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每經記者 王杰

政策利好托(tuo)底(di)，讓房地產業(ye)在這個春天備(bei)受關注(zhu)。

來自國家統計局的數據顯示，1-3月份，商品房銷售面積24299萬平方米，同比增長33.1%，增速比1-2月份提高4.9個百分點。

其中，住宅銷售面積增長35.6%，辦公樓銷售面積增長34.4%，商業營業用房銷售面積增長8.5%。商品房銷售額18524億元，增長54.1%，增速提高10.5個百分點。其中，住宅銷售額增長60.3%，辦公樓銷售額增長69.4%，商業營業用房銷售額增長8.2%。

土地市場：區域熱度不均

樓市升溫帶動了開發投資。2016年1-3月份，全國房地產開發投資17677億元，同比名義增長6.2%（扣除價格因素實際增長9.1%），增速比1-2月份提高3.2個百分點。其中，住宅投資11670億元，增長4.6%，提高2.8個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為66.0%。

土地市場在3月份也是一片火熱(re)(re)，但區(qu)域熱(re)(re)度并不均(jun)衡。

海通證券的研報指出，3 月，全部統計城市住宅用地成交溢價率升至 35.1%。全國、二線城市的土地成交溢價率分別升至27.0%、38.5%。一線、三四線城市的土地成交溢價率分別降至16.7%、15.4%。3月，全部統計城市的住宅用地成交溢價率升至35.1%。

中原地產研究中心統計數據顯示，2016年一季度，樓市大爆發，特別是一二線城市數據驚人。在3月樓市成交爆發影響下。一季度54城市簽約總套數高達80.5萬套，刷新了同期紀錄。其中二線城市同比漲幅高達46.9%，而三四線城市則整體市場平穩，樓市的發展不均衡越來越明顯。區域分布依然不均衡，從成交量看，東部上漲44.2%，而西部只有20.2%。

“土地購置面積依然為負值，同比下降11.7%。”中原地(di)產首席(xi)分析師(shi)張大(da)偉(wei)表示，整體看，房企拿(na)地(di)的(de)意(yi)愿依然很低(di)，但(dan)是從拿(na)地(di)的(de)金額看，出(chu)現了(le)同比上漲(zhang)。這(zhe)些都說明了(le)，拿(na)地(di)的(de)結(jie)構變(bian)(bian)化(hua)，整體看，房企集中在一(yi)二線拿(na)地(di)的(de)意(yi)愿沒有變(bian)(bian)化(hua)，凸顯出(chu)三四線的(de)巨大(da)壓力。

張大偉表示，1季度標桿房企合計拿地金額為1187.3億元，同比2015年一季度的1016億元上漲16.8%。整體看，在2016年一(yi)(yi)季度標桿房企集中二線城市拿地(di)，反(fan)而(er)在一(yi)(yi)線城市占比明顯(xian)減(jian)少。

標桿房企：搶占熱點二線城市

克而瑞地產研究的報告指出，從具體地塊來看，在3月份全國總價地王TOP10中，8宗為二線城市地(di)塊(kuai)，并且值得注意的是(shi)，大多數(shu)地(di)塊(kuai)均(jun)是(shi)高溢價(jia)成(cheng)(cheng)交，天(tian)津(jin)兩(liang)幅(fu)地(di)雖為底價(jia)成(cheng)(cheng)交，但各自的起拍(pai)樓(lou)板價(jia)已經突破板塊(kuai)紀(ji)錄(lu)，競得人金茂(mao)、融創也均(jun)是(shi)典型(xing)的中高端(duan)項目開發商(shang)。

“客觀而言，目前(qian)一線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)仍是最值得投(tou)資的城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)，政府(fu)也有意加大供應力度(du)，但(dan)囿于新(xin)增城(cheng)(cheng)鎮(zhen)用地不足的客觀現狀，供應量回升幅度(du)有限，在此背景下，為了尋求開發(fa)機(ji)會，更多的規模(mo)房企將把目光轉向庫存壓(ya)力較(jiao)低，土地供應規模(mo)較(jiao)大的其他城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)，二(er)線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)以及一線周邊的二(er)三線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)因此成為了市(shi)(shi)(shi)場焦點，尤其是合(he)肥、南(nan)京、蘇州等樓市(shi)(shi)(shi)健康(kang)，經濟活力強的城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)更是受人青睞。”

在(zai)政策(ce)調(diao)控之下，熱點二線城市土拍之所以(yi)(yi)繼(ji)續高熱，在(zai)良(liang)好的(de)市場表現支持之外，克(ke)而瑞地產研究認為在(zai)企業角度還有以(yi)(yi)下三個主觀因素：

其(qi)一，“首(shou)次進入”。對(dui)于(yu)外埠房企而言，“首(shou)入”不(bu)僅(jin)僅(jin)意味(wei)著區域公司的(de)規模增長，更代表著企業戰略布局的(de)推進和品牌擴張，即便不(bu)賺錢或(huo)是小虧也可以接受(shou)。其(qi)二(er)，“不(bu)懼”調(diao)控(kong)收緊。當下(xia)不(bu)少二(er)線城市雖已收緊調(diao)控(kong)，但實際力(li)度并不(bu)大，企業積極(ji)性并沒有受(shou)到(dao)太(tai)多影響(xiang)。其(qi)三，政(zheng)策(ce)(ce)再次放松的(de)預期。畢竟政(zheng)策(ce)(ce)調(diao)控(kong)只能(neng)做(zuo)到(dao)短(duan)期抑(yi)制需求，并且在高壓沉默之后，往往是更為猛烈的(de)爆發。

二線城市土地市場的火熱，并不意味著所有布局二線城市的房企有機會大幅吸金。4月12日，國土資源部在其(qi)官(guan)方網(wang)站正式(shi)公(gong)布《國土資源“十三五(wu)”規劃綱要》，其(qi)中指出，在住房供(gong)求(qiu)關系緊張(zhang)地區適度(du)增加(jia)用地規模；對房地產庫存較高(gao)的城市，減少直至停止住房用地供(gong)應。

而沈陽市也通過嚴格控制新增供地去庫存。3月28日，沈陽市政府網站公布《沈陽市人民政府辦公廳關于促進房地產市場健康發展的實施意見（試行）》，其中第二條指出，對全市房地產開發用地供應規模實施總量控制，原則上2016年全市房地產開發用地供應面積不超過上年度的50%。