4月18日(ri)，國家(jia)統計局發布了3月份70個大中城(cheng)市(shi)(shi)住(zhu)宅銷(xiao)售價格變動情況。最新數據顯示(shi)，新建商品住(zhu)宅和(he)二手住(zhu)宅價格環比上漲的(de)城(cheng)市(shi)(shi)分別有62個和(he)54個，分別比上月增加15個和(he)20個，樓(lou)市(shi)(shi)明顯呈現出回(hui)暖(nuan)勢頭(tou)。對此，專家(jia)指出，當前(qian)樓(lou)市(shi)(shi)回(hui)暖(nuan)主要受(shou)宏觀(guan)經(jing)濟(ji)企穩、前(qian)期政(zheng)策鼓勵及投資炒作等多種因素(su)影(ying)響，但樓(lou)市(shi)(shi)整體“高(gao)庫(ku)存”與“高(gao)房價”并存的(de)分化(hua)(hua)格局依然嚴重。未來，只有堅定不移地推(tui)動經(jing)濟(ji)結構轉型、縮小(xiao)地區發展(zhan)及公(gong)共服務差距，才能讓房屋這一生產要素(su)得到更優化(hua)(hua)配置(zhi)，造福經(jing)濟(ji)、惠及民生。

“暖意融融”成因復雜

從南京的“地(di)王”，到(dao)武漢的“日光盤”，再到(dao)環京4縣祭出“限購(gou)大旗”……一時間，“回暖(nuan)”成(cheng)為了中(zhong)國(guo)樓市的關鍵詞。不久前，國(guo)家統計(ji)局公(gong)布的數據亦顯示，一季度全國(guo)房地(di)產開發投資17677億元，扣除價格因素實際(ji)同比(bi)增(zeng)長9.1%，增(zeng)速比(bi)上年(nian)全年(nian)明顯加快。

國家信(xin)息(xi)中心經濟預測(ce)部宏(hong)觀研究室主任(ren)牛犁在接(jie)受本報記者采訪時指出，近期樓(lou)市回暖的主要原因是(shi)前期針對限購、限貸、交易稅費、首付比(bi)例(li)等房(fang)地(di)產政策的調整帶來了需(xu)求釋放(fang)。

“一(yi)(yi)方面(mian)，一(yi)(yi)、二線城市(shi)本身的(de)(de)房地產庫存并(bing)不大，在政策(ce)松綁后必然(ran)會率(lv)先反(fan)彈；另一(yi)(yi)方面(mian)，北、上(shang)、廣、深等熱(re)點城市(shi)往往吸引了(le)大量精英人才流入，他們(men)強(qiang)大的(de)(de)需求(qiu)和購買力(li)也(ye)推升(sheng)了(le)這些城市(shi)的(de)(de)房價。與(yu)此同(tong)時(shi)，貨(huo)幣政策(ce)在過去一(yi)(yi)段時(shi)間內靈活偏寬松以及(ji)股(gu)市(shi)大幅(fu)下跌后的(de)(de)資金流出(chu)也(ye)都為(wei)房地產回(hui)暖帶來(lai)了(le)相應(ying)的(de)(de)貨(huo)幣環(huan)境。”牛犁(li)分(fen)析。

專家(jia)強(qiang)調，一、二線城市(shi)的(de)房(fang)價走勢往(wang)往(wang)能夠(gou)對(dui)其他中小城市(shi)形(xing)成(cheng)一種(zhong)“示范”效應(ying)，其在一季度中國宏觀(guan)經濟整體(ti)企穩回升的(de)大環(huan)境之(zhi)下，最終體(ti)現為整體(ti)樓(lou)市(shi)信心的(de)提振(zhen)。

深層矛盾不可忽視

正如(ru)著名(ming)小吃“油(you)炸雪糕”一樣，我(wo)國樓市“冰(bing)火(huo)共存”的(de)分化格局并未隨(sui)著近期(qi)房價的(de)走(zou)暖而(er)有所改變(bian)。

據國家統計局城(cheng)市(shi)(shi)(shi)司高級統計師劉建偉介紹，全國70個大(da)(da)(da)中城(cheng)市(shi)(shi)(shi)新建商(shang)品住宅和二手住宅價(jia)(jia)格環比綜合(he)平均(jun)漲幅(fu)均(jun)明顯擴大(da)(da)(da)，分(fen)別比上(shang)月擴大(da)(da)(da)0.6和1.2個百分(fen)點。盡(jin)管絕大(da)(da)(da)多數城(cheng)市(shi)(shi)(shi)房價(jia)(jia)環比都出現(xian)上(shang)漲，但城(cheng)市(shi)(shi)(shi)間(jian)漲幅(fu)差異仍然較大(da)(da)(da)，上(shang)漲過快(kuai)的城(cheng)市(shi)(shi)(shi)主要集中在(zai)一線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)和部分(fen)熱點二線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)，其房價(jia)(jia)漲幅(fu)遠高于其他城(cheng)市(shi)(shi)(shi)。

需求釋放快，供(gong)給(gei)增(zeng)加也不慢。數(shu)據顯(xian)示，3月末全國(guo)(guo)商(shang)品房待售(shou)面積(ji)73516萬平(ping)方米(mi)，同(tong)比增(zeng)長(chang)達13.1%。“一季度全國(guo)(guo)商(shang)品房銷售(shou)面積(ji)同(tong)比增(zeng)長(chang)33.1%、銷售(shou)額同(tong)比增(zeng)長(chang)54.1%，乍看之下我國(guo)(guo)房地(di)產市場(chang)庫(ku)存可能有所減少，但是如果考慮到(dao)在(zai)建未售(shou)面積(ji)和新(xin)開(kai)工的樓盤供(gong)給(gei)，不難發現(xian)我國(guo)(guo)房地(di)產庫(ku)存依然(ran)龐大，供(gong)需之間(jian)的結構性矛(mao)盾依然(ran)突出。”牛犁直言。

國(guo)際貨幣基金組織（IMF）副(fu)總(zong)裁朱民認為，“價格過(guo)高”與“庫(ku)存(cun)(cun)過(guo)高”是中國(guo)樓市存(cun)(cun)在的(de)(de)(de)兩大問題，而鑒于房地產建設在總(zong)投(tou)資(zi)(zi)中占了(le)相當大的(de)(de)(de)比重(zhong)，所以在未把這(zhe)(zhe)些(xie)庫(ku)存(cun)(cun)消(xiao)化掉之前，將很難引導房企去投(tou)資(zi)(zi)新(xin)的(de)(de)(de)項(xiang)目，而這(zhe)(zhe)又會(hui)拖(tuo)累(lei)到中國(guo)經濟(ji)的(de)(de)(de)發展。

在深(shen)圳(zhen)(zhen)市房(fang)地產研(yan)究中心高(gao)級研(yan)究員李宇嘉看來，投資(zi)炒作(zuo)需求是(shi)本(ben)輪樓市上漲的(de)推(tui)手之一。他(ta)指(zhi)出(chu)，隨著一線城市政策(ce)收緊(jin)，資(zi)金正在向二線城市及(ji)三(san)大都市圈轉移，投資(zi)炒作(zuo)泛濫。例如(ru)，東莞(guan)和惠州70%的(de)房(fang)子被深(shen)圳(zhen)(zhen)人買走(zou)，其中90%是(shi)投資(zi)客(ke)；而(er)“環京(jing)縣”房(fang)價之所以在一年內翻番(fan)，投資(zi)客(ke)推(tui)動亦是(shi)重(zhong)要原因。

改革還需腳踏實地

回暖之后，房地產市場將(jiang)會何(he)去何(he)從、普通(tong)居民(min)又該如何(he)面對？

業內人士指(zhi)出，盡管少(shao)數城(cheng)市(shi)交(jiao)易火熱(re)，但民(min)眾(zhong)還是(shi)(shi)不應該(gai)隨之“頭腦發熱(re)”，而是(shi)(shi)應該(gai)清醒地意識到，“去庫存(cun)”在未來很長(chang)一段(duan)時間仍是(shi)(shi)中(zhong)國房(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)的客觀現實。對政(zheng)策(ce)制定者而言(yan)，“托底蓋帽”是(shi)(shi)政(zheng)策(ce)主線；對開(kai)發商而言(yan)，“降價(jia)走量”則是(shi)(shi)理性選擇。

“市場(chang)分化格局之下，政策(ce)制定者和購房者都要因地制宜，科(ke)學決策(ce)。自住(zhu)型剛需(xu)可以(yi)按計劃購買，而如(ru)果是投(tou)資、投(tou)機性(xing)需(xu)求就(jiu)要慎(shen)重(zhong)了，畢竟很(hen)多地區樓盤前期(qi)已經積累了較大漲(zhang)幅(fu)，蘊藏的風險不容忽(hu)視。”牛犁提醒。

耶(ye)魯大學金融學教授陳志武認(ren)為，在(zai)去(qu)庫存(cun)背景(jing)下(xia)，既要防止政(zheng)府“行政(zheng)之(zhi)手伸得過(guo)長(chang)”，也(ye)不(bu)(bu)能把開(kai)發(fa)商的(de)問題都轉嫁給普通購房者(zhe)。他說，如果開(kai)發(fa)商借著去(qu)庫存(cun)的(de)“東風(feng)”繼續(xu)以高價賣出房子，嘗到了甜頭后可能繼續(xu)擴大投資開(kai)發(fa)新房，造成市場供給不(bu)(bu)減反增。因此，最好的(de)方式是讓(rang)因盲目開(kai)發(fa)而陷入經營困境(jing)的(de)地產商被(bei)自然淘汰(tai)，讓(rang)無視風(feng)險和市場規律者(zhe)得到“教訓”。

多位專家指(zhi)出(chu)，我(wo)國樓市供需(xu)矛盾的(de)深層原因在于地區之間的(de)發展(zhan)不(bu)平衡(heng)，特(te)別是在就業機會、職(zhi)業前景、公共(gong)服務等(deng)方面的(de)差距讓很多年輕(qing)人對一二(er)線(xian)城市趨之若鶩。未來，只(zhi)有踏踏實(shi)(shi)實(shi)(shi)落(luo)實(shi)(shi)中(zhong)央相關(guan)改革(ge)部署，扎實(shi)(shi)練好內功，讓更多城市具有“北(bei)上(shang)廣深”般的(de)吸引力，才能最(zui)終解決分化難(nan)題，促使房地產持(chi)久健康發展(zhan)。