每(mei)經(jing)編輯｜王辛夷     

每經記者 王辛夷

都知(zhi)道(dao)北(bei)京(jing)住宅價(jia)格高(gao)，最(zui)近幾個月樓(lou)(lou)市又格外火爆。可有很多人未必知(zhi)道(dao)，北(bei)京(jing)的寫字樓(lou)(lou)更是寸土寸金。

據商業地產(chan)服務(wu)機構世邦魏理仕4月(yue)7日發布的(de)報告，一季度北(bei)京寫字樓市場租金小幅(fu)上(shang)漲，至每(mei)月(yue)每(mei)平方(fang)米424.9元——這個租金水平僅僅排在香(xiang)港和倫敦(dun)之后，位列全球第三。

世邦(bang)魏理仕(shi)華(hua)北區研究部(bu)主管及副董事孫祖天對(dui)《每日經濟新聞》記(ji)者介紹，這個(ge)水平實際上(shang)已經超過了(le)一些外資租(zu)戶(hu)的可(ke)承(cheng)受空間，尤其(qi)是在(zai)(zai)經濟下行壓力較大的情(qing)況(kuang)下，租(zu)戶(hu)對(dui)于(yu)租(zu)金的敏感程度(du)也(ye)在(zai)(zai)提高。

盡管如(ru)此，北京(jing)寫字樓租(zu)賃市場仍然不缺租(zu)戶(hu)入(ru)住。據孫祖天介(jie)紹，北京(jing)寫字樓的(de)空置率只有6.1%，這意(yi)味著即使租(zu)戶(hu)承受不了現在的(de)租(zu)金(jin)想要換房，也很難找到更合適的(de)寫字樓。

北京寫字樓租金全球第三

仲(zhong)量聯行在(zai)今年初發布的《全(quan)球頂級辦(ban)(ban)公樓租金(jin)報告》顯示，在(zai)全(quan)球辦(ban)(ban)公樓租金(jin)排行中(zhong)，中(zhong)國包攬(lan)三席(xi)：香港(gang)排名第(di)(di)一(yi)，北京、上海(hai)分列第(di)(di)三和第(di)(di)五。

根(gen)據(ju)這份報告，北京辦公樓(lou)的租金(jin)約(yue)為199美元/平(ping)方英尺/年，換(huan)算成人民幣，大(da)概是每平(ping)方米每年5000多元。

如(ru)此高額(e)的(de)(de)租(zu)金對于投資者自(zi)然(ran)具有強大的(de)(de)吸引力。2015年(nian)(nian)全年(nian)(nian)，北(bei)(bei)京(jing)寫字樓(lou)新(xin)增供應(ying)39.7萬(wan)(wan)平方(fang)米，是上一(yi)年(nian)(nian)度的(de)(de)2.3倍；當年(nian)(nian)北(bei)(bei)京(jing)寫字樓(lou)租(zu)賃市場凈(jing)吸納總量為26.2萬(wan)(wan)平方(fang)米，較上一(yi)年(nian)(nian)度增長(chang)37.5%。

北京市統計局(ju)發布(bu)的數據(ju)顯示，今年1到2月，全市寫字樓投(tou)資完成86.7億元，增長113.6%，銷售面積為(wei)24.6萬平方米，增長182.8%。

世邦魏(wei)理仕的報告顯示，今年一季度，北京甲(jia)級寫字樓平均成交價格環比上漲1.8個百(bai)分點(dian)，至(zhi)每平方(fang)米52626元。

第一太平戴維斯華(hua)北區項目及開(kai)發顧(gu)問部負責人熊志(zhi)坤認為(wei)，去年(nian)北京(jing)全市寫字樓租金(jin)收(shou)益可(ke)觀(guan)，寫字樓租金(jin)收(shou)益率達(da)到(dao)5%左右，而住宅(zhai)收(shou)益率只(zhi)有2.5%。從投資(zi)角度看，寫字樓的回報更(geng)可(ke)觀(guan)，何況北京(jing)的住宅(zhai)還受到(dao)限購政策的限制。

世邦(bang)魏理仕的報告(gao)(gao)顯示，未來6個月里，北京寫字樓(lou)市(shi)場(chang)(chang)預計將(jiang)有3個項目(mu)(mu)落(luo)成，為市(shi)場(chang)(chang)提供約18.9萬平方米的面積。報告(gao)(gao)據此判斷(duan)，在緩解市(shi)場(chang)(chang)供應短缺的同時，這些項目(mu)(mu)也給(gei)現有項目(mu)(mu)業主造(zao)成一定壓力，不過北京寫字樓(lou)市(shi)場(chang)(chang)總體租金將(jiang)保持(chi)平穩運行態勢。

租約到期難覓平價寫字樓

今天的(de)北(bei)京(jing)城(cheng)(cheng)里，從(cong)金(jin)融(rong)街(jie)到CBD，從(cong)中關(guan)村(cun)到望(wang)京(jing)，高(gao)大(da)、漂(piao)亮的(de)寫字樓鱗次櫛比。不(bu)過很(hen)多(duo)熟悉北(bei)京(jing)的(de)人都(dou)知(zhi)道，這些(xie)改變了北(bei)京(jing)城(cheng)(cheng)市風貌的(de)甲級寫字樓，大(da)多(duo)數(shu)都(dou)是近幾年來陸續修(xiu)建(jian)的(de)。

孫祖天介紹，2008年(nian)(nian)左(zuo)右是(shi)北京甲級(ji)寫(xie)字樓(lou)新增供應(ying)的高峰，當時許多大型企業都通過8到(dao)10年(nian)(nian)的長租(zu)(zu)(zu)合同(tong)來換(huan)取(qu)相對(dui)低廉的租(zu)(zu)(zu)金。今年(nian)(nian)又(you)是(shi)奧運年(nian)(nian)，距離(li)2008已經8年(nian)(nian)之(zhi)久，按照8到(dao)10年(nian)(nian)的租(zu)(zu)(zu)期來計(ji)算，今年(nian)(nian)到(dao)2018年(nian)(nian)將是(shi)北京寫(xie)字樓(lou)租(zu)(zu)(zu)約到(dao)期比較集中的時間段。

值得注意的(de)是(shi)，如此之高的(de)租(zu)金價(jia)格，并沒有影響北(bei)京的(de)寫字(zi)樓出(chu)租(zu)。世邦魏(wei)理仕發布的(de)數(shu)據顯示(shi)，北(bei)京一季(ji)度寫字(zi)樓空(kong)置(zhi)率小(xiao)幅上漲0.1個百(bai)分(fen)點(dian)，至(zhi)6.1%，仍是(shi)全國空(kong)置(zhi)率最(zui)低的(de)寫字(zi)樓市場。

其他幾家機構的(de)統(tong)計數(shu)據大(da)多(duo)略低(di)于6.1%——可比的(de)數(shu)據是，全球寫字樓平均(jun)空置(zhi)率在10%以上(shang)。

雖然近(jin)期還將(jiang)有(you)新(xin)的(de)項(xiang)(xiang)目落成，會增加(jia)市場供(gong)應，但(dan)這并(bing)未改變供(gong)不應求(qiu)的(de)整體局面(mian)。孫祖天以位于望京地區的(de)一(yi)個(ge)新(xin)項(xiang)(xiang)目為例，雖然該項(xiang)(xiang)目帶來了79000平(ping)方米的(de)新(xin)增面(mian)積，但(dan)大部(bu)分已經被(bei)多家國際知名企業承(cheng)租(zu)，基本(ben)上(shang)是以滿租(zu)的(de)狀態入市。

在這樣(yang)的情況下，許多租約到期(qi)需要轉(zhuan)租的公司可能會面臨一(yi)個問題，那就(jiu)是想要找到合(he)適的寫字樓非(fei)常困(kun)難。

孫(sun)祖天(tian)分析，當(dang)前市場正(zheng)處(chu)在(zai)業(ye)主與租戶(hu)的博弈期。一(yi)方面，業(ye)主想(xiang)再(zai)進(jin)一(yi)步提高(gao)租金很困(kun)難(nan)，因為(wei)當(dang)前的價(jia)格(ge)已經超(chao)過一(yi)些外(wai)資租戶(hu)的可承受空間；另一(yi)方面，租戶(hu)想(xiang)要(yao)找到(dao)價(jia)格(ge)較低的寫(xie)字樓也很困(kun)難(nan)，因為(wei)市場仍舊供不應(ying)求(qiu)。