新(xin)華社杭(hang)州4月11日電題：零首付(fu)依然可操作　僅(jin)深圳就排查首付(fu)貸(dai)數十億元--多地房地產(chan)首付(fu)貸(dai)換“馬甲”亂象調查

新華社(she)“新華視(shi)點”記者

近期，多地出臺措(cuo)施叫停房地產首付貸(dai)，但“新華視點(dian)”記(ji)者在(zai)北京、上海、天津、深圳等地調(diao)查發現(xian)，零首付仍然可操作，一些(xie)地方首付貸(dai)換上“換房貸(dai)”“消費(fei)貸(dai)”“過橋貸(dai)”等“馬甲”后橫行樓市(shi)。

業內(nei)人士(shi)表(biao)示，雖然中(zhong)央明(ming)令(ling)禁止(zhi)，但目前熱(re)門樓市(shi)的首(shou)付(fu)貸問題依然較(jiao)為突出。僅深(shen)圳市(shi)就初步排查30余家企業所投(tou)放首(shou)付(fu)貸規模約在25億元至(zhi)30億元。

首付貸換“馬甲”　中介仍在牽線搭橋

央(yang)行負(fu)責人“兩會”期間(jian)表示，對房(fang)地產中(zhong)介(jie)機構、房(fang)地產開(kai)發企(qi)業以及他們與(yu)P2P平臺合(he)作(zuo)開(kai)展的金(jin)融業務(wu)開(kai)展清理和整頓，打(da)擊提(ti)供首付貸融資、加大購房(fang)杠桿、變相突破(po)住房(fang)信貸政策的行為(wei)。

記(ji)者(zhe)近日在多(duo)(duo)地調查發現，首(shou)付貸表(biao)面上已偃旗(qi)息鼓，許(xu)多(duo)(duo)中(zhong)介(jie)對相關業務十(shi)分謹慎。北京西城區一家房(fang)產中(zhong)介(jie)工作人員稱，首(shou)付貸產品已全面下架。不(bu)過，當記(ji)者(zhe)追(zhui)問首(shou)付不(bu)夠還有沒有辦法時，對方表(biao)示，可根據情況(kuang)牽線搭橋，但這要在明(ming)確(que)具(ju)體購房(fang)意(yi)向后方能細(xi)談。

在(zai)上海，記者發現，部(bu)分中介門(men)(men)店仍可提(ti)供首付墊(dian)(dian)(dian)資。徐匯區一家太平洋(yang)房屋(wu)門(men)(men)店店長表示：“我們的(de)墊(dian)(dian)(dian)資服務(wu)已(yi)統一收歸(gui)集團，你要墊(dian)(dian)(dian)資的(de)話月息(xi)算1.6%，資金來源有(you)公(gong)司和個人，也有(you)其他合作(zuo)企(qi)業。”

一些中介還聯(lian)合擔保、小額貸(dai)(dai)款公司甚至銀行操作“契稅(shui)貸(dai)(dai)”“贖樓(lou)貸(dai)(dai)”等(deng)業務。有中介表示：“這些貸(dai)(dai)款只是名(ming)義(yi)不(bu)同(tong)，實際上(shang)都可(ke)以(yi)用(yong)來(lai)做首付。”

記者發現，在(zai)一(yi)些網貸(dai)(dai)平(ping)臺直接搜(sou)索(suo)首付(fu)貸(dai)(dai)基本(ben)找不到相關產品。有網貸(dai)(dai)行(xing)業人士透(tou)露，近期，許多平(ping)臺已有意識地回避首付(fu)貸(dai)(dai)字眼，更換(huan)為(wei)五花八門的(de)新名稱，但“馬甲(jia)”背后(hou)還是原來(lai)的(de)首付(fu)貸(dai)(dai)等(deng)購房金融業務。

在(zai)(zai)不(bu)(bu)少網貸(dai)(dai)(dai)平臺，記者(zhe)看到各種疑似(si)首(shou)付貸(dai)(dai)(dai)產(chan)(chan)品(pin)。“365地產(chan)(chan)家(jia)居(ju)網”有一(yi)款(kuan)“新居(ju)貸(dai)(dai)(dai)”產(chan)(chan)品(pin)，寫(xie)著“為首(shou)付資金(jin)不(bu)(bu)足的(de)購(gou)房(fang)人提供低(di)成(cheng)本的(de)資金(jin)”；在(zai)(zai)“安家(jia)貸(dai)(dai)(dai)”平臺，有“優房(fang)貸(dai)(dai)(dai)”“換房(fang)貸(dai)(dai)(dai)”等(deng)多款(kuan)產(chan)(chan)品(pin)，客服稱，貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)用途是(shi)否用于購(gou)房(fang)首(shou)付是(shi)“客戶自(zi)己的(de)事”。

揭變種首付貸三大手法

記者調查(cha)發現(xian)，這些穿著(zhu)“馬甲”的(de)首(shou)付貸(dai)資金(jin)來源(yuan)多樣，有的(de)是中(zhong)介(jie)(jie)機(ji)構提供自有資金(jin)“墊資”，有的(de)是網(wang)貸(dai)平(ping)臺通過投融資需求錯配提供貸(dai)款資金(jin)，還有中(zhong)介(jie)(jie)和地產(chan)商將銀行機(ji)構的(de)信用(yong)消費(fei)貸(dai)款轉換為(wei)首(shou)付款“曲(qu)線(xian)入市”。

--“高(gao)(gao)(gao)評(ping)高(gao)(gao)(gao)貸(dai)”實(shi)現零首(shou)(shou)付(fu)(fu)(fu)(fu)。在上海，有中(zhong)(zhong)(zhong)介(jie)表示，可以通過(guo)“高(gao)(gao)(gao)評(ping)高(gao)(gao)(gao)貸(dai)”實(shi)現零首(shou)(shou)付(fu)(fu)(fu)(fu)。鏈家地產(chan)天津園蔭(yin)道店(dian)置(zhi)業顧問(wen)介(jie)紹說，假設買(mai)(mai)200萬(wan)元的房(fang)產(chan)，按20%首(shou)(shou)付(fu)(fu)(fu)(fu)需支(zhi)付(fu)(fu)(fu)(fu)40萬(wan)元，但通過(guo)評(ping)估公司把(ba)房(fang)價“高(gao)(gao)(gao)評(ping)”到(dao)250萬(wan)元，可變成(cheng)首(shou)(shou)付(fu)(fu)(fu)(fu)50萬(wan)元、貸(dai)款200萬(wan)元。中(zhong)(zhong)(zhong)介(jie)可以先墊付(fu)(fu)(fu)(fu)50萬(wan)元首(shou)(shou)付(fu)(fu)(fu)(fu)給賣(mai)方(fang)，待200萬(wan)元銀行貸(dai)款打(da)到(dao)賣(mai)方(fang)賬戶后，賣(mai)方(fang)再(zai)將50萬(wan)元歸還中(zhong)(zhong)(zhong)介(jie)。“高(gao)(gao)(gao)評(ping)高(gao)(gao)(gao)貸(dai)”周期約1個月(yue)(yue)，買(mai)(mai)方(fang)只需支(zhi)付(fu)(fu)(fu)(fu)這50萬(wan)元“過(guo)橋(qiao)資(zi)金”1個月(yue)(yue)的利(li)息，相當于零首(shou)(shou)付(fu)(fu)(fu)(fu)購得(de)一套200萬(wan)元的房(fang)產(chan)。在該流程中(zhong)(zhong)(zhong)，中(zhong)(zhong)(zhong)介(jie)多(duo)以自有資(zi)金進行“過(guo)橋(qiao)墊付(fu)(fu)(fu)(fu)”，并從(cong)中(zhong)(zhong)(zhong)獲取服務費及過(guo)橋(qiao)資(zi)金利(li)息，穩賺不賠，但風險都(dou)轉嫁至銀行。

業內(nei)人士指出，有的評(ping)估(gu)公司完全(quan)是(shi)走(zou)過場(chang)，“中(zhong)介想評(ping)什么價(jia)他們就敢評(ping)什么價(jia)”。銀(yin)行雖然對過高(gao)的估(gu)值會警惕，但(dan)由(you)于二手房定(ding)價(jia)復雜，同一樓盤樓層、戶型不同，價(jia)格(ge)也(ye)相(xiang)差很(hen)大，因此實(shi)操中(zhong)銀(yin)行很(hen)難辨(bian)別(bie)“虛高(gao)”。

--通(tong)過P2P網貸(dai)首付款(kuan)。P2P網貸(dai)門檻普遍較低，多數(shu)申請貸(dai)款(kuan)只需提供身份(fen)證(zheng)及工作(zuo)、收入等證(zheng)明，材料越(yue)多、貸(dai)款(kuan)額度越(yue)高，資金去向可以模糊填(tian)寫。

從(cong)資金來源看，P2P投資者(zhe)為購房(fang)(fang)貸(dai)款“做了嫁衣”。某P2P平臺投資項(xiang)目中一款年化收益為7%的產品(pin)，用途描述為“住房(fang)(fang)消(xiao)費”。據客服介(jie)紹(shao)，其(qi)對應(ying)標的就是該(gai)平臺融(rong)資項(xiang)目中的購房(fang)(fang)貸(dai)、裝(zhuang)修貸(dai)及贖樓貸(dai)。

業內人士表示，投融(rong)(rong)資(zi)錯配在(zai)P2P領域(yu)十分(fen)普遍。由(you)于(yu)互聯網金融(rong)(rong)行業仍(reng)存在(zai)監管(guan)盲(mang)區，不少(shao)房貸類(lei)平(ping)臺野蠻生(sheng)長，部分(fen)平(ping)臺甚至(zhi)沒(mei)多少(shao)自有資(zi)本金，而(er)是通過“8%利(li)率(lv)引資(zi)，12%利(li)率(lv)放貸，賺(zhuan)取4%利(li)差”的方式生(sheng)存。

--銀行(xing)(xing)“消(xiao)(xiao)費貸”成了首(shou)付(fu)款(kuan)。天(tian)津市(shi)南開區(qu)天(tian)拖地(di)塊(kuai)某樓盤銷售人(ren)員(yuan)表(biao)示(shi)，首(shou)付(fu)款(kuan)不夠，可(ke)(ke)協助申(shen)請天(tian)津某股(gu)份制銀行(xing)(xing)的“消(xiao)(xiao)費貸”，無需抵(di)押(ya)、不計入征信，最(zui)高可(ke)(ke)貸30萬元。記者致電該(gai)銀行(xing)(xing)了解到，“消(xiao)(xiao)費貸”是該(gai)銀行(xing)(xing)一款(kuan)信用貸款(kuan)，銀行(xing)(xing)把錢打到客戶卡內，客戶按月還款(kuan)，購房(fang)時卡內余額可(ke)(ke)直(zhi)接使(shi)用。

銀(yin)監會2013年曾下發(fa)(fa)文(wen)件，明(ming)確消費信貸(dai)不能用(yong)(yong)(yong)于購房(fang)，且(qie)貸(dai)款用(yong)(yong)(yong)途應以發(fa)(fa)票作為(wei)證(zheng)明(ming)材料。但中(zhong)介人員稱，通過擔(dan)保(bao)機構“一(yi)條(tiao)龍(long)服務”，這些證(zheng)明(ming)“都能搞定”，銀(yin)行一(yi)般(ban)沒有精力逐一(yi)審核，哪怕消費貸(dai)用(yong)(yong)(yong)于購房(fang)，實際操作中(zhong)通常“睜一(yi)只眼閉一(yi)只眼”。

面(mian)向家庭消費(fei)推(tui)出信用貸產品(pin)“家園(yuan)云貸”的深圳世聯行地(di)產顧問股(gu)份有限公司董秘袁鴻昌坦言(yan)，界定借款人如何(he)使(shi)用貸款存(cun)在(zai)難(nan)度，“可能(neng)拿去(qu)買車、旅游，也可能(neng)拿去(qu)墊付(fu)首付(fu)，這(zhe)個我們(men)控制不了。”

變種首付貸推高金融風險　樓市去杠桿需補監管短板

業內人士指出，各類(lei)變(bian)種首付(fu)貸在放大樓(lou)市金(jin)融杠桿、吹大樓(lou)市泡沫同時(shi)，也將透支購房者償債能力，并(bing)將樓(lou)市風險向銀(yin)行業等金(jin)融系統傳(chuan)導，需(xu)高度警惕。

中國人民大學財政(zheng)金融學院副院長(chang)趙(zhao)錫軍認為，“場外配資”使購房者(zhe)購買(mai)與其收入水平(ping)不(bu)符的(de)住房，承(cheng)(cheng)擔了風險承(cheng)(cheng)受能力之(zhi)上(shang)的(de)貸(dai)(dai)款負擔，而“高評高貸(dai)(dai)”更是(shi)明顯具有欺詐(zha)性質。

多(duo)地(di)近期(qi)出臺政策對(dui)(dui)首付(fu)貸(dai)“叫停”。3月(yue)以來(lai)，深圳市金(jin)融(rong)辦(ban)、互聯(lian)網金(jin)融(rong)協會先后(hou)發(fa)布通知，對(dui)(dui)深圳地(di)區首付(fu)貸(dai)情況進行(xing)摸底，嚴禁企(qi)業開展高杠桿房(fang)(fang)(fang)貸(dai)業務(wu)。3月(yue)25日，上海樓市新政“滬九條”也提出，銀行(xing)應(ying)加強對(dui)(dui)購(gou)房(fang)(fang)(fang)人首付(fu)款(kuan)的核查(cha)，購(gou)房(fang)(fang)(fang)人申(shen)請(qing)貸(dai)款(kuan)時應(ying)承(cheng)諾(nuo)首付(fu)款(kuan)為(wei)(wei)自有資金(jin)，違反承(cheng)諾(nuo)則作為(wei)(wei)失信(xin)行(xing)為(wei)(wei)納入公共信(xin)用信(xin)息服務(wu)平臺。

多位專家(jia)表示，央(yang)行設定首(shou)(shou)付(fu)比例限制(zhi)是控制(zhi)金(jin)融風險(xian)的重(zhong)要措施(shi)，各類變種首(shou)(shou)付(fu)貸(dai)干擾(rao)了國家(jia)房地(di)產政策(ce)，令首(shou)(shou)付(fu)限制(zhi)成(cheng)了擺(bai)設，導(dao)致購房信貸(dai)承受能力失真，也(ye)使金(jin)融風險(xian)進一(yi)步放大。

中(zhong)央財經大學(xue)中(zhong)國(guo)銀行業研究(jiu)中(zhong)心主(zhu)任(ren)郭田勇認為，變種首付(fu)貸(dai)依然存在，說明我國(guo)民間(jian)金融管理存在短板(ban)，監管部門(men)(men)應(ying)(ying)對房地產金融服務平臺(tai)的業務范(fan)圍和(he)準入(ru)標準嚴格規范(fan)，相(xiang)關部門(men)(men)和(he)銀行系統應(ying)(ying)要求評估機(ji)構合理評估，理順定價機(ji)制(zhi)，對于(yu)違規評估、嚴重高評的，應(ying)(ying)通(tong)過曝(pu)光、行業禁入(ru)等進(jin)行清理。

深圳房(fang)地(di)產研究中心主(zhu)任王鋒認(ren)為，在(zai)房(fang)價上漲過(guo)快(kuai)的熱門(men)城(cheng)市(shi)(shi)，應(ying)堅決降(jiang)低金融杠桿抑制短期(qi)(qi)投資需(xu)求，通過(guo)差別化信貸(dai)政策(ce)，將資金向(xiang)中小城(cheng)市(shi)(shi)引導，促使中小城(cheng)市(shi)(shi)實現去庫存。銀行業也(ye)應(ying)進(jin)一(yi)步(bu)提高(gao)風險把控(kong)能力，合理(li)(li)處理(li)(li)購(gou)房(fang)者(zhe)收入(ru)與貸(dai)款額度、貸(dai)款期(qi)(qi)限(xian)的關系，使房(fang)貸(dai)償還金額控(kong)制在(zai)購(gou)房(fang)者(zhe)未來(lai)合理(li)(li)收入(ru)之內，更嚴格地(di)控(kong)制貸(dai)款風險。（記(ji)者(zhe)呂昂、鄭(zheng)鈞天、鄧中豪(hao)、趙瑞希）（完）