自(zi)中(zhong)央(yang)經濟(ji)工(gong)(gong)作會議將“去(qu)庫存(cun)”確立為今年經濟(ji)工(gong)(gong)作五大任務之一(yi)以(yi)來，各(ge)(ge)地去(qu)庫存(cun)措施(shi)頻出。但從目前情況看(kan)，效果并不理想，城(cheng)(cheng)市間分化趨勢繼續加劇，三(san)四線城(cheng)(cheng)市存(cun)銷比仍高(gao)達30多(duo)個(ge)月，即這些(xie)城(cheng)(cheng)市現有(you)的房子要(yao)賣完得30多(duo)個(ge)月。那么，去(qu)庫存(cun)有(you)多(duo)難?難在(zai)哪里?專(zhuan)家表(biao)示，各(ge)(ge)地要(yao)充分認識到去(qu)庫存(cun)是(shi)一(yi)場“持久戰”，沒有(you)一(yi)蹴而(er)就的“猛藥(yao)”，因此，去(qu)庫存(cun)政策(ce)一(yi)定要(yao)考慮因城(cheng)(cheng)施(shi)策(ce)，長短結合。

三四線城市去庫存有多難?存銷比仍高達30多個月

“當前住宅市(shi)(shi)場步入結構性(xing)過剩時(shi)代，樓市(shi)(shi)分(fen)化趨勢加劇，一(yi)二線城市(shi)(shi)的樓市(shi)(shi)火熱爆發(fa)與去(qu)庫存的政策期待背離，而三四線市(shi)(shi)場依然深(shen)陷(xian)泥潭(tan)。”中原地產首席分(fen)析(xi)師張大(da)偉(wei)說。

國(guo)家統計局數據(ju)顯示，1至(zhi)2月份，全國(guo)房地產(chan)開發投資9052億元，同比(bi)增(zeng)長3%。雖然投資增(zeng)速回暖，但庫存再度增(zeng)加。截至(zhi)2月末(mo)，全國(guo)商品房待售面積73931萬(wan)平(ping)方米，比(bi)去年末(mo)增(zeng)加2077萬(wan)平(ping)方米。

從區(qu)域來看，中(zhong)西(xi)(xi)部(bu)樓市(shi)去庫存速度慢于東部(bu)。上海易居(ju)研究(jiu)院發布的最(zui)新數(shu)據顯示，今年一季度，東中(zhong)西(xi)(xi)部(bu)30個典型(xing)城市(shi)商品(pin)住(zhu)宅成(cheng)交面(mian)積分別為(wei)3507、1495和1138萬(wan)平方(fang)米，同比增幅分別為(wei)63.3%、25.5%和-9.3%，中(zhong)西(xi)(xi)部(bu)城市(shi)成(cheng)交量落后東部(bu)，西(xi)(xi)部(bu)城市(shi)出現(xian)負(fu)增長。

同策(ce)咨詢研究部(bu)(bu)監(jian)(jian)測數(shu)據顯示(shi)，2月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)份(fen)三(san)四線(xian)城市(shi)(shi)商品住宅(zhai)累(lei)計存(cun)銷比為(wei)(wei)32.07個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)，雖同比下降14%，但依舊遠(yuan)超合理(li)區間15個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)，大(da)部(bu)(bu)分三(san)四線(xian)城市(shi)(shi)去庫存(cun)壓(ya)力仍大(da)。上海(hai)易居研究院監(jian)(jian)測數(shu)據顯示(shi)，2月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)份(fen)全國35個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)典型城市(shi)(shi)中(zhong)，有12個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)城市(shi)(shi)庫存(cun)出現了(le)同比增長(chang)現象，其(qi)中(zhong)廣西北海(hai)、甘肅蘭州(zhou)、安徽淮南和(he)馬鞍山、山東(dong)煙臺和(he)濟寧、廣東(dong)茂名(ming)等三(san)四線(xian)城市(shi)(shi)存(cun)銷比普遍在20個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)左(zuo)右。以蘭州(zhou)為(wei)(wei)例，截(jie)至2月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)底存(cun)銷比為(wei)(wei)20，比1月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)份(fen)18.2個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)擴大(da)了(le)1.8個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)。

供地過剩和需求不振并存，去庫存政策效果打折扣

面對巨量庫(ku)存(cun)，今年以來，中央和地(di)方頻(pin)頻(pin)加(jia)施“藥量”，各地(di)都把放寬信貸、活用公(gong)積金杠桿、降低稅(shui)費、加(jia)快棚戶區改造和貨幣(bi)化(hua)補貼作為(wei)去(qu)庫(ku)存(cun)的發力點。但目前來看，市場反應與政策初衷之間(jian)出(chu)現了背(bei)離，本就是(shi)(shi)庫(ku)存(cun)“重災(zai)區”的三四(si)線(xian)城市因為(wei)土地(di)供應過剩(sheng)、產(chan)業基礎薄弱等(deng)原因，去(qu)庫(ku)存(cun)壓(ya)力更是(shi)(shi)有增無(wu)減。

福建(jian)三明市國信房地(di)產開發有(you)(you)限(xian)公(gong)司總(zong)經理巫朝魁介紹(shao)，6年(nian)來，公(gong)司共(gong)開發了17萬平方米(mi)的(de)樓(lou)盤(pan)(pan)，至今還(huan)有(you)(you)8萬多平方米(mi)的(de)庫存。記者(zhe)在福鼎市看到，常住人(ren)(ren)口30萬左右的(de)縣級市，在售樓(lou)盤(pan)(pan)近20個，一(yi)些樓(lou)盤(pan)(pan)從四五(wu)年(nian)前(qian)(qian)開盤(pan)(pan)至今去(qu)化(hua)不(bu)及一(yi)半(ban)。一(yi)樓(lou)盤(pan)(pan)置業顧問張清云說，“現(xian)在均價每平方米(mi)5000元左右，還(huan)可打九折。”在該市建(jian)設局總(zong)工程師(shi)江曉鳴(ming)看來，去(qu)化(hua)效果差強人(ren)(ren)意，除(chu)了需求不(bu)振、一(yi)些戶型(xing)不(bu)合理等原因外，還(huan)有(you)(you)就是前(qian)(qian)幾年(nian)供地(di)過快過多，導致供需錯位。

中國指(zhi)數(shu)研(yan)究院分(fen)析師劉雪瑞舉例說，河北唐山經營(ying)性用地成交(jiao)(jiao)量(liang)在2013年(nian)(nian)達(da)到最(zui)高峰，近三年(nian)(nian)成交(jiao)(jiao)地塊的規(gui)劃總(zong)建筑面積達(da)3592萬平(ping)方米(mi)(mi)，而同期年(nian)(nian)均銷(xiao)售面積僅263萬平(ping)方米(mi)(mi)，按照(zhao)這一去化速(su)度計算，近三年(nian)(nian)成交(jiao)(jiao)的地塊去化需要13年(nian)(nian)。

中原集團研究中心總監劉淵認(ren)為(wei)，三(san)四線城市一(yi)方面存在(zai)供應(ying)過(guo)剩，房屋和土地存量過(guo)高(gao)，另一(yi)方面受產業基礎薄(bo)弱等(deng)影響，人口增長慢甚至負增長，導致樓市供大于求。

“大城市的(de)虹吸(xi)效應(ying)加(jia)(jia)劇(ju)，吸(xi)引了不少三四線城市及小(xiao)城鎮人口，致使去庫存壓力(li)進一步加(jia)(jia)劇(ju)。”南京大學城市科學研(yan)究院副(fu)院長(chang)胡小(xiao)武認為，樓市供(gong)給(gei)側(ce)的(de)問題只能通過自身調整完善來(lai)優化。

沒有一蹴而就的“藥方”，去庫存是“持久戰”需長短結合

業(ye)內專家在分析當前庫存(cun)形勢時表(biao)示，面對如此規(gui)模且(qie)有(you)增無減的庫存(cun)，各地政(zheng)府應有(you)“持久戰”的準備，沒有(you)一蹴而就的“藥方”，去(qu)庫存(cun)需長短(duan)結(jie)合，因城(cheng)因時施策。

業(ye)內人士認為，在當前樓市(shi)(shi)結構性(xing)過剩的(de)大格局下，三(san)四線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)去(qu)庫存應從供需兩端發力(li)。短期看(kan)，在嚴控土地入市(shi)(shi)的(de)同時，對庫存進行調整(zheng)，開發多用途用房，增加適銷對路的(de)產品等；長遠看(kan)，加快推動產城(cheng)融合和(he)戶籍(ji)制(zhi)度改革，增加城(cheng)市(shi)(shi)就業(ye)崗位，讓新市(shi)(shi)民享受平(ping)等的(de)公共資(zi)源和(he)服務……從根本上實現三(san)四線(xian)樓市(shi)(shi)的(de)良性(xing)循(xun)環(huan)。

具體講，在供給方面，庫(ku)存高企(qi)的三(san)四線城(cheng)市政(zheng)府應(ying)加強政(zheng)策協調性，限制(zhi)土地供應(ying)，著重消化存量。目前湖南省已經明確庫(ku)存去化周期超過(guo)36個(ge)月的地區，原則(ze)上(shang)停(ting)(ting)止新增(zeng)房地產開發用地審批和供應(ying)等(deng)；福建省對庫(ku)存特別(bie)是商業辦(ban)公庫(ku)存明顯供過(guo)于求的市縣，暫停(ting)(ting)商業辦(ban)公用地供應(ying)。

在(zai)(zai)需(xu)求(qiu)層面，業內認(ren)為三(san)四(si)線城(cheng)市政府可(ke)繼續(xu)在(zai)(zai)信貸、稅收等方面加大對(dui)(dui)潛在(zai)(zai)購房人的(de)支持(chi)力(li)度(du)，如為三(san)四(si)線城(cheng)市量身(shen)訂制(zhi)一些政策，銀行(xing)監管(guan)部門(men)因城(cheng)施(shi)(shi)策，靈活把(ba)握首(shou)套房貸的(de)認(ren)定(ding)范(fan)圍(wei)，嘗試實(shi)行(xing)更低(di)首(shou)付，對(dui)(dui)商品房改保(bao)障房制(zhi)定(ding)明(ming)確(que)的(de)時間表和優惠(hui)措施(shi)(shi)等。

化解三四線城市房地產庫存壓力(li)，包括農民(min)工在內的(de)新(xin)市民(min)將成為主力(li)軍。為此，專家(jia)建議把農民(min)工、個體工商(shang)戶等(deng)納入公積(ji)金保(bao)障范圍。

記者梳理發(fa)現，目(mu)前湖(hu)南(nan)、安徽等省已明確(que)，將有穩(wen)定就業(ye)的(de)進城務(wu)工(gong)人員、城市個體工(gong)商戶、非全(quan)日(ri)制(zhi)從業(ye)人員，以及其他靈(ling)活就業(ye)、從事自(zi)由職業(ye)的(de)人員都(dou)納(na)入住(zhu)房公積金繳存范圍，河南(nan)、甘肅則明確(que)要(yao)求，用工(gong)單位要(yao)將建立穩(wen)定勞(lao)動(dong)關系的(de)農民工(gong)納(na)入住(zhu)房公積金制(zhi)度覆蓋(gai)范圍。

從長遠來看(kan)，三四線(xian)城(cheng)(cheng)市還要在(zai)產城(cheng)(cheng)融(rong)合、戶(hu)籍(ji)制(zhi)(zhi)度(du)改革等(deng)方面下工(gong)夫(fu)，提升城(cheng)(cheng)市的包容力。專家指(zhi)出，提高(gao)農(nong)民工(gong)進城(cheng)(cheng)購房(fang)(fang)意(yi)愿，推進戶(hu)籍(ji)制(zhi)(zhi)度(du)改革是關鍵。住房(fang)(fang)制(zhi)(zhi)度(du)改革必須以滿足新(xin)市民需求為(wei)出發點(dian)，全面推進并完(wan)善居住證制(zhi)(zhi)度(du)，讓農(nong)民工(gong)和戶(hu)籍(ji)居民平等(deng)享受公(gong)共服務(wu)和基礎設施。