每經(jing)編輯｜王(wang)浩也，吳若凡    

（本(ben)文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

上個周四和周五，蘇(su)州一(yi)共出讓了(le)(le)13宗地（4號地暫緩出讓），市(shi)場可(ke)謂非常火爆(bao)，而且姑蘇(su)區的樓面(mian)價(jia)格一(yi)舉(ju)突破了(le)(le)2.5萬/平(ping)(ping)的大(da)關(guan)，滸墅關(guan)的樓面(mian)價(jia)也突破了(le)(le)1.4萬/平(ping)(ping)，就連(lian)蘇(su)州市(shi)民印象中(zhong)的房價(jia)洼地——科技城(cheng)板塊，樓面(mian)價(jia)也已(yi)經超(chao)過了(le)(le)1.9萬/平(ping)(ping)。

搜房網(wang)統計，在蘇州拍的(de)(de)這(zhe)批地塊里，有4塊都刷(shua)新(xin)了地價紀(ji)錄(lu)。除了上(shang)述的(de)(de)姑(gu)蘇區和相城(cheng)區的(de)(de)兩幅地塊，北京國(guo)瑞(rui)拍得(de)的(de)(de)木瀆地塊，和景瑞(rui)地產拍得(de)的(de)(de)高(gao)新(xin)區科技城(cheng)地塊，也都刷(shua)新(xin)了各自(zi)區域的(de)(de)單價或總價紀(ji)錄(lu)。

“地價有點瘋！”這是蘇州很(hen)多業內人(ren)士的評(ping)價。但“瘋”過后果會(hui)怎樣？

易居中國控股有(you)限公司執(zhi)行(xing)總裁丁祖(zu)昱(yu)認為，二季度末，蘇州可能(neng)會面(mian)臨成交量的下降(jiang)(jiang)。因為購房(fang)群體中有(you)大量的投資人(ren)群，他們(men)能(neng)非常(chang)敏感(gan)(gan)地(di)感(gan)(gan)覺到(dao)二手(shou)房(fang)市場存在“沒(mei)人(ren)接(jie)盤(pan)”的風險。易居有(you)統計就發現，蘇州的新盤(pan)來(lai)(lai)訪已經下降(jiang)(jiang)了26%，來(lai)(lai)電下降(jiang)(jiang)了38%。

克而瑞信息集團研究中心副(fu)總經理林波則建議，蘇州開發商應該抓緊四五月，這個市場傳統旺季，加快出貨，因為后面(mian)市場肯定(ding)有變。

如果蘇州(zhou)樓市成交量真(zhen)的(de)遭(zao)遇(yu)“急(ji)跌(die)”，蘇州(zhou)房(fang)價(jia)會否下跌(die)，甚至暴跌(die)？

邦爺目前(qian)給出的答案是，不會！！為什么？

人口增速全國第一，用地卻逼近極限

先考慮市場供求。有(you)評估報告(gao)就(jiu)指出，近(jin)10年來(lai)蘇州城市建設用(yong)地(di)快速(su)增長，占(zhan)市域面積從(cong)2004年的不(bu)到(dao)(dao)15%，到(dao)(dao)2013年接近(jin)30%，幾乎翻了一倍。但隨(sui)之，很多業內專(zhuan)家指出，蘇州土(tu)地(di)資源(yuan)到(dao)(dao)今年已明顯吃緊，用(yong)地(di)規模(mo)逼近(jin)極限(xian)。

但另(ling)一方(fang)面，蘇(su)州的(de)(de)(de)人(ren)口增(zeng)長很快(kuai)。截止(zhi)2015年末(mo)，全市常(chang)住人(ren)口已達1061.60萬(wan)，其(qi)中(zhong)城(cheng)鎮人(ren)口794.08萬(wan)人(ren)。甚(shen)至在聯合國發布的(de)(de)(de)“世界人(ren)口增(zeng)速最(zui)快(kuai)的(de)(de)(de)20座大(da)城(cheng)市”榜(bang)(bang)單中(zhong)，蘇(su)州也榜(bang)(bang)上(shang)有(you)名，而且以(yi)5.57%的(de)(de)(de)年增(zeng)速，在上(shang)榜(bang)(bang)的(de)(de)(de)10大(da)中(zhong)國城(cheng)市中(zhong)排名第一。

另(ling)外，蘇(su)(su)州多為技術密(mi)集型的工業，高(gao)新技術產(chan)業和(he)服務(wu)業較為發(fa)達(da)，產(chan)業結構也(ye)(ye)很多元(yuan)，這使得蘇(su)(su)州導入的人口偏(pian)年(nian)輕化，20-49歲(sui)年(nian)齡(ling)段(duan)人口占比(bi)達(da)，且年(nian)均增長率(lv)達(da)8.14%（2010年(nian)數據），而這個年(nian)齡(ling)段(duan)也(ye)(ye)是購房的主(zhu)要人群，對樓市需求(qiu)帶動明顯(xian)。

蘇州2012年紡織(zhi)、電子(zi)信(xin)息、通用設備(bei)制造等(deng)行(xing)業的(de)規模以上企(qi)業數(shu)量均超(chao)過(guo)700家(jia)(jia)。2013年高新技(ji)術企(qi)業2499家(jia)(jia)，高新技(ji)術產(chan)業實現(xian)產(chan)值(zhi)(zhi)(zhi)1.3萬億(yi)元，占(zhan)規模以上工業產(chan)值(zhi)(zhi)(zhi)比(bi)重(zhong)達(da)43.4%。受此(ci)帶動，蘇州第三產(chan)業發展(zhan)迅速，金融(rong)機構數(shu)量已(yi)經(jing)超(chao)過(guo)610家(jia)(jia)，居全國地級市之首，金融(rong)行(xing)業增加值(zhi)(zhi)(zhi)占(zhan)GDP比(bi)重(zhong)7.2%。

擴容(rong)有限(xian)、人(ren)口激增(zeng)、置業需求(qiu)高漲(zhang)，這些(xie)都很(hen)容(rong)易誘發(fa)樓市的供求(qiu)失衡，帶(dai)動房(fang)價(jia)上漲(zhang)。

數據就(jiu)顯示，2015年蘇(su)(su)(su)州(zhou)(zhou)市商(shang)品房(fang)(fang)市場累計(ji)供(gong)應(ying)(ying)955.4萬平(ping)方米，累計(ji)成交1323.9萬平(ping)方米，銷供(gong)比為1.39，已呈現(xian)“供(gong)不(bu)(bu)應(ying)(ying)求(qiu)”的態勢。而(er)且(qie)這是蘇(su)(su)(su)州(zhou)(zhou)樓(lou)市2012年之后，首次(ci)出現(xian)供(gong)不(bu)(bu)應(ying)(ying)求(qiu)的局面。與此同(tong)時(shi)，蘇(su)(su)(su)州(zhou)(zhou)控制供(gong)地，長達一年時(shi)間土地市場也是供(gong)不(bu)(bu)應(ying)(ying)求(qiu)的，這使得蘇(su)(su)(su)州(zhou)(zhou)住宅市場庫存(cun)量告(gao)急，供(gong)需(xu)關系(xi)嚴(yan)重加劇。供(gong)不(bu)(bu)應(ying)(ying)求(qiu)的狀況下，房(fang)(fang)價(jia)要跌都難。

人均收入已逼近上海，房價只有上海的40%！

再來看一(yi)個(ge)關(guan)鍵的(de)指(zhi)標，人均收入。

蘇州(zhou)市統計局的統計數據(ju)顯(xian)示，蘇州(zhou)2015年城鎮常住居民的人均(jun)可支配收入已達到50400元(yuan)！

要(yao)知道，同(tong)期上海城鎮常住居民人(ren)均(jun)可支(zhi)配收入也(ye)就(jiu)52962元(yuan)。也(ye)就(jiu)是(shi)說(shuo)，蘇州人(ren)的購(gou)買(mai)力(li)已經不亞于上海了。而且，應該指(zhi)出(chu)，由于蘇州的服務業占GDP比重未(wei)來仍(reng)然有進(jin)一步上調的空間，城市購(gou)買(mai)能(neng)力(li)還會進(jin)一步提(ti)高。

人均收入高，房價低(di)，能夠(gou)展(zhan)現出(chu)一個比較大(da)的房價上漲(zhang)空(kong)間，但(dan)這最(zui)多說明蘇(su)州的房價不(bu)(bu)容易跌，并不(bu)(bu)代表房價能立即漲(zhang)起(qi)來。

比如說到房(fang)價，蘇(su)州的房(fang)價跟上海比，就可謂“洼(wa)地”。根據(ju)中指數據(ju)顯示，2015年(nian)蘇(su)州市商品住宅成交均價12979元/平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，同比漲(zhang)幅(fu)為(wei)4.63%。盡管漲(zhang)幅(fu)不低，但和上海相比仍然是“小巫(wu)(wu)見大巫(wu)(wu)”（2015年(nian)上海商品住宅平(ping)(ping)(ping)均價格為(wei)32144元/平(ping)(ping)(ping)米(mi)，同比上漲(zhang)18.07%）。

另(ling)外，人買(mai)房看重的(de)不只是房子本身，還有城(cheng)市(shi)給安(an)居(ju)提(ti)供(gong)的(de)公(gong)共服務和基(ji)(ji)礎(chu)設施(shi)。蘇(su)州2015年城(cheng)鄉公(gong)共服務支出1195.8億(yi)元，完(wan)成的(de)基(ji)(ji)礎(chu)設施(shi)投資1070.9億(yi)元；而上海的(de)公(gong)共服務支出總金額6191.56億(yi)元，完(wan)成的(de)基(ji)(ji)礎(chu)設施(shi)投資是1425.08億(yi)元。

僅僅就醫(yi)療服(fu)務而言(yan)，上海各(ge)類衛生(sheng)(sheng)(sheng)機(ji)構達(da)到(dao)5016萬人(ren)，衛生(sheng)(sheng)(sheng)技術人(ren)員(yuan)達(da)到(dao)17.02萬人(ren)，基本上“每一(yi)千(qian)人(ren)有4.21個醫(yi)生(sheng)(sheng)(sheng)服(fu)務”。蘇州各(ge)類衛生(sheng)(sheng)(sheng)機(ji)構3102個，執(zhi)業(ye)醫(yi)生(sheng)(sheng)(sheng)和執(zhi)業(ye)助理醫(yi)師2.65萬人(ren)，“每一(yi)千(qian)個人(ren)2.45個醫(yi)生(sheng)(sheng)(sheng)服(fu)務”。

所以(yi)，雖然蘇州的房價有(you)可觀的上漲潛力，但跟(gen)一線城市比起來(lai)，還是有(you)較(jiao)大距離。

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編(bian)輯(ji)：王婷婷 審核：楊(yang)羚強 終(zhong)審：蔡戰波