自中(zhong)央經(jing)濟工作會議將“去(qu)(qu)庫(ku)存(cun)(cun)”確立為今年經(jing)濟工作五大任務之(zhi)一以來，各(ge)地(di)去(qu)(qu)庫(ku)存(cun)(cun)措施(shi)頻出(chu)。但從目前情(qing)況(kuang)看，效果并不理想(xiang)，城(cheng)市(shi)(shi)間分(fen)化趨勢繼續加劇，三四線城(cheng)市(shi)(shi)存(cun)(cun)銷比(bi)仍高達３０多(duo)個月，即這些城(cheng)市(shi)(shi)現(xian)有(you)的房(fang)子要賣完得３０多(duo)個月。那么，去(qu)(qu)庫(ku)存(cun)(cun)有(you)多(duo)難(nan)？難(nan)在(zai)哪里(li)？專家表示(shi)，各(ge)地(di)要充分(fen)認識到去(qu)(qu)庫(ku)存(cun)(cun)是一場(chang)“持(chi)久戰”，沒有(you)一蹴而(er)就的“猛(meng)藥”，因此(ci)，去(qu)(qu)庫(ku)存(cun)(cun)政策(ce)一定要考慮因城(cheng)施(shi)策(ce)，長短結合。

三四線城市去庫存有多難？存銷比仍高達３０多個月

“當前住宅市(shi)(shi)場步入結構性過剩時代，樓市(shi)(shi)分化趨勢加劇，一二線(xian)城市(shi)(shi)的樓市(shi)(shi)火熱爆發與去(qu)庫(ku)存(cun)的政(zheng)策期待(dai)背離，而三四線(xian)市(shi)(shi)場依然深(shen)陷泥潭。”中原地產首席分析師張大偉說。

國(guo)家統計局數據顯示，１至(zhi)２月(yue)份(fen)，全(quan)國(guo)房地產開(kai)發投(tou)資９０５２億(yi)元，同(tong)比增(zeng)長(chang)３％。雖(sui)然投(tou)資增(zeng)速回(hui)暖(nuan)，但庫存再度(du)增(zeng)加。截(jie)至(zhi)２月(yue)末，全(quan)國(guo)商(shang)品房待售面積７３９３１萬平(ping)(ping)方米(mi)，比去年末增(zeng)加２０７７萬平(ping)(ping)方米(mi)。

從區域來(lai)看，中(zhong)西(xi)(xi)部(bu)(bu)(bu)樓市(shi)去(qu)庫(ku)存速度慢于東部(bu)(bu)(bu)。上(shang)海(hai)易居研究院發布(bu)的最新(xin)數據顯示，今(jin)年一季度，東中(zhong)西(xi)(xi)部(bu)(bu)(bu)３０個典型城(cheng)市(shi)商品住宅成交面積分(fen)(fen)別(bie)為(wei)３５０７、１４９５和１１３８萬平(ping)方米，同比增幅分(fen)(fen)別(bie)為(wei)６３．３％、２５．５％和——９．３％，中(zhong)西(xi)(xi)部(bu)(bu)(bu)城(cheng)市(shi)成交量(liang)落(luo)后東部(bu)(bu)(bu)，西(xi)(xi)部(bu)(bu)(bu)城(cheng)市(shi)出現負增長(chang)。

同策咨詢研究部監測數據顯(xian)示，２月(yue)(yue)份(fen)三(san)四線(xian)城市(shi)商品住宅累計存銷(xiao)比(bi)為３２．０７個(ge)(ge)(ge)月(yue)(yue)，雖同比(bi)下(xia)降１４％，但依舊(jiu)遠超(chao)合理(li)區間１５個(ge)(ge)(ge)月(yue)(yue)，大(da)部分三(san)四線(xian)城市(shi)去庫存壓力仍大(da)。上(shang)海(hai)易居研究院監測數據顯(xian)示，２月(yue)(yue)份(fen)全國３５個(ge)(ge)(ge)典型(xing)城市(shi)中，有１２個(ge)(ge)(ge)城市(shi)庫存出現了同比(bi)增長現象，其中廣西北海(hai)、甘肅蘭(lan)州、安徽淮南和馬(ma)鞍山、山東煙臺和濟寧、廣東茂名(ming)等三(san)四線(xian)城市(shi)存銷(xiao)比(bi)普遍在２０個(ge)(ge)(ge)月(yue)(yue)左右。以蘭(lan)州為例，截至２月(yue)(yue)底(di)存銷(xiao)比(bi)為２０，比(bi)１月(yue)(yue)份(fen)１８．２個(ge)(ge)(ge)月(yue)(yue)擴大(da)了１．８個(ge)(ge)(ge)月(yue)(yue)。

供地過剩和需求不振并存，去庫存政策效果打折扣

面對(dui)巨量庫(ku)存(cun)，今年以來(lai)，中央和地(di)(di)方頻(pin)頻(pin)加(jia)施“藥量”，各(ge)地(di)(di)都把放(fang)寬(kuan)信貸、活用(yong)公積金杠桿、降低稅(shui)費、加(jia)快棚戶區(qu)改造和貨(huo)幣化補貼作為去庫(ku)存(cun)的發(fa)力點(dian)。但目(mu)前來(lai)看，市(shi)場(chang)反應與政策初衷之間(jian)出現了背離，本就是(shi)庫(ku)存(cun)“重(zhong)災區(qu)”的三四線城(cheng)市(shi)因為土(tu)地(di)(di)供應過剩、產業基礎薄弱等原因，去庫(ku)存(cun)壓力更是(shi)有增無減。

福建三明市(shi)國信房地(di)產開發有限公(gong)司總經理(li)巫朝魁介紹，６年來，公(gong)司共開發了１７萬(wan)平(ping)(ping)方米的樓(lou)盤(pan)(pan)(pan)，至今還有８萬(wan)多平(ping)(ping)方米的庫(ku)存。記者在(zai)(zai)福鼎市(shi)看(kan)到(dao)，常住人(ren)口３０萬(wan)左右的縣級市(shi)，在(zai)(zai)售樓(lou)盤(pan)(pan)(pan)近２０個，一(yi)些樓(lou)盤(pan)(pan)(pan)從四五年前(qian)開盤(pan)(pan)(pan)至今去化不(bu)及一(yi)半。一(yi)樓(lou)盤(pan)(pan)(pan)置(zhi)業顧問(wen)張清云說，“現在(zai)(zai)均(jun)價每(mei)平(ping)(ping)方米５０００元左右，還可打九折。”在(zai)(zai)該市(shi)建設局總工程師江曉鳴(ming)看(kan)來，去化效果差強人(ren)意，除了需求不(bu)振、一(yi)些戶(hu)型(xing)不(bu)合理(li)等原因外，還有就是前(qian)幾年供(gong)地(di)過快過多，導致(zhi)供(gong)需錯位。

中國指數(shu)研(yan)究院(yuan)分析師劉雪瑞舉(ju)例說，河北(bei)唐山經營(ying)性(xing)用地(di)成(cheng)交量(liang)在２０１３年(nian)(nian)(nian)達到最高峰，近(jin)三年(nian)(nian)(nian)成(cheng)交地(di)塊的規劃總建筑(zhu)面(mian)積(ji)達３５９２萬平方米(mi)，而同期年(nian)(nian)(nian)均(jun)銷(xiao)售面(mian)積(ji)僅(jin)２６３萬平方米(mi)，按照這一去化速度計算，近(jin)三年(nian)(nian)(nian)成(cheng)交的地(di)塊去化需要１３年(nian)(nian)(nian)。

中原集團研究中心總(zong)監劉淵認為，三(san)四線城市(shi)一(yi)方面(mian)存(cun)在供應過(guo)剩，房屋(wu)和土地(di)存(cun)量過(guo)高，另一(yi)方面(mian)受產業基(ji)礎(chu)薄弱等(deng)影響，人口增(zeng)長慢甚至負增(zeng)長，導致(zhi)樓(lou)市(shi)供大(da)于求(qiu)。

“大(da)城(cheng)市(shi)的虹吸效應(ying)加(jia)劇，吸引了不少三四線城(cheng)市(shi)及小城(cheng)鎮人口，致使(shi)去庫存壓力進一步加(jia)劇。”南京大(da)學(xue)城(cheng)市(shi)科(ke)學(xue)研究(jiu)院(yuan)副院(yuan)長胡小武認(ren)為(wei)，樓市(shi)供(gong)給(gei)側的問題只能通過自身調(diao)整完善來優化。

沒有一蹴而就的“藥方”，去庫存是“持久戰”需長短結合

業內專家在分析當前庫存(cun)形勢(shi)時(shi)表示，面(mian)對如此規模且有(you)增(zeng)無減的(de)庫存(cun)，各地政(zheng)府應有(you)“持久(jiu)戰”的(de)準(zhun)備(bei)，沒有(you)一蹴而(er)就的(de)“藥方”，去庫存(cun)需長短結合，因城因時(shi)施策(ce)。

業內人士認為(wei)，在當(dang)前樓(lou)市(shi)(shi)結構性(xing)過剩的(de)(de)大格(ge)局下，三(san)四線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)去庫存應從供需(xu)兩端發力。短期(qi)看，在嚴(yan)控土地入市(shi)(shi)的(de)(de)同時，對庫存進(jin)行調(diao)整，開(kai)發多用途用房，增加(jia)適(shi)銷對路的(de)(de)產品等(deng)；長遠(yuan)看，加(jia)快推動(dong)產城(cheng)(cheng)融合和戶籍制度(du)改革(ge)，增加(jia)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)就業崗位，讓(rang)新(xin)市(shi)(shi)民享受平等(deng)的(de)(de)公(gong)共資源和服務……從根本上實現三(san)四線(xian)樓(lou)市(shi)(shi)的(de)(de)良性(xing)循環。

具體講，在(zai)供給方面(mian)，庫(ku)存高企(qi)的(de)三(san)四線城市(shi)政府應(ying)加強政策協調(diao)性，限制土地(di)(di)(di)供應(ying)，著重消化(hua)存量。目(mu)前湖南省(sheng)已經明確庫(ku)存去化(hua)周(zhou)期超過(guo)３６個月的(de)地(di)(di)(di)區(qu)，原則上(shang)停止新(xin)增房地(di)(di)(di)產(chan)開發用(yong)(yong)地(di)(di)(di)審批(pi)和供應(ying)等；福(fu)建省(sheng)對庫(ku)存特別是商(shang)業(ye)辦公庫(ku)存明顯供過(guo)于求的(de)市(shi)縣，暫停商(shang)業(ye)辦公用(yong)(yong)地(di)(di)(di)供應(ying)。

在(zai)需求層面，業(ye)內(nei)認為三(san)四線城(cheng)市政府可(ke)繼續在(zai)信貸(dai)、稅(shui)收等方面加大對潛(qian)在(zai)購房(fang)人的(de)支持力度，如為三(san)四線城(cheng)市量身訂制一些(xie)政策，銀行監管部門因城(cheng)施策，靈活把握(wo)首(shou)套(tao)房(fang)貸(dai)的(de)認定(ding)范圍，嘗(chang)試實行更(geng)低首(shou)付，對商品房(fang)改保障房(fang)制定(ding)明確(que)的(de)時間表(biao)和優惠措施等。

化解三四(si)線城市房地產(chan)庫(ku)存壓力(li)，包(bao)括農(nong)民工(gong)在內的新市民將成為(wei)主力(li)軍。為(wei)此，專家(jia)建議(yi)把農(nong)民工(gong)、個體工(gong)商戶等納入公積金(jin)保(bao)障范圍。

記者梳理發現，目前湖南、安徽等省已明確，將有穩定就(jiu)業(ye)(ye)的進城務(wu)工人員(yuan)、城市個體工商戶、非全(quan)日制從業(ye)(ye)人員(yuan)，以及其(qi)他(ta)靈活就(jiu)業(ye)(ye)、從事自(zi)由(you)職業(ye)(ye)的人員(yuan)都納入(ru)(ru)住房公積(ji)金繳存范(fan)圍，河南、甘肅(su)則明確要(yao)求，用工單位要(yao)將建(jian)立(li)穩定勞動關系(xi)的農民工納入(ru)(ru)住房公積(ji)金制度覆蓋(gai)范(fan)圍。

從(cong)長(chang)遠來看，三(san)四線城市還(huan)要在產城融合、戶(hu)籍制(zhi)度改革(ge)(ge)等(deng)方面下工夫，提升城市的(de)包容力。專家指出(chu)，提高農(nong)民工進(jin)城購房意愿，推(tui)進(jin)戶(hu)籍制(zhi)度改革(ge)(ge)是關鍵(jian)。住(zhu)房制(zhi)度改革(ge)(ge)必須以滿(man)足新市民需求為出(chu)發(fa)點，全面推(tui)進(jin)并完善居住(zhu)證(zheng)制(zhi)度，讓農(nong)民工和(he)戶(hu)籍居民平等(deng)享受公共服務和(he)基礎(chu)設施。