滬(hu)深樓(lou)市(shi)新政落地(di)半月，一(yi)線樓(lou)市(shi)成交(jiao)(jiao)急速(su)降溫。然而，在南京、杭州、蘇(su)州、福州、東(dong)莞、中(zhong)山、武漢等許多(duo)二線城市(shi)，三月出現了(le)樓(lou)市(shi)交(jiao)(jiao)易的火爆情況(kuang)。不僅一(yi)房(fang)難求、地(di)王(wang)頻現，甚至出現了(le)“日光(guang)盤”。為(wei)什么二線城市(shi)的樓(lou)市(shi)會突然出現瘋狂局面？這股熱度能持續多(duo)久？

一線樓市急凍二線樓市火爆

猴年開春(chun)，一線樓市(shi)瘋狂上漲讓人(ren)看(kan)得(de)心驚肉跳。進入3月，二線城(cheng)市(shi)成為接替一線城(cheng)市(shi)的(de)樓市(shi)上漲的(de)重要區域，不(bu)管(guan)是(shi)從樓市(shi)成交(jiao)(jiao)量、成交(jiao)(jiao)價(jia)格，還是(shi)土地市(shi)場的(de)多個指標都搶(qiang)跑(pao)全(quan)國(guo)。

各項數(shu)據(ju)也(ye)提供了(le)一定佐證。清明(ming)后(hou)(hou)一周，北(bei)京(jing)市新(xin)建商品(pin)房以(yi)及二手(shou)房的(de)(de)網簽數(shu)量(liang)，環比(bi)均下(xia)降近40%。有媒體(ti)報(bao)(bao)道說，為了(le)快速變現(xian)，有業主直接將原(yuan)報(bao)(bao)價(jia)(jia)900萬元的(de)(de)二手(shou)房降到690萬元。在“3·25”新(xin)政實施后(hou)(hou)，上海樓市也(ye)出現(xian)了(le)量(liang)價(jia)(jia)齊跌的(de)(de)現(xian)象，虹(hong)口區(qu)房價(jia)(jia)跌幅(fu)位列各區(qu)之首，跌幅(fu)為29%。此(ci)前房價(jia)(jia)已(yi)(yi)連漲十五個月的(de)(de)深(shen)(shen)圳樓市成交量(liang)也(ye)遭遇(yu)“速凍(dong)”。3月最后(hou)(hou)一周，深(shen)(shen)圳的(de)(de)中原(yuan)報(bao)(bao)價(jia)(jia)指數(shu)均已(yi)(yi)跌破50%，這(zhe)表明(ming)深(shen)(shen)圳報(bao)(bao)價(jia)(jia)下(xia)跌的(de)(de)房源(yuan)數(shu)量(liang)已(yi)(yi)經超過(guo)報(bao)(bao)價(jia)(jia)上漲的(de)(de)房源(yuan)。

緊接(jie)(jie)著，二線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)火(huo)速“接(jie)(jie)棒(bang)”。易居(ju)研究院日前發布(bu)的一(yi)份研究報告(gao)顯示，3月(yue)，中(zhong)國(guo)30個受(shou)監(jian)測(ce)的典型城(cheng)市(shi)(shi)(shi)新建商(shang)品住宅成交面積為(wei)2563萬平(ping)(ping)方米，環(huan)比(bi)增長133.0%，同(tong)比(bi)增長82.9%。3月(yue)市(shi)(shi)(shi)場(chang)成交創(chuang)下歷史上(shang)月(yue)度最高水平(ping)(ping)。其中(zhong)，3月(yue)杭(hang)州樓市(shi)(shi)(shi)成交最為(wei)火(huo)爆，環(huan)比(bi)增幅為(wei)30個城(cheng)市(shi)(shi)(shi)之(zhi)最，達到322.1%。天津其次，環(huan)比(bi)增幅達到260.7%。

得(de)益于一(yi)二線樓(lou)市(shi)的火爆，標(biao)桿(gan)房(fang)企(qi)(qi)一(yi)季度取得(de)猴年銷(xiao)(xiao)售(shou)開門紅。據悉，已公布(bu)3月房(fang)企(qi)(qi)銷(xiao)(xiao)售(shou)業績的24家房(fang)企(qi)(qi)，合計(ji)銷(xiao)(xiao)售(shou)額高(gao)(gao)達1939.9億元，同比(bi)漲幅高(gao)(gao)達128%。

國家統計局4月15日發(fa)布的數據顯示，一(yi)季度全國商品(pin)(pin)房銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)面積(ji)和銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)額(e)呈現大幅度上升。1-3月，商品(pin)(pin)房銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)面積(ji)24299萬平方(fang)米，同比增(zeng)(zeng)長33.1%，增(zeng)(zeng)速比1-2月提(ti)高4.9個百分點。其中(zhong)，住宅(zhai)(zhai)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)面積(ji)增(zeng)(zeng)長35.6%，住宅(zhai)(zhai)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)額(e)增(zeng)(zeng)長60.3%。銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)額(e)方(fang)面，商品(pin)(pin)房銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)額(e)18524億元(yuan)，增(zeng)(zeng)長54.1%。

值得(de)注(zhu)意的(de)是，3月(yue)末(mo)商(shang)品房和(he)商(shang)品住(zhu)宅的(de)待售面(mian)(mian)積(ji)出現了一個明顯的(de)下滑，這(zhe)是庫存環比首(shou)次出現了下降。面(mian)(mian)對巨量庫存，今(jin)年以來，中央和(he)地方(fang)頻頻加施“藥量”，各地都把放寬信(xin)貸、活用公積(ji)金(jin)杠桿、降低(di)稅費(fei)、加快棚(peng)戶區改造和(he)貨幣化(hua)補貼作(zuo)為(wei)去(qu)庫存的(de)發(fa)力點。截(jie)至(zhi)3月(yue)末(mo)，商(shang)品房待售面(mian)(mian)積(ji)73516萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米，比2月(yue)末(mo)減少415萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米。

市場(chang)的(de)火爆同時迎來的(de)是房地產投資回(hui)暖。自2014年(nian)以來，房地產開發投資增速已經連續23個(ge)月下(xia)滑，今年(nian)一(yi)季度首(shou)現(xian)反彈。1至3月，全國房地產開發投資17677億(yi)元，同比增長6.2%(扣除價(jia)格因素實(shi)際(ji)增長9.1%)。

進(jin)入3月，各地(di)(di)掀起了一輪拿地(di)(di)熱(re)潮，開發(fa)商(shang)紛(fen)紛(fen)將目光投向二(er)線城市。尤其是合肥、南京等(deng)城市，且(qie)大多數為高溢價拿地(di)(di)。事實上(shang)，今年一季(ji)度標(biao)桿(gan)(gan)房企拿地(di)(di)繼續(xu)維持高位，主要集中在(zai)一二(er)線城市。其中，標(biao)桿(gan)(gan)房企在(zai)二(er)線城市拿地(di)(di)金(jin)額(e)為636.47億元，占總金(jin)額(e)的53.6%，較去年同期大漲18.9個(ge)百分(fen)點。

三大動力支撐二線火爆

二線(xian)城市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)樓(lou)(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)為(wei)何(he)會在此時火爆？業內(nei)普遍認為(wei)，寬松的(de)(de)(de)信貸政策(ce)、持續(xu)利好的(de)(de)(de)樓(lou)(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)新政為(wei)二線(xian)城市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)上(shang)漲提供了社會條件，一線(xian)樓(lou)(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)調(diao)控收緊(jin)、土地惜售充當了“助攻”，而房地產的(de)(de)(de)投資性需(xu)求則(ze)成為(wei)助推市(shi)(shi)(shi)場熱(re)度和價格上(shang)升(sheng)的(de)(de)(de)“元兇”，并將直(zhi)接助長二線(xian)城市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)樓(lou)(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)風險，亟需(xu)抑(yi)制性的(de)(de)(de)樓(lou)(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)調(diao)控政策(ce)。

清華大(da)學房地產研(yan)究所(suo)所(suo)長劉洪玉對記者表示，一(yi)線城市(shi)和(he)二線城市(shi)不僅沒有去庫(ku)存(cun)壓(ya)力，相反(fan)還面臨著供應不足、價格快(kuai)速上漲的(de)(de)壓(ya)力，“增加供應、抑制價格、打擊投機、防(fang)范泡(pao)沫(mo)破滅可能(neng)導致的(de)(de)金融(rong)風險、完善住房保障(zhang)，是這類城市(shi)面臨的(de)(de)任務。”

業(ye)內(nei)分析，經過2015年多輪貨幣信(xin)貸(dai)政(zheng)策調整后，信(xin)貸(dai)全面放松，目前(qian)購房信(xin)貸(dai)優惠位于最(zui)佳(jia)窗口期。數(shu)據(ju)顯示，今(jin)年一(yi)季(ji)度新增人民幣貸(dai)款(kuan)達4.67萬(wan)億元，創單季(ji)歷史新高，比(bi)第二(er)高的2015年一(yi)季(ji)度高出1.06萬(wan)億元。此外，多地(di)公積(ji)金貸(dai)款(kuan)額(e)創下新高，表(biao)明(ming)個人貸(dai)款(kuan)多增的絕對(dui)主力(li)也(ye)是中(zhong)長期，房地(di)產按揭明(ming)顯增長。

2月(yue)末，央行再(zai)次降(jiang)準0.5個百分點，為信貸需求(qiu)(qiu)的(de)增長提供(gong)更寬松的(de)環境(jing)。此外，為了(le)(le)打好去庫(ku)存攻堅戰，二(er)三線城市的(de)樓(lou)(lou)市出臺多項利好政策(ce)，有效地刺激了(le)(le)樓(lou)(lou)市需求(qiu)(qiu)，提振(zhen)了(le)(le)市場信心(xin)。

國(guo)土資源(yuan)部日(ri)前印發《國(guo)土資源(yuan)“十三五”規劃(hua)綱要》。《綱要》指(zhi)出，結合房(fang)地(di)產去(qu)庫存，實施有(you)效用地(di)調(diao)節政策，保持房(fang)地(di)產市(shi)場平穩運行，在(zai)住(zhu)房(fang)供求關(guan)系緊張地(di)區適(shi)度增加用地(di)規模，對房(fang)地(di)產庫存較高的城市(shi)，減少直至停止(zhi)住(zhu)房(fang)用地(di)供應。

此次國土資源部(bu)提出對(dui)庫(ku)存(cun)較高城市減(jian)少(shao)用地(di)供應，體現了(le)“一(yi)城一(yi)策(ce)”思路(lu)。近一(yi)個月來(lai)已經有多(duo)個省市針對(dui)土地(di)供應市場采取收(shou)緊措施。

此前，一線(xian)城市在標桿房(fang)(fang)企拿地爭(zheng)搶的影響(xiang)下(xia)，已(yi)經普遍出現(xian)了地價超過房(fang)(fang)價的現(xian)象。一線(xian)城市土地市場惜售(shou)，二線(xian)城市優質地塊(kuai)資源較(jiao)少，房(fang)(fang)企拿地競爭(zheng)激烈，熱點(dian)地塊(kuai)溢(yi)(yi)價率高企進一步(bu)帶動整體市場溢(yi)(yi)價率提高，樓面(mian)價上漲。

面(mian)對(dui)二線城市房價、地(di)價的攀升，各地(di)政(zheng)府都抓住時(shi)機，加大土(tu)地(di)供應。

在不少開發(fa)商看來(lai)，在二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)拿(na)地有著(zhu)戰略(lve)考量，也是無奈之舉(ju)：一線(xian)城(cheng)市(shi)拿(na)不動(dong)、三四線(xian)城(cheng)市(shi)不敢拿(na)，二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)似乎成了必(bi)然之選。從開發(fa)商現金(jin)流(liu)角(jiao)度考慮，市(shi)場好趕緊推。而今(jin)(jin)年房地產開發(fa)企業到位(wei)資金(jin)出(chu)現明顯增(zeng)長。數據顯示，1-3月份，房地產開發(fa)企業到位(wei)資金(jin)31992億元，同比增(zeng)長14.7%，而今(jin)(jin)年1-2月份為下(xia)降1.0%。

然而(er)，部(bu)分二線城(cheng)市的土(tu)地供應量放大(da)、地價高企、樓(lou)市投(tou)資客比例(li)過高、調控(kong)政策或將(jiang)出臺等風險(xian)因素已開始顯現，值(zhi)得開發(fa)商和購房者警惕。

一線(xian)(xian)城(cheng)市的(de)房(fang)價接連(lian)暴(bao)漲(zhang)大幅抬高了剛(gang)需(xu)的(de)購房(fang)門(men)(men)檻，透(tou)支未來的(de)市場(chang)需(xu)求。而由于(yu)資(zi)金的(de)溢(yi)出效應，一線(xian)(xian)城(cheng)市政策收緊、門(men)(men)檻上(shang)升使(shi)得大批過剩的(de)資(zi)本轉而流向周邊的(de)二線(xian)(xian)城(cheng)市。二線(xian)(xian)城(cheng)市房(fang)地(di)產的(de)投資(zi)屬性被(bei)強化，投資(zi)客正在(zai)代替(ti)普通購房(fang)者(zhe)成(cheng)為購買(mai)新主力。在(zai)市場(chang)瘋狂火熱(re)的(de)情(qing)況下，甚至剛(gang)需(xu)改善需(xu)求客也恐慌性入(ru)市，需(xu)求不斷被(bei)激發。

非理性上漲難持續須警惕風險

在現有的政策(ce)、貨幣(bi)環(huan)境下(xia)，二線城市或(huo)將延續(xu)短(duan)期上(shang)漲(zhang)的行情。不(bu)過，土(tu)地價格(ge)的飆升(sheng)無疑導(dao)致(zhi)房價上(shang)漲(zhang)，價格(ge)持(chi)續(xu)上(shang)漲(zhang)又將導(dao)致(zhi)投機性、投資性需求卷土(tu)重(zhong)來(lai)，市場風險會不(bu)斷累積。

一(yi)位房(fang)地產研究人員表示，目前(qian)，中國二線城市(shi)仍處于去庫(ku)存期，吸客能力沒有(you)根本(ben)提升。“從(cong)目前(qian)房(fang)企的(de)(de)(de)投資意愿、新開(kai)工面積來看并(bing)沒有(you)出現向好的(de)(de)(de)轉變，在這種(zhong)大背(bei)景下，所(suo)謂的(de)(de)(de)‘時光(guang)盤’‘日光(guang)盤’更多是開(kai)發商(shang)的(de)(de)(de)一(yi)種(zhong)銷售行為，只是借機加快資金回籠。”

一位房企(qi)投資部負責人告訴記(ji)者。目(mu)前，以(yi)南京(jing)、蘇州為代表的二線城(cheng)市(shi)土地市(shi)場大(da)熱、地價(jia)(jia)屢創新高，但開發商還(huan)是(shi)(shi)義無反顧(gu)地高價(jia)(jia)拿(na)地，其中(zhong)的無奈已不在于未來盈虧，而(er)是(shi)(shi)事關企(qi)業(ye)生死。供應總價(jia)(jia)提高了，然而(er)，產品結構并沒(mei)有(you)發生太大(da)變化。這對于客戶(hu)來說并沒(mei)有(you)太大(da)轉(zhuan)變，但購房成本卻增(zeng)加(jia)了。這就很大(da)程度上(shang)增(zeng)加(jia)了未來市(shi)場的風險。

一季度房地產市場表現(xian)不(bu)錯，但對即將來臨的二季度，業內人(ren)士并不(bu)樂(le)觀。不(bu)少業內人(ren)士認(ren)為，二季度結尾的時候，那些(xie)先(xian)前比較火熱的城市如蘇州、南京、合肥等都存在成交量下降(jiang)的可能。

全(quan)國(guo)(guo)房地(di)(di)產商會聯(lian)盟(meng)主席顧云昌分析(xi)稱，目前我(wo)國(guo)(guo)一(yi)(yi)些大(da)(da)(da)(da)城(cheng)市(shi)(shi)的樓市(shi)(shi)泡沫還(huan)在不斷被(bei)吹大(da)(da)(da)(da)，的確存在破滅(mie)(mie)(mie)的風險，但是(shi)(shi)還(huan)沒(mei)有達到(dao)馬上要(yao)破滅(mie)(mie)(mie)的狀(zhuang)態(tai)，上海(hai)、深圳等地(di)(di)收緊限購政策，就是(shi)(shi)防止大(da)(da)(da)(da)城(cheng)市(shi)(shi)的房價進(jin)一(yi)(yi)步提升，泡沫進(jin)一(yi)(yi)步被(bei)吹大(da)(da)(da)(da)進(jin)而面臨破滅(mie)(mie)(mie)的危險，“一(yi)(yi)般來說，越是(shi)(shi)大(da)(da)(da)(da)城(cheng)市(shi)(shi)，樓市(shi)(shi)熱(re)得快，冷(leng)得也快，上下波動也較大(da)(da)(da)(da)；相(xiang)反，小城(cheng)市(shi)(shi)熱(re)得慢，冷(leng)得慢，波動也小些。”