每經編輯｜龐靜濤(tao)     

（本文原載于(yu)微(wei)信(xin)公眾號“邦(bang)地產”real-estate-circle）

“5月1日(ri)起，昆(kun)山買房(fang)限(xian)購，社保(bao)2年；首付(fu)45%……”這(zhe)是最近網上熱傳(chuan)的消息(xi)，也(ye)是繼“廊坊(fang)限(xian)購”和“燕郊限(xian)購”之后，又一(yi)(yi)個一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)市衛星城(cheng)限(xian)購的傳(chuan)言。

昆山限(xian)購的(de)(de)可(ke)能性大嗎(ma)？至少從(cong)房(fang)價看來，如果真被限(xian)了，也(ye)不意外(wai)。因為3月份(fen)昆山的(de)(de)房(fang)價漲幅已(yi)超越(yue)北上(shang)(shang)(shang)深，位(wei)居全國(guo)第四位(wei)！日(ri)均(jun)成(cheng)交(jiao)量也(ye)達(da)到500套，而(er)同期上(shang)(shang)(shang)海(hai)最高峰的(de)(de)成(cheng)交(jiao)水平也(ye)就600套。花橋等板(ban)塊的(de)(de)多個樓盤更是已(yi)處于(yu)無房(fang)可(ke)賣狀態，連遠離上(shang)(shang)(shang)海(hai)的(de)(de)千燈(deng)上(shang)(shang)(shang)周房(fang)子(zi)也(ye)賣瘋了。

不(bu)(bu)過，邦(bang)爺咨詢昆山住建局的(de)相(xiang)關工作人員，得到的(de)答案是“沒收到通知”。昆山目前的(de)執(zhi)行標準依然是“購房(fang)不(bu)(bu)限購，首(shou)套(tao)房(fang)首(shou)付(fu)比例3成”。

昆山樓市火到爆，會重演燕郊劇情？

此(ci)前(qian)(qian)，傳(chuan)言中的(de)廊(lang)坊(fang)(fang)限(xian)購終于落地，這背后的(de)信號十(shi)分令人欣喜，因為(wei)這預示著(zhu)廊(lang)坊(fang)(fang)“北(bei)(bei)三縣”很可能劃(hua)入北(bei)(bei)京(jing)管轄。而我(wo)們(men)看這次限(xian)購落地之(zhi)前(qian)(qian)，該地區的(de)樓(lou)市成交、價格是(shi)雙漲的(de)。伴(ban)隨限(xian)購風(feng)潮在三線城市蔓延(yan)，我(wo)們(men)將燕郊的(de)規律放到昆山，仿佛是(shi)受用的(de)，因為(wei)廊(lang)坊(fang)(fang)位于北(bei)(bei)京(jing)的(de)東部邊界(jie)，而昆山與上海(hai)西部接壤，同樣一直(zhi)存有“并入上海(hai)”的(de)傳(chuan)言。

而且和(he)廊坊、燕(yan)郊(jiao)等“北三縣”一樣，昆山年初以(yi)來，樓市銷售可(ke)謂火(huo)爆。

昆(kun)山房產網站數據顯示(shi)，3月(yue)昆(kun)山新(xin)建商(shang)品住(zhu)宅成交15630套，日均超500套；去年同期，昆(kun)山僅成交3081套。

2013年(nian)，上(shang)(shang)海軌交11號線向西(xi)延伸(shen)，江蘇(su)昆山境(jing)內設置花橋、光(guang)明路和兆豐路三站。與(yu)上(shang)(shang)海西(xi)部接壤的花橋和開(kai)發(fa)區成(cheng)昆山樓市“重鎮”。3月，昆山新建(jian)商品住(zhu)宅成(cheng)交總(zong)量(liang)中，花橋和開(kai)發(fa)區占比(bi)過(guo)半。其中，花橋成(cheng)交4392套；成(cheng)交額超過(guo)去年(nian)1-6月的總(zong)量(liang)。

更“驚心動(dong)魄”的是(shi)價(jia)格。3月(yue)花橋(qiao)新建商品(pin)房成(cheng)交均(jun)(jun)價(jia)11656元(yuan)/平方(fang)米，環比2月(yue)份10666元(yuan)/平方(fang)米上漲(zhang)9%，同比去(qu)年3月(yue)均(jun)(jun)價(jia)8900元(yuan)/平方(fang)米上漲(zhang)31%。

另外(wai)，區域還面(mian)臨(lin)“住宅(zhai)庫存(cun)(cun)消化周期不足1個月(yue)，供需矛(mao)盾凸顯(xian)”的問題。截(jie)至3月(yue)28日，花橋商(shang)品房存(cun)(cun)量10562套，按最近(jin)一(yi)個月(yue)銷售(shou)套數計算(suan)，庫存(cun)(cun)消化周期僅為2.2個月(yue)。

圖片來源：昆(kun)山樂居吧

如果限購，最可能的是花橋

不過，昆(kun)山(shan)4月已經出現(xian)了銷售降溫，4月第二周共成交1994套房源，與3月末周相比，單周成交下(xia)滑千(qian)余套。除了花橋(qiao)板(ban)塊成交繼(ji)續火熱，真正能代(dai)表(biao)昆(kun)山(shan)本(ben)地置業需求的玉山(shan)、開發區板(ban)塊的成交量都(dou)嚴(yan)重下(xia)滑，業內有觀點認為，整個昆(kun)山(shan)樓市成交在逐漸(jian)冷卻。

在這種背景下，昆山如果有被限購的(de)可(ke)能，最先或最有可(ke)能被限住的(de)，應該是花(hua)橋。

花橋板塊目前是從上(shang)海流出的(de)購(gou)買力(li)，最集中的(de)區(qu)域(yu)。但這(zhe)里的(de)供給已經略呈現(xian)滿足不了需求的(de)狀況。

與此同(tong)時，花橋的(de)基礎設施和公共服務(wu)，也無法(fa)滿(man)足大(da)量的(de)外(wai)來人口的(de)需(xu)要。

以昆城(cheng)景(jing)苑為(wei)例(li)，2011年的土地(di)(di)出讓文件顯示，小(xiao)虞河路東(dong)側、衡山路北側被規(gui)劃為(wei)昆城(cheng)景(jing)苑的教育用(yong)地(di)(di)，將建設幼(you)兒(er)園(yuan)及小(xiao)學，竣工時間為(wei)2017年1月。有購(gou)房者表示，在購(gou)房之初(chu)，昆城(cheng)景(jing)苑也承諾購(gou)房者該(gai)幼(you)兒(er)園(yuan)、小(xiao)學預計于2016年9月正(zheng)式(shi)投入使用(yong)。但在業主入駐一(yi)年之后，規(gui)劃中的幼(you)兒(er)園(yuan)、小(xiao)學都(dou)未動(dong)工，如期(qi)開(kai)學更(geng)是無從談起。

所以(yi)，種種跡(ji)象表明，花(hua)轎是昆(kun)山各板塊中，最需要也最有可能(neng)限制(zhi)購買力流入。

不過，雖然昆(kun)山除(chu)花橋以(yi)外地區限(xian)(xian)購可能性不大(da)，但是隨著熱(re)點城市樓市庫(ku)存的(de)大(da)規模去化，未來各(ge)地出臺限(xian)(xian)購措施的(de)概率(lv)也在變大(da)。

對購房(fang)者來說(shuo)，二季度可(ke)能(neng)是最好的買房(fang)機(ji)會。如(ru)果不抓(zhua)住這(zhe)(zhe)樣的機(ji)遇，未來想置(zhi)業或許就會被擠(ji)到(dao)一些相對冷門的城市了，類似營口、鄂爾多斯這(zhe)(zhe)樣的著名“鬼城”，難(nan)道你愿意(yi)成(cheng)為(wei)那里的“去庫存大(da)軍”嗎？

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終(zhong)審：蔡戰波