每(mei)經編輯｜王(wang)杰     

（本(ben)文原載于微(wei)信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

有一(yi)種股票(piao)叫題材股，推(tui)動股價(jia)(jia)上揚(yang)的是(shi)各(ge)種真假難辯的消息(xi)。消息(xi)是(shi)真的，股價(jia)(jia)不一(yi)定維(wei)持；消息(xi)是(shi)假的，股價(jia)(jia)也未必會跌(die)。

在樓市，有一(yi)群神(shen)似“題材(cai)股”的(de)(de)房子叫“北三縣”的(de)(de)房子！在北京限購(gou)政(zheng)策(ce)不松(song)動的(de)(de)大(da)環(huan)境下，它(ta)們在“三河、香河、大(da)廠劃歸北京”的(de)(de)各種傳(chuan)說中，價格起伏跌宕(dang)。特別(bie)是近期這一(yi)片區房價幾乎是暴漲的(de)(de)節奏(zou)，甚至弄得“限購(gou)”風聲漸起，它(ta)們也瞬間成為(wei)全國的(de)(de)焦(jiao)點(dian)。

其(qi)實(shi)，很多人不僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)關注(zhu)北三縣的(de)“限(xian)購(gou)”會否讓京郊樓市重演2010年的(de)那場“限(xian)購(gou)四(si)處蔓延”的(de)大戲，他們更關注(zhu)的(de)是，如果真限(xian)購(gou)，這是否真就暗示了(le)，這三個縣真有可(ke)能整體(ti)劃入北京！？

燕郊房價一年翻一番！

京(jing)津(jin)(jin)冀三(san)地(di)常被稱為(wei)“雙(shuang)黃蛋”，北(bei)京(jing)、天津(jin)(jin)是“蛋黃”，河北(bei)環(huan)繞于外是“蛋清(qing)”。“蛋清(qing)”與“蛋黃”的早日融合——推動京(jing)津(jin)(jin)冀一體化，是河北(bei)的長久期待。

攤開地圖，很容(rong)易發現廊坊(fang)(fang)處在京(jing)(jing)津冀交匯的(de)中(zhong)心，而(er)廊坊(fang)(fang)有一塊(kuai)“飛地”盤(pan)踞京(jing)(jing)津之間，能(neng)天然汲取“雙蛋黃”的(de)精華。這塊(kuai)飛地就是廊坊(fang)(fang)市(shi)的(de)三河、香河、大(da)廠(chang)(回族自治(zhi)縣(xian)(xian))，也被(bei)稱為廊坊(fang)(fang)“北三縣(xian)(xian)”。

“北三縣”中，有個地方(fang)被戲稱(cheng)為(wei)“不是(shi)北京的(de)北京”、“北京的(de)編外縣”，那就是(shi)河(he)北燕郊。

“過了河就(jiu)是(shi)燕(yan)郊了。”疾駛的(de)跨省公交930路穿過潮(chao)白河大橋時，經常有人指著(zhu)河東岸鱗次(ci)櫛比(bi)的(de)大盤向(xiang)身邊的(de)人介(jie)紹。

興(xing)達廣(guang)場(chang)小區(qu)站是(shi)進入(ru)燕郊的(de)(de)首站，無論(lun)春夏秋冬，這里都聚集著(zhu)很多發(fa)小廣(guang)告的(de)(de)帶看(kan)(kan)人。“哥（姐(jie)），看(kan)(kan)房嗎？”成為高頻語句。

北京限購后(hou)，外溢(yi)的剛需人群成為這里的購房主(zhu)力(li)，使得幾年間(jian)，燕郊房價多次大起大落。

中原地產統計燕(yan)郊(jiao)的(de)歷史價格數據(ju)顯示，2009年(nian)初(chu)，燕(yan)郊(jiao)的(de)房價基本在3000-4000元(yuan)(yuan)/平，2009年(nian)底的(de)燕(yan)郊(jiao)房價已經(jing)到每平米6000-7000元(yuan)(yuan)；

2010年5月隨著北(bei)(bei)京房(fang)價(jia)飛漲(zhang)，燕郊天洋城賣出過13000元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)的(de)價(jia)格；2010年9月河北(bei)(bei)出臺“限制外地人(ren)買房(fang)貸(dai)款”的(de)政策，燕郊房(fang)價(jia)跌回(hui)“8000時代”；2010年11月在“環(huan)首都”概念及燕郊地鐵的(de)傳言下(xia)，燕郊房(fang)價(jia)重回(hui)9000元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)，隨即(ji)又(you)下(xia)跌；

2011年上半年，燕(yan)郊(jiao)房價(jia)(jia)基本維持(chi)在7000-8000元(yuan)(yuan)/平(ping)，且(qie)勻速上漲。下半年，隨著北京通州房價(jia)(jia)跳水，燕(yan)郊(jiao)一手房單價(jia)(jia)也(ye)回落到7000元(yuan)(yuan)/平(ping)，部分項目(mu)均價(jia)(jia)直(zhi)降3千至(zhi)5500元(yuan)(yuan)/平(ping)；

2013年燕郊房(fang)地產(chan)市場價(jia)格隨著北(bei)京回暖(nuan)逐漸回到1萬元(yuan)/平；

2014年則受全國市場降溫的影響(xiang)，價格再次下調到8000元(yuan)/平；

2015年，燕(yan)郊住(zhu)房市(shi)場(chang)的看漲預期繼續強烈，這促(cu)使房價出現繼續上漲的態勢(shi)，部分項(xiang)目(mu)售價已經(jing)超過(guo)2萬/平(ping)(ping)、部分房源價格甚至超過(guo)2.5萬/平(ping)(ping)，均(jun)價也高達(da)1.6萬/平(ping)(ping)，同比漲幅超過(guo)100%！2015年報價10600元/平(ping)(ping)的悅榕灣，目(mu)前價格就已經(jing)超過(guo)了(le)2萬/平(ping)(ping)。

“整(zheng)體看，過去一(yi)年，可以說(shuo)這一(yi)帶(dai)的(de)市場漲幅(fu)超過了深圳。”中原地產首席分析師張大偉就說(shuo)，燕(yan)郊即使(shi)已(yi)經到了2萬，在恐慌下，特別是因為(wei)通州(zhou)無(wu)房(fang)可買的(de)影響下，房(fang)價“奔三”的(de)可能性(xing)也(ye)(ye)存(cun)在。這也(ye)(ye)預示著出臺一(yi)些政策的(de)確有必要。

“廊九條”無細則

說到“政策”，4月2日廊坊(fang)市就正式發(fa)(fa)布了《關于(yu)完善住(zhu)房(fang)(fang)保障體(ti)系促進房(fang)(fang)地產(chan)市場平(ping)穩健康(kang)發(fa)(fa)展的若干意見(jian)》，俗稱“廊九條”，其(qi)中“非本地戶籍家(jia)庭(ting)只能購(gou)買一套住(zhu)房(fang)(fang)，且首付(fu)比例不(bu)低于(yu)30%”，引起購(gou)房(fang)(fang)者關注。

但(dan)隨后，有媒體曝(pu)出(chu)，廊(lang)坊市(shi)房管局一位參與起草“廊(lang)九條”的(de)人士表示，目前出(chu)臺的(de)僅僅是指導性意見，“具體如何(he)實施，各個地方根據(ju)自身(shen)情(qing)況(kuang)會再出(chu)臺細則。”

亦有傳(chuan)聞(wen)稱“開發商被約談”、“燕郊(jiao)近期可能會率先出臺區域限購(gou)執(zhi)行細則”…但這些傳(chuan)聞(wen)也都未(wei)得(de)到官方(fang)的證實。

但新政(zheng)細則未定，樓市卻已先行。4月11日上午，即便是周(zhou)一，在燕郊南部一項目的售樓處，也有三(san)三(san)兩兩的購房人在看(kan)房。

該樓盤(pan)的(de)置業顧問告(gao)訴邦爺，“廊九條”的(de)執行(xing)時間(jian)暫(zan)未落地，目前還在排(pai)號中，開(kai)發商也在搶收，預(yu)計4月中旬到下(xia)旬之間(jian)開(kai)盤(pan)。

據上(shang)述(shu)置業顧(gu)問介紹，該(gai)樓盤(pan)的下期(qi)預計開盤(pan)價在23000—27000元/平之間，已(yi)比(bi)去年(nian)同期(qi)價格翻番(fan)。

“‘北京城市副中心’與‘市政府(fu)東遷’的消息(xi)，讓通(tong)(tong)(tong)州(zhou)(zhou)(zhou)(zhou)房(fang)價急漲。8月份，通(tong)(tong)(tong)州(zhou)(zhou)(zhou)(zhou)區加(jia)碼(ma)‘限(xian)購(gou)令’，而燕(yan)郊(jiao)(jiao)是(shi)(shi)距離通(tong)(tong)(tong)州(zhou)(zhou)(zhou)(zhou)最近的不(bu)限(xian)購(gou)區域(yu)，這(zhe)些意向(xiang)通(tong)(tong)(tong)州(zhou)(zhou)(zhou)(zhou)買房(fang)的置業者開始瞄準燕(yan)郊(jiao)(jiao)。平(ping)(ping)谷線(xian)批復后(hou)，在燕(yan)郊(jiao)(jiao)設站，更是(shi)(shi)對房(fang)價起(qi)到(dao)了支(zhi)撐(cheng)作用。通(tong)(tong)(tong)常來說，燕(yan)郊(jiao)(jiao)房(fang)價是(shi)(shi)通(tong)(tong)(tong)州(zhou)(zhou)(zhou)(zhou)一半(ban)，如果北京、河北共(gong)管北三縣的話，燕(yan)郊(jiao)(jiao)房(fang)價是(shi)(shi)通(tong)(tong)(tong)州(zhou)(zhou)(zhou)(zhou)的60%-70%，銷量(liang)應該不(bu)成問題。北京市政府(fu)的東遷，會有40萬(wan)人疏(shu)解(jie)到(dao)這(zhe)個(ge)區域(yu)，預計通(tong)(tong)(tong)州(zhou)(zhou)(zhou)(zhou)兩三年后(hou)或達(da)到(dao)7萬(wan)/平(ping)(ping)米，按此估(gu)算，燕(yan)郊(jiao)(jiao)以(yi)后(hou)或漲到(dao)4萬(wan)/平(ping)(ping)。”

這是燕郊一線售樓顧問給出(chu)的判斷。但(dan)這些判斷，都必須基于政策(ce)細則(ze)的落定，那(nei)細則(ze)何時落？

邦爺為(wei)此(ci)致電(dian)了廊坊(fang)市住房保障(zhang)和房產管理局(ju)，相(xiang)關工作人員表示，“廊九條”具體落地的細則(ze)和時間仍然待定(ding)，但“暫(zan)停網(wang)簽(qian)”或是(shi)各區(qu)域的執行措(cuo)施，廊坊(fang)市 區(qu)內并沒(mei)暫(zan)停網(wang)簽(qian)。

拿不到北京戶口，卻有機會享受帝都資源

燕郊樓市(shi)的(de)(de)火爆，自然吸(xi)引(yin)了開發企業(ye)的(de)(de)關注。

當地的樓(lou)市，也因為各種(zhong)真假(jia)消(xiao)息，支撐著價格和成交量，但(dan)這(zhe)存在大(da)起大(da)落的風險。

陽光(guang)100集(ji)團常務(wu)副(fu)總(zong)裁范小沖就認(ren)為，燕(yan)郊的城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)定位已(yi)經(jing)發(fa)生改變，未來(lai)是(shi)有(you)(you)前(qian)途的。隨(sui)著北(bei)京房價高(gao)起，燕(yan)郊距離CBD、通(tong)州副(fu)中心這(zhe)些近京區(qu)域(yu)，人(ren)口從6萬(wan)增長到了超(chao)60萬(wan)，這(zhe)一(yi)片區(qu)已(yi)經(jing)進入了快車道(dao)。而(er)且，目前(qian)燕(yan)郊有(you)(you)望人(ren)口容量繼續擴大(da)，在(zai)國外人(ren)口超(chao)過(guo)100萬(wan)就是(shi)大(da)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)了，所以目前(qian)燕(yan)郊已(yi)經(jing)算(suan)做一(yi)個城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)了，城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)功能也(ye)(ye)在(zai)發(fa)生改變，特別(bie)是(shi)軌道(dao)開通(tong)，和北(bei)京連成(cheng)一(yi)體(ti)之后。但(dan)是(shi)燕(yan)郊基礎(chu)設施(shi)并(bing)沒有(you)(you)按(an)照大(da)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)來(lai)規劃，目前(qian)土(tu)地(di)也(ye)(ye)基本被瓜分了，現在(zai)開發(fa)商拿地(di)或只能去香河(he)或者三河(he)，這(zhe)對城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)發(fa)展(zhan)而(er)言又是(shi)不利因素。

對于燕(yan)郊(jiao)，首都經(jing)(jing)濟貿易(yi)大學趙秀池則表(biao)示，燕(yan)郊(jiao)隸屬(shu)三(san)(san)河(he)(he)，三(san)(san)河(he)(he)、大廠、香河(he)(he)通(tong)稱“北三(san)(san)縣”，在“京津冀協(xie)同發(fa)展(zhan)示范區(qu)”，其(qi)在《廊坊市北三(san)(san)縣統籌發(fa)展(zhan)規劃(2013—2030)》、《燕(yan)郊(jiao)新城空間發(fa)展(zhan)戰略(lve)規劃》中，未來規劃“北三(san)(san)縣”將會打造成“京津冀協(xie)同發(fa)展(zhan)示范區(qu)、河(he)(he)北綠色經(jing)(jing)濟先行區(qu)、河(he)(he)北省(sheng)新型城鎮化配套改革試(shi)驗區(qu)”。

趙秀池說，燕(yan)郊規(gui)劃會(hui)隨著京津冀協(xie)同(tong)發(fa)展綱要進行調整。一些產業，包括教育、醫療也(ye)(ye)有可能向燕(yan)郊疏(shu)解。土地(di)利用也(ye)(ye)會(hui)考(kao)慮北京的需(xu)求。但(dan)北三縣的戶(hu)籍不(bu)會(hui)劃歸北京。

“北(bei)(bei)三縣本身(shen)處于天津和(he)北(bei)(bei)京(jing)的夾縫(feng)地帶，原(yuan)來就是(shi)房價的洼地。”中(zhong)國城(cheng)市經濟(ji)學會(hui)副會(hui)長(chang)牛鳳瑞表(biao)示(shi)，燕郊(jiao)(jiao)的房價往上漲，是(shi)一種必然的趨(qu)勢。燕郊(jiao)(jiao)是(shi)北(bei)(bei)京(jing)的一個衛(wei)星城(cheng)，以天安門為原(yuan)點，燕郊(jiao)(jiao)距(ju)(ju)離北(bei)(bei)京(jing)中(zhong)心區，比北(bei)(bei)京(jing)的遠(yuan)郊(jiao)(jiao)還要(yao)近。房價和(he)同距(ju)(ju)離區域相(xiang)差不(bu)大，也是(shi)一種趨(qu)勢。廊(lang)坊提出限(xian)購，更是(shi)顯示(shi)了地方政府的價值(zhi)取向。

牛鳳瑞表(biao)示(shi)，燕郊(jiao)的(de)(de)空(kong)間(jian)容(rong)量有限，土地的(de)(de)后(hou)續儲備(bei)不多，房地產開發必然(ran)向周邊擴展。作為北京的(de)(de)衛星(xing)城(cheng)，燕郊(jiao)一(yi)直以“睡城(cheng)”存(cun)在的(de)(de)，其(qi)實這也算一(yi)種功能服務。但睡城(cheng)只是(shi)一(yi)個階(jie)段的(de)(de)產物，下一(yi)步應(ying)是(shi)人(ren)居中心(xin)。產業在城(cheng)市之間(jian)的(de)(de)分工(gong)，時刻都在變化(hua)。而燕郊(jiao)交通改善后(hou)，住房的(de)(de)使用價(jia)值也會相應(ying)提高。

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編輯：王婷(ting)(ting)婷(ting)(ting) 審(shen)核：楊羚強(qiang) 終審(shen)：蔡戰波