少企業資金鏈斷裂，溫州的樓市(shi)受到重創。

房(fang)價漲幅如(ru)果連CPI都跑(pao)不贏，如(ru)果不自住，這樣的(de)(de)(de)房(fang)產(chan)是(shi)沒有投(tou)資價值(zhi)的(de)(de)(de)，應該出售(shou)或改買為租，更(geng)多的(de)(de)(de)資金(jin)應該放到更(geng)有升值(zhi)潛力的(de)(de)(de)地方，才能保(bao)值(zhi)和賺(zhuan)錢。

考慮！大城市及周邊潛力樂觀

那哪些城市(shi)是合適“加倉(cang)”，哪些城市(shi)適宜撤出呢？

從中原地產提供的(de)數據來看，截止2015年，全(quan)國重(zhong)點城市的(de)宅(zhai)地累計購地銷售比，揚州、濟(ji)南、合肥、泉州、福州、南寧、常州呈明(ming)顯(xian)的(de)供應(ying)過剩狀(zhuang)態，這7個城市未來房價漲幅有限，就不用考慮(lv)加(jia)碼了。

再(zai)從人(ren)口分布結(jie)構(gou)來(lai)看，北京、上海、廣州(zhou)、深(shen)圳、蘇州(zhou)、杭州(zhou)、廈門、東莞、長春、溫州(zhou)、惠州(zhou)、泉州(zhou)、中山14個城(cheng)市人(ren)口年(nian)齡結(jie)構(gou)呈現(xian)正金(jin)字塔(ta)型。

而且剛需年齡(ling)段人口占比也偏高。排(pai)名前列的深圳、東莞、廈(sha)門、中(zhong)山尤其值(zhi)得關注。

城市的(de)(de)(de)人口年齡結(jie)構與該城市當前(qian)的(de)(de)(de)房地產(chan)銷售情況有很大(da)(da)的(de)(de)(de)關聯(lian)性，在其他條(tiao)件(jian)(jian)基本(ben)一致的(de)(de)(de)條(tiao)件(jian)(jian)下，剛需(xu)年齡段所(suo)占比(bi)重(zhong)越大(da)(da)，城市的(de)(de)(de)房地產(chan)市場相對越繁榮。

因為有巨量的剛(gang)需人(ren)群托底，當下城市的剛(gang)需住房消(xiao)費就有足夠(gou)支撐，5-15年后的改善性住房消(xiao)費市場，也有足夠(gou)發展空(kong)間。

以上城市(shi)的未來住房需(xu)求潛力好，這對(dui)未來房價的支撐力和(he)預期，也(ye)有良性影響。

這(zhe)么看(kan)來(lai)，“京(jing)滬永漲”的邏輯(ji)還是有一(yi)定(ding)依據的。伴隨戶籍制度改革和高鐵建設，更多年輕(qing)人去(qu)一(yi)線城(cheng)市發展(zhan)將更容易，他們的定(ding)居落戶也會(hui)更容易，因(yin)為(wei)如(ru)果(guo)實在買不起城(cheng)區，大城(cheng)市周邊（如(ru)蘇(su)州(zhou)、昆山、燕郊、廊坊、東莞、惠州(zhou)等），都在快速發展(zhan)，都可(ke)以成為(wei)很(hen)好的選擇。

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編輯：王婷婷 審(shen)核：楊羚強(qiang) 終審(shen)：蔡戰波