每經編輯｜李俊(jun)明    

▲2010年6月，三亞的房(fang)價為(wei)28293元，此后一路跌(die)來，到2016年3月已跌(die)至18227元，跌(die)幅近36%。

2010年以(yi)來的6年里(li)，房(fang)地(di)產行(xing)業(ye)絕對(dui)可以(yi)稱(cheng)得上風(feng)起云涌。國內100個(ge)主要城(cheng)市中98個(ge)城(cheng)市房(fang)價都(dou)在上漲或階段(duan)性上漲，只有兩個(ge)城(cheng)市一直在下跌(die)！

更令(ling)人(ren)驚(jing)訝的是，其中(zhong)一(yi)個(ge)在6年前的房價全國排第(di)一(yi)。

這(zhe)兩個(ge)城市(shi)是誰(shui)？6年里，這(zhe)兩個(ge)城市(shi)身上發生了什么？

6年來只有兩個城市房價下跌

過去6年(nian)(nian)以(yi)來，國內(nei)絕(jue)大(da)多(duo)數城市的(de)房價都在上漲(zhang)。而且有的(de)城市是瘋(feng)漲(zhang)，完全不顧大(da)家能(neng)不能(neng)接受得了——比如去年(nian)(nian)以(yi)來的(de)深(shen)圳，或(huo)是今年(nian)(nian)以(yi)來的(de)上海！

每(mei)日經濟新聞（微(wei)信號：nbdnews）記者近日梳理了中國(guo)指數研究院研究100個研究標的城市發現：

過去6年里，98個城市的房(fang)價都在(zai)上(shang)漲(zhang)。

不(bu)知你(ni)注意到(dao)沒，2010年開始，就有人(ren)唱(chang)衰全(quan)國房價，但至少現在來看，國內(nei)房價還是鐵打的營盤。

▲圖片(pian)來源：中國指數研究院

中國指(zhi)數(shu)研究(jiu)院(yuan)統計結果顯示：

2010年(nian)6月(yue)全國房價指數在(zai)9042元的水平，隨后的6年(nian)，以波(bo)浪式(shi)前進，上(shang)漲(zhang)至2016年(nian)3月(yue)的11030元。

▲圖(tu)片(pian)來源：中國指數研究院

過去6年(nian)里，絕大多數城市房價(jia)的軌(gui)跡都幾乎(hu)與(yu)全國房價(jia)指(zhi)數同步。

當然也有(you)例外，比如溫州(zhou)：

2010年9月(yue)開(kai)(kai)始，以炒(chao)房聞(wen)名的(de)溫州炒(chao)房團沒(mei)放過本土(tu)。游(you)資大舉進入，一年多的(de)時間里，房價從(cong)13968元(yuan)漲(zhang)到(dao)(dao)21083，漲(zhang)幅超過了(le)50%。不過好(hao)景不長(chang)，2012年初開(kai)(kai)始，溫州房價一直(zhi)下跌，一直(zhi)到(dao)(dao)2015年底(di)。

再比如，招人眼目的(de)(de)城市——內蒙古鄂(e)爾多斯，這(zhe)個以出產煤炭和富翁的(de)(de)城市，2013年9月房價達近1萬(wan)元，此后(hou)淪入溫(wen)州的(de)(de)命運。

▲圖片(pian)來(lai)源：中國指數研究院

接下來(lai)說到了重點。完全背(bei)離國內(nei)房價走勢的(de)兩個城市——來(lai)自(zi)海南的(de)難兄(xiong)難弟(di)：三亞和海口！

2010年6月(yue)，三(san)亞(ya)的房價為28293元(yuan)，此(ci)后(hou)一(yi)路(lu)跌(die)來(lai)，到2016年3月(yue)已跌(die)至18227元(yuan)，跌(die)幅近36%。與這一(yi)階段全國房價指(zhi)數相比，此(ci)消(xiao)彼(bi)長，呈現“反向喇叭形”。

同(tong)屬于海南的海口，其房價也走了(le)類似(si)的軌跡(ji)：6年(nian)里，房價從14125元的水平(ping)下跌至9208元。

其(qi)實(shi)2010年前后，海南省官員已經(jing)開始警惕當時居高的房價。

在博鰲(ao)亞洲論壇2010年年會上，海南一名副省長(chang)接受每日經濟新聞(wen)（微信(xin)號：nbdnews）記(ji)者采訪時就提醒(xing)：

（海南房價）確實上(shang)漲很多，我們謹慎對待可能(neng)到來(lai)的房地產泡沫。

三亞和海口怎么了？

▲是什么造成三亞和海口6年里與全國房價背離，一路下行？

三亞和(he)海口發(fa)生了什么事兒，6年里與全國房價背離，一路下行(xing)？

別忘(wang)了(le)，2010年時，三亞房價可(ke)是高過北上廣(guang)深(shen)等一線城市，位居(ju)全國(guo)第(di)一。

陽光、海灘、宜居(ju)的“北緯18度(du)”、椰子(zi)樹下的比基尼派對——三亞、海口(kou)有足夠的概念(nian)可(ke)以炒作，為什么購房者不繼續買賬？

先讓我們回到20多年(nian)前(qian)，看看那時(shi)候海南發生了(le)什么(me)！1992年(nian)前(qian)后(hou)，不(bu)足(zu)200萬人的(de)(de)海南擁有(you)2萬家房地(di)產公司(si)，房價在3年(nian)之內已經翻(fan)了(le)兩番。泡沫(mo)破(po)滅之后(hou)的(de)(de)苦(ku)果是遺留下超過(guo)500噸的(de)(de)“爛尾樓(lou)”、數百(bai)億的(de)(de)銀行壞賬和無法結案(an)的(de)(de)官司(si)。

這是國內(nei)房(fang)地(di)產領域第(di)一次(ci)大規模的炒作，也是第(di)一次(ci)大規模的泡沫破滅。以(yi)三亞與海口(kou)為(wei)代表(biao)的海南城(cheng)市受傷(shang)很深。

之后，三亞針對房(fang)地產(chan)的(de)(de)政(zheng)策(ce)更加謹慎，非(fei)剛需(xu)的(de)(de)炒房(fang)者對此(ci)也很小心。一直(zhi)到2006年，海南房(fang)地產(chan)的(de)(de)內傷才基本痊愈，此(ci)前積壓的(de)(de)商品房(fang)與土地已基本處置完。

但是別忘了，2006年前后國內(nei)房(fang)地(di)產正在狂飆，三(san)亞(ya)與海口(kou)的房(fang)價也隨(sui)之(zhi)起(qi)舞(wu)。直(zhi)到2010年前后到達頂峰(feng)，之(zhi)后又一路(lu)下降。

為什么會有這種走勢？易居研(yan)(yan)究院智(zhi)庫中心研(yan)(yan)究總監嚴躍進對每(mei)日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者稱：

三亞樓市屬于(yu)既限購(gou)又降價雙重屬性依附(fu)的(de)城市，這是(shi)比較罕(han)見的(de)。限購(gou)是(shi)防范樓市炒(chao)作，而(er)降價是(shi)為(wei)了去庫存。

而更重要的是，嚴躍(yue)進等地(di)產人士認為，三亞(ya)旅(lv)游(you)地(di)產一個最大問題就是沒有優(you)質的產業，市區和旅(lv)游(you)度假區的風格(ge)差異太大，沒有融(rong)合。

陽光、海灘和(he)比基尼派對(dui)畢竟不如(ru)產業園、企業讓(rang)買房者更放(fang)心。一名(ming)在海南做(zuo)地產中介的(de)人士告訴記者：

對(dui)(dui)三亞來(lai)說，來(lai)買(mai)房(fang)子的人既要投資海景房(fang)又要兼顧‘能到(dao)三亞市區走(zou)走(zou)’——這類項(xiang)目(mu)一定程度(du)上是大(da)(da)手筆運作，而大(da)(da)手筆運作需要相對(dui)(dui)低廉的土地(di)成本(ben)。但這類項(xiang)目(mu)從(cong)實際銷售來(lai)看，購買(mai)群體(ti)并(bing)不多(duo)。

嚴躍(yue)進認為(wei)，三亞房價逐(zhu)月下(xia)降，一方面是(shi)限購政策下(xia)投(tou)機客總(zong)體是(shi)在下(xia)降的(de)，另(ling)一方面是(shi)供應(ying)壓力下(xia)房企主動進行降價。

土(tu)地(di)供應方面也一定程度(du)上反映(ying)了三亞房地(di)產的熱度(du)，據海南省國(guo)土(tu)資源局統計(ji)，2015年三亞市土(tu)地(di)一共成交僅(jin)21宗。

三亞的“難兄難弟”——海口也并不樂觀。嚴躍(yue)進(jin)認為(wei)：

對海口來(lai)說，面臨一個新(xin)的問(wen)題，即很多(duo)購房者購房后(hou)并不入住，屬于(yu)候鳥(niao)型(xing)的一類購房群(qun)體(ti)。

這(zhe)一定程(cheng)度(du)上影響了海(hai)口的樓市投資(zi)價值(zhi)，制約了海(hai)口房價。

曾經的(de)房(fang)地產(chan)行業(ye)的(de)明星城市(shi)，獨特的(de)政策，獨特的(de)產(chan)業(ye)，加上游(you)資炒作，頻頻與國內其他(ta)城市(shi)的(de)走向(xiang)背離，這確實值得反(fan)思！