每(mei)經編輯｜王浩(hao)也    

每經實習記者 王(wang)浩也

4月(yue)19日下午，上(shang)海財經大學高(gao)等研究院發布中國2016年(nian)第一(yi)季度宏觀經濟數據(ju)分析報(bao)告。報(bao)告顯(xian)示，今年(nian)一(yi)季度，我國GDP同(tong)比增(zeng)長6.7%，3月(yue)份(fen)PPI環比增(zeng)長0.5%，這是自2014年(nian)1月(yue)份(fen)以來(lai)首(shou)次由降轉升。

“中國(guo)宏觀(guan)經(jing)濟(ji)(ji)形勢(shi)分析與預測”課題(ti)組(zu)認(ren)為，本季度經(jing)濟(ji)(ji)確實出(chu)現一(yi)定的回(hui)暖跡象，不少宏觀(guan)數據都(dou)超過市(shi)場預期，讓市(shi)場受到鼓(gu)舞，投資者和(he)消費者信心(xin)有所回(hui)升，經(jing)濟(ji)(ji)企穩跡象初現，為進(jin)一(yi)步(bu)推進(jin)供給(gei)側結構性改革(ge)和(he)實現產(chan)業升級爭取到時間。

上海房地產開發投資增速是否能持續？

數據顯示，一季(ji)度全(quan)(quan)國固定資(zi)產投(tou)資(zi)（不含農戶）85843億元，同比名義增(zeng)長(chang)10.7%（考慮價格因(yin)素后，實際(ji)增(zeng)長(chang)13.8%），其中3月份固定資(zi)產投(tou)資(zi)環(huan)比增(zeng)加0.86個百分點(dian)。本季(ji)度投(tou)資(zi)增(zeng)速比2015年(nian)全(quan)(quan)年(nian)提(ti)速0.7%，比去年(nian)4季(ji)度提(ti)高(gao)1.2個百分點(dian)，顯示出較強的反彈力度。

課題組認為，本季(ji)度投(tou)資增速小(xiao)幅回升主(zhu)要有兩個(ge)原因：穩增長政策和房(fang)地產(chan)(chan)開發投(tou)資增速回升。一(yi)季(ji)度全(quan)國房(fang)地產(chan)(chan)開發投(tou)資額對全(quan)國固定(ding)資產(chan)(chan)投(tou)資的(de)貢獻率(lv)為11.9%，雖然(ran)仍然(ran)低于歷史平(ping)均20%的(de)水平(ping)，但這表明房(fang)地產(chan)(chan)的(de)拖累效應(ying)在減緩。

通過投資(zi)(zi)(zi)數據的所有(you)制結(jie)構分(fen)析發現(xian)，本輪投資(zi)(zi)(zi)回升(sheng)中(zhong)主要是由于國(guo)有(you)控股企業投資(zi)(zi)(zi)回升(sheng)，同(tong)比(bi)名義增長23.3%，但(dan)民間(jian)固定資(zi)(zi)(zi)產(chan)投資(zi)(zi)(zi)同(tong)比(bi)名義增長5.7%（實際(ji)增長8.6%），而且3月(yue)的增速比(bi)1-2月(yue)還回落了1.2個百分(fen)點。一季度民間(jian)固定資(zi)(zi)(zi)產(chan)投資(zi)(zi)(zi)占全(quan)國(guo)固定資(zi)(zi)(zi)產(chan)投資(zi)(zi)(zi)的比(bi)重(zhong)為62.0%，比(bi)去(qu)年同(tong)期降(jiang)低了3.0個百分(fen)點。

《每日經濟新(xin)聞》記者注意到(dao)，上(shang)(shang)海一(yi)季度經濟實(shi)現(xian)6.7%的(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)率(lv)，增(zeng)(zeng)(zeng)速與(yu)全(quan)國保持(chi)一(yi)致。其中，第(di)三產業比(bi)重(zhong)達(da)到(dao)全(quan)市生(sheng)產總值的(de)(de)(de)(de)70.6%，這是(shi)(shi)上(shang)(shang)海歷(li)史上(shang)(shang)第(di)一(yi)次三產占比(bi)超過70%，標志著上(shang)(shang)海以(yi)服務(wu)為(wei)主導的(de)(de)(de)(de)產業格局(ju)邁入新(xin)的(de)(de)(de)(de)階段(duan)。第(di)三產業同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)11.5%，是(shi)(shi)經濟增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)的(de)(de)(de)(de)主要拉(la)動力量。第(di)一(yi)產業和第(di)二產同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)都是(shi)(shi)負值，分(fen)別為(wei)－11.7%和－2.8%。其中，金融業、房地產業和信息(xi)傳輸、軟件和信息(xi)技術服務(wu)業一(yi)季度分(fen)別增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)19.5%、10.5%和15.0%。課題組認為(wei)，上(shang)(shang)海市一(yi)季度宏(hong)觀經濟開局(ju)良好，增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)符合預期，而上(shang)(shang)海的(de)(de)(de)(de)產業結(jie)構(gou)率(lv)先調整(zheng)，是(shi)(shi)其經濟增(zeng)(zeng)(zeng)速追上(shang)(shang)全(quan)國的(de)(de)(de)(de)重(zhong)要原因。

課題組表示，上(shang)海的固(gu)定(ding)資(zi)產投(tou)資(zi)增速提高，主要是房地產投(tou)資(zi)開發(fa)和(he)基礎設施投(tou)資(zi)拉動。在流動性相(xiang)對(dui)寬裕以(yi)及一(yi)系列樓市利好(hao)政(zheng)策出臺(tai)等因素的刺(ci)激(ji)(ji)下，上(shang)海市房地產市場交易異常(chang)活躍。自3月25日上(shang)海房地產新政(zheng)出臺(tai)后(hou)，商品房成(cheng)交面積開始出現明顯萎縮(suo)。不過，課題組覺得(de)投(tou)資(zi)增長主要由(you)于短期的需求側刺(ci)激(ji)(ji)支撐，可持(chi)續(xu)性值(zhi)得(de)懷疑。

二季度房地產投資還有更大反彈？

一(yi)(yi)季(ji)度(du)全(quan)國(guo)房地(di)(di)產(chan)開(kai)發投(tou)(tou)資(zi)額占固定資(zi)產(chan)投(tou)(tou)資(zi)的(de)20.6%，同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)6.2%，增(zeng)速(su)比(bi)1-2月(yue)提高了3個百分點。3月(yue)全(quan)國(guo)房地(di)(di)產(chan)開(kai)發投(tou)(tou)資(zi)額同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)9.68%，顯示反彈有所(suo)加(jia)快(kuai)。相比(bi)2015年(nian)全(quan)國(guo)房地(di)(di)產(chan)投(tou)(tou)資(zi)只增(zeng)長(chang)了1%，一(yi)(yi)季(ji)度(du)尤(you)其3月(yue)份的(de)反彈力度(du)十分顯著。本季(ji)度(du)房地(di)(di)產(chan)投(tou)(tou)資(zi)的(de)復蘇主要來自2015年(nian)下半年(nian)以來房地(di)(di)產(chan)市場銷售的(de)復蘇，按(an)照歷史經驗，中(zhong)間的(de)傳導(dao)時滯一(yi)(yi)般大約有6個月(yue)，所(suo)以預期第(di)二季(ji)度(du)房地(di)(di)產(chan)投(tou)(tou)資(zi)可(ke)能還(huan)有更多反彈。

從銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)數據來看，一季度(du)全國商品房(fang)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)面(mian)(mian)(mian)積(ji)24299萬平方米，同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)33.1%，3月增(zeng)速(su)比(bi)1-2月份增(zeng)加較(jiao)多。增(zeng)長(chang)主要來自住(zhu)(zhu)宅，也來自辦(ban)公樓，商業營業用房(fang)增(zeng)長(chang)較(jiao)少。一季度(du)全國住(zhu)(zhu)宅銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)面(mian)(mian)(mian)積(ji)同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)35.6%，辦(ban)公樓銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)面(mian)(mian)(mian)積(ji)增(zeng)長(chang)34.4%，商業營業用房(fang)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)面(mian)(mian)(mian)積(ji)增(zeng)長(chang)8.5％。一季度(du)商品房(fang)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)額(e)(e)18524億(yi)元，增(zeng)長(chang)54.1%，增(zeng)速(su)提高了10.5個(ge)百分(fen)點(dian)。其中，住(zhu)(zhu)宅銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)額(e)(e)增(zeng)長(chang)60.3%，辦(ban)公室銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)額(e)(e)增(zeng)長(chang)69.4%。商業營業用房(fang)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)增(zeng)長(chang)8.2%。

房(fang)(fang)(fang)地(di)產投資(zi)的復(fu)(fu)蘇主要是需求端(duan)信貸(dai)和稅收等一系(xi)列房(fang)(fang)(fang)地(di)產刺激政策效果釋放。商(shang)品房(fang)(fang)(fang)銷售(shou)面積和銷售(shou)額同時(shi)回暖使房(fang)(fang)(fang)地(di)產開(kai)(kai)發企業(ye)投資(zi)信心有(you)所(suo)恢復(fu)(fu)，房(fang)(fang)(fang)屋新開(kai)(kai)工面積迅猛回升(sheng)，土地(di)購置(zhi)面積降幅大幅收窄，房(fang)(fang)(fang)地(di)產開(kai)(kai)發投資(zi)增(zeng)速(su)是個(ge)兩年大幅回升(sheng)。一季度新增(zeng)人民幣貸(dai)款近24%為(wei)居民個(ge)人按(an)揭中長(chang)期貸(dai)款。此外，“營改(gai)增(zeng)”對商(shang)辦物業(ye)和新開(kai)(kai)工也有(you)提(ti)振作用。

然(ran)而，課題組判斷，未來房(fang)地(di)產市(shi)(shi)場(chang)銷售(shou)持(chi)續走高的(de)(de)基礎還(huan)十分薄弱(ruo)，具體表現在(zai)(zai)(zai)：受施(shi)工庫存大(da)(da)和竣工面(mian)(mian)積大(da)(da)幅增長的(de)(de)影響，商品(pin)房(fang)待售(shou)面(mian)(mian)積還(huan)在(zai)(zai)(zai)增加，三、四線城(cheng)市(shi)(shi)去庫存難(nan)度不(bu)減；潛在(zai)(zai)(zai)需求(qiu)(qiu)大(da)(da)的(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)在(zai)(zai)(zai)政(zheng)策刺激下需求(qiu)(qiu)過快釋放導(dao)致房(fang)價過快過猛上漲，帶來房(fang)價泡沫(mo)化和社會風險隱憂，為此(ci)3月以(yi)來一(yi)線城(cheng)市(shi)(shi)開始(shi)實施(shi)嚴格的(de)(de)限購政(zheng)策，導(dao)致這些(xie)城(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)商品(pin)住宅需求(qiu)(qiu)快速下降；此(ci)外(wai)，本輪房(fang)地(di)產市(shi)(shi)場(chang)復蘇，受信貸因(yin)(yin)素和交(jiao)易環節稅(shui)收調(diao)整(zheng)作用很大(da)(da)，但這種(zhong)因(yin)(yin)為個(ge)人按揭貸款放送(song)和稅(shui)收政(zheng)策調(diao)整(zheng)所帶來的(de)(de)需求(qiu)(qiu)刺激不(bu)具有(you)持(chi)續性(xing)，也很難(nan)有(you)可復制性(xing)。

在這些(xie)預期下，開(kai)(kai)發商仍謹(jin)慎入市，土地(di)(di)(di)市場交易仍然不夠活躍，而且呈現(xian)分化(hua)趨勢(shi)，一(yi)方面部分熱點城市土地(di)(di)(di)價格不斷攀升，房(fang)屋開(kai)(kai)發成本(ben)大幅增加；另一(yi)方面很多城市頻頻出現(xian)土地(di)(di)(di)流拍，或(huo)政府為控(kong)制房(fang)地(di)(di)(di)產庫存(cun)上(shang)升，有意收縮土地(di)(di)(di)供給。