每(mei)經編輯｜吳若凡    

（本文原載(zai)于微(wei)信公眾號“邦地產(chan)”real-estate-circle）

“滬9條(tiao)執行(xing)后，上海(hai)許(xu)多地方出(chu)現了房價下跌(die)，一(yi)套(tao)掛牌價1150萬元的別墅，竟愿(yuan)降價到990萬元賣！”相信昨天很多人都見過這條(tiao)新(xin)聞。所以，你的第一(yi)反應(ying)會是(shi)——上海(hai)房價要跌(die)了？

如果你真(zhen)信了(le)，那基本就是被騙的節奏(zou)...

上海多房源秒降50-160萬？！

其實不止(zhi)昨天這條新聞，最(zui)近有小(xiao)伙伴也(ye)告訴邦爺(ye)，他意向(xiang)購(gou)買的(de)一個小(xiao)區(qu)，房(fang)源價格和年初相(xiang)比，已經跌了50萬不止(zhi)。

但真的降價了嗎？

先(xian)不說(shuo)邦爺聽到的這些“降價(jia)”都是(shi)個例，受到自(zi)身的特殊因素(su)影響(xiang)。就算是(shi)那(nei)個“一夜降價(jia)160萬(wan)”的別墅，也是(shi)炒(chao)作大于實際。

因(yin)為(wei)相關中介告訴邦爺(ye)，那(nei)套(tao)聲稱(cheng)掛牌價(jia)1100萬的房子(zi)，實際成交(jiao)價(jia)從來(lai)沒有到達過1100萬元。換(huan)句話說，那(nei)套(tao)房子(zi)本(ben)來(lai)就(jiu)不(bu)值，也(ye)值不(bu)上(shang)1100萬，在(zai)990萬的價(jia)格成交(jiao)，是合理水(shui)平，并(bing)不(bu)算降。

但這里面隱藏的一(yi)個(ge)問題(ti)，大(da)家需要注(zhu)意，那就(jiu)是“虛(xu)高(gao)報價”。

在行情好(hao)時，有的(de)中介機構會傾向于把報價抬(tai)(tai)高一(yi)(yi)些(xie)，一(yi)(yi)方面(mian)是為了籠(long)絡(luo)業(ye)主，讓業(ye)主愿意把房子放在該機構賣，另一(yi)(yi)方面(mian)也可以通過抬(tai)(tai)高預期而最終實(shi)現抬(tai)(tai)高成交價。

某(mou)中介內部人(ren)士也告訴(su)邦爺，報高價(jia)的(de)目的(de)只(zhi)有(you)一個：為(wei)了吸引(yin)眼球，營造出市(shi)場熱(re)、價(jia)格(ge)將(jiang)不斷上揚(yang)的(de)假象。

不過(guo)，房源的(de)(de)(de)價(jia)(jia)格(ge)還是(shi)由(you)賣方做(zuo)主(zhu)，比如嘉華苑(yuan)小(xiao)區(qu)一套70平方米的(de)(de)(de)復式房源，3月初(chu)掛牌(pai)價(jia)(jia)430萬，新政出臺后，房東在市場行(xing)情的(de)(de)(de)影(ying)響下，把價(jia)(jia)格(ge)下調到370萬，也是(shi)常有的(de)(de)(de)事。

上海房價的真相

那么，現在上海真實的市場情況是(shi)怎(zen)樣呢？

我們先從年初房價的上(shang)漲(zhang)說起。

今年(nian)2月，全市(shi)二(er)手住(zhu)宅成交26600套，同比增長163.5%，成交均價(jia)26100元/平，同比上漲(zhang)15.1%。這一波行情主要是由(you)于此前的多重利好政策，刺激了(le)新一批購(gou)房人入(ru)市(shi)，房東也(ye)借(jie)勢叫價(jia)。中原(yuan)地產某(mou)分行經理(li)就告訴邦爺(ye)，年(nian)初契稅(shui)新政發布后，漲(zhang)價(jia)的業主比例(li)達到5-6成。

到了3月(yue)(yue)，二手住宅成交(jiao)(jiao)井噴，小陽春行情超出市場(chang)預判。上海中原(yuan)地產數據就顯示，3月(yue)(yue)二手住宅成交(jiao)(jiao)5.7萬(wan)套(tao)，環比(bi)(bi)增(zeng)加112.15%，同比(bi)(bi)增(zeng)加170.77%，這一交(jiao)(jiao)易量(liang)僅次于2013年3月(yue)(yue)的歷(li)史高點(dian)。另外，成交(jiao)(jiao)均(jun)價(jia)26622元(yuan)/平方米，也環比(bi)(bi)上漲了2.0%。

而(er)根據(ju)中原門店調(diao)研結果顯(xian)示，截(jie)止目(mu)前，上海市(shi)中心大(da)部分板(ban)塊(kuai)的掛(gua)牌價格，依然沒有明顯(xian)松動的跡象(xiang)，房(fang)東持(chi)“堅挺(ting)”的房(fang)價預期(qi)。

有(you)業內(nei)人士也分析認(ren)為(wei)，如今市(shi)場觀望(wang)氣息濃厚，新政之前(qian)雙方(fang)(fang)一致認(ren)為(wei)房(fang)價(jia)上漲，但政策出(chu)臺后買賣雙方(fang)(fang)對房(fang)價(jia)的預期出(chu)現了分歧(qi)，很多買房(fang)人認(ren)為(wei)房(fang)價(jia)將有(you)調整的空間，不過短期內(nei)不少房(fang)東(dong)依(yi)然(ran)認(ren)為(wei)房(fang)價(jia)會(hui)堅挺。

不過，應(ying)該注意的(de)是(shi)，自新政以(yi)來，看(kan)房人數的(de)確(que)是(shi)明(ming)顯減少了的(de)，成交量也呈(cheng)現較(jiao)大幅度下滑。

中原(yuan)地產數據顯示，清明小長(chang)假期(qi)間(jian)，上海全市(shi)二手(shou)房成(cheng)交量3271套，就同比(bi)減少了52.1%。中原(yuan)地產中環(huan)以外區域門店來客(ke)量，也(ye)比(bi)平時(shi)減少了4-5成(cheng)，類似陸家(jia)嘴這(zhe)樣(yang)的中心區門店來客(ke)量，甚至比(bi)平時(shi)減少7-8成(cheng)。

同樣的(de)情(qing)況也發生在了(le)(le)銀行(xing)，有銀行(xing)個貸部的(de)朋(peng)友就告訴邦爺，近兩周前來來辦理(li)貸款的(de)購房(fang)人少(shao)了(le)(le)近7成，以前每周至少(shao)20組，現在只有不到10組。

在這種情況下，上(shang)述中介人士就表示，現在無(wu)論是買家(jia)還(huan)是賣家(jia)，心(xin)態都(dou)不那么急了(le)，虛標的掛牌價也逐漸開始回調，市場(chang)心(xin)態趨于理性。

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編輯(ji)：王婷(ting)婷(ting) 審核：楊(yang)羚強 終(zhong)審：蔡戰波