每經編輯｜每經記者 木山     

◎每(mei)經記者(zhe) 木(mu)山(shan)（化(hua)名）

2016年春節前后，如(ru)果有什么比北(bei)京的氣溫躥升得更快，就得數北(bei)京樓(lou)市了。

“我(wo)(wo)們曾(ceng)在2月(yue)份交(jiao)易了一套房子，一夜(ye)間漲(zhang)了70萬，最終還(huan)能完成交(jiao)易。這(zhe)本(ben)來(lai)就是個不正常的(de)(de)市場。”我(wo)(wo)愛我(wo)(wo)家望京地區的(de)(de)房產經(jing)理(li)張明告訴(su)《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者(zhe)，以(yi)總價300萬元(yuan)左右的(de)(de)房源來(lai)看，在望京這(zhe)邊可選擇的(de)(de)空間并不大，單價一般在5萬/平方米左右，比去年漲(zhang)了近1萬元(yuan)。

經過春節(jie)前后(hou)一輪價(jia)格調(diao)整(zheng)，北京樓市現在到底(di)處于(yu)什(shen)么狀況？是繼續上漲還是逐漸回(hui)落，是觀望等(deng)待還是換手頻繁？

4月初，記者分別對中(zhong)關村、國貿(mao)、望京等(deng)區域(yu)的房(fang)(fang)產市(shi)場展開調查，嘗試為北京樓市(shi)“測體(ti)溫”。與(yu)今年2、3月份(fen)買房(fang)(fang)客(ke)戶(hu)人滿為患相比(bi)，進入(ru)4月后，一些中(zhong)介門(men)店顯得冷清了不少(shao)，但房(fang)(fang)價依然堅挺。

400萬起 學(xue)區(qu)房改(gai)按套(tao)賣

中關(guan)(guan)村，既是科技創新的(de)(de)代(dai)名詞，也是優質教育資(zi)源的(de)(de)匯聚地——中關(guan)(guan)村第一(yi)小(xiao)學(xue)(xue)、第二小(xiao)學(xue)(xue)、第三小(xiao)學(xue)(xue)等都是北京市(shi)知名的(de)(de)小(xiao)學(xue)(xue)，在小(xiao)學(xue)(xue)就近免(mian)試入學(xue)(xue)的(de)(de)政(zheng)策下，學(xue)(xue)區房自然成為中關(guan)(guan)村一(yi)些(xie)小(xiao)區頭上特有的(de)(de)光環。

我愛我家中(zhong)關(guan)村(cun)某店面的(de)房產(chan)經理王紅向(xiang)《每日經濟新(xin)聞》記者介紹，中(zhong)關(guan)村(cun)第一(yi)、第二小學(xue)附近的(de)學(xue)區(qu)房，單(dan)價一(yi)般在(zai)每平方(fang)米(mi)10萬元以上，即使(shi)稍差一(yi)點的(de)學(xue)校學(xue)區(qu)房單(dan)價也超過8萬元。而在(zai)去年底，同樣位(wei)置(zhi)每平方(fang)米(mi)報價大約是6萬~7萬元。

從王(wang)紅(hong)向(xiang)記者推薦的(de)(de)房(fang)源來看，面積一般都是30~55平方(fang)米不等，總價多在500萬元左右，唯(wei)一一套低于400萬元的(de)(de)房(fang)源，業(ye)主要(yao)求全(quan)款支付。即便(bian)是房(fang)價上漲較(jiao)快，但成交(jiao)依然火爆(bao)。王(wang)紅(hong)說(shuo)：“春(chun)節后，我們的(de)(de)成交(jiao)量(liang)同比增加(jia)了1.5倍。”

在(zai)距離中關(guan)(guan)村不到1000米的(de)(de)蘇(su)州街，同樣(yang)算學區房的(de)(de)熱(re)點地區之一，但房價比中關(guan)(guan)村明顯低了一些，均價在(zai)每平方米7萬(wan)元左右。但這(zhe)并不意味著在(zai)這(zhe)里可以輕易買到總價在(zai)300萬(wan)元以下的(de)(de)房子。

主營蘇(su)州(zhou)街附近(jin)樓盤的(de)鏈(lian)家地產(chan)房(fang)產(chan)經理李君對《每(mei)日經濟(ji)新(xin)聞》記者說，300多萬的(de)房(fang)源很少，一(yi)居室不(bu)論大小論套(tao)，基本上都是一(yi)套(tao)400萬起。

買(mai)學(xue)區(qu)房(fang)只(zhi)是為了孩(hai)子上學(xue)，過幾年一般就會賣掉(diao)，很難持續自住。一位知情人士(shi)稱(cheng)，賣學(xue)區(qu)房(fang)實際上是賣學(xue)區(qu)名(ming)額，房(fang)產經紀人該(gai)叫教(jiao)育經紀人更準確。

實(shi)際上(shang)，針對學區房房價炒作問題，今年2月，教(jiao)育部辦(ban)公(gong)廳曾下發通(tong)知(zhi)，明(ming)確(que)提(ti)出在教(jiao)育資源配置不均衡、擇(ze)校(xiao)沖動強烈的地方，根據實(shi)際情況積極穩妥采取多(duo)校(xiao)劃(hua)片(pian)。多(duo)校(xiao)劃(hua)片(pian)會將(jiang)熱點小學、初中(zhong)分散至(zhi)各片(pian)區，確(que)保各片(pian)區間大致均衡。

在業界看來，這一(yi)文件釋(shi)放出了很明確的(de)政策(ce)信號(hao)，未來學區房(fang)的(de)光(guang)環將會逐漸褪去(qu)。但(dan)記(ji)者采訪到(dao)的(de)多家房(fang)產中介認為，從成交量、業主報(bao)價(jia)等情況分析(xi)，越往后價(jia)格依舊會越高，沒有顯(xian)示出因(yin)為政策(ce)原因(yin)而造(zao)成學區房(fang)房(fang)價(jia)下降的(de)跡象。

約號過戶 排(pai)隊得等一個月(yue)后

小鄧夫婦是在北(bei)京的上班族，本來兩(liang)人(ren)在河北(bei)已買(mai)了一套房(fang)子，去年(nian)隨著女兒降生，兩(liang)人(ren)開始談論是否該在北(bei)京買(mai)房(fang)。

“我們上午(wu)去(qu)北京南(nan)城看(kan)了(le)一(yi)套房子，感覺(jue)(jue)還比較滿意，價錢(qian)(qian)也(ye)可以(yi)接受，中午(wu)就(jiu)讓房產中介(jie)約業主面談(tan)，下午(wu)就(jiu)簽訂了(le)相關合同。”小鄧笑稱，體驗了(le)一(yi)回(hui)買房像去(qu)菜市場買菜的感覺(jue)(jue)，這并(bing)非(fei)是(shi)(shi)(shi)自己有錢(qian)(qian)，也(ye)不是(shi)(shi)(shi)一(yi)時(shi)(shi)沖動，而是(shi)(shi)(shi)感覺(jue)(jue)合適就(jiu)買了(le)。最近一(yi)段時(shi)(shi)間，周(zhou)圍的朋(peng)友(you)也(ye)都(dou)在買房，很多都(dou)是(shi)(shi)(shi)看(kan)好就(jiu)快速簽合同。

中原地產研究部統計(ji)(ji)數(shu)據顯示：3月(yue)（未(wei)到月(yue)末(mo)）北京二(er)手房累(lei)計(ji)(ji)成交就已高達29925套(tao)(tao)，全月(yue)肯(ken)定將(jiang)突破3萬套(tao)(tao)，這也將(jiang)是2013年3月(yue)43780套(tao)(tao)后(hou)的(de)最高紀(ji)錄。

鏈家研究院給出的統計數(shu)據大致相(xiang)同，3月北京二(er)手住宅網簽量32009套(tao)，環比上(shang)漲111.3%，同比上(shang)漲193.3%。

對(dui)當月(yue)(yue)市場的火爆，張明感受很深，他說2、3月(yue)(yue)份北京房價瘋漲時(shi)，根(gen)本忙不過來(lai)，不可能像現在一樣還(huan)能接待記(ji)者，大家都在帶(dai)客戶(hu)看房，只要有房源就有客戶(hu)來(lai)看，一般看完房子(zi)基本就能定(ding)下。

張明介紹，3月有一(yi)天(tian)下(xia)午，他帶(dai)一(yi)個(ge)客戶看(kan)一(yi)套總價320萬(wan)元(yuan)的房(fang)子，當時是客戶說要和老公商量(liang)一(yi)下(xia)，結果再打(da)電話(hua)來(lai)業主已經加了價，客戶也同(tong)意馬上加2萬(wan)元(yuan)，讓業主簽合同(tong)，但(dan)就這樣還是沒能(neng)搶過(guo)別(bie)人。后來(lai)再過(guo)兩天(tian)，這名客戶又來(lai)看(kan)了其他房(fang)源，這回吸取了教(jiao)訓，當天(tian)就跟(gen)業主談(tan)好，第二(er)天(tian)就交(jiao)了定金。

對此，中原地產(chan)(chan)的(de)(de)房產(chan)(chan)經(jing)紀人鄭浩(hao)告訴記者，現在北京房產(chan)(chan)交易量很大，辦理的(de)(de)窗口每天都(dou)在排長隊，早上6點過(guo)去的(de)(de)話，都(dou)要排到(dao)下午。“目前過(guo)戶的(de)(de)號只(zhi)能約5月(yue)10日之后(hou)的(de)(de)，比如4月(yue)初看房，4月(yue)中旬走(zou)手續，等過(guo)完戶就得到(dao)6月(yue)下旬了。”

房源(yuan)收緊 市場觀望周期變(bian)長

“今年2、3月(yue)份業(ye)主(zhu)普遍都是不(bu)誠心賣(mai)房的，他報個價你(ni)接受(shou)后他就漲價，你(ni)再接受(shou)他再漲價，漲到你(ni)不(bu)買為止，那時候差不(bu)多(duo)一(yi)天一(yi)個價。”位于團(tuan)結湖的鏈家房產(chan)經(jing)紀人王朋(peng)對《每(mei)日經(jing)濟(ji)新聞(wen)》記者(zhe)說(shuo)，2月(yue)份，附近的小區平均每(mei)星(xing)期單價就漲1000元(yuan)，一(yi)個月(yue)漲了5000元(yuan)左(zuo)右，3月(yue)初(chu)到現在(zai)大概也有1000多(duo)元(yuan)的漲幅(fu)。

根(gen)據鏈家研究院統計，今年3月北京(jing)二手住宅成交均(jun)價為39286元/平方米，環比(bi)上漲14.5%，同比(bi)上漲4.3%。

對此，鏈家(jia)分析，一方面改善性需(xu)求主導下(xia)的(de)(de)成交(jiao)結構拉高了(le)均價，城區（東城、西城、海淀、朝陽(yang)、石景山、豐臺）的(de)(de)成交(jiao)量占比較上(shang)月(yue)增長(chang)了(le)1.03%、總(zong)價600萬以上(shang)的(de)(de)大(da)戶型、高質量二手房成交(jiao)占比較上(shang)月(yue)增加2.06%；另一方面價格也存在實質性的(de)(de)上(shang)調，賣(mai)方市場推高了(le)業主的(de)(de)心(xin)理預期，使得成交(jiao)價達(da)到(dao)歷史(shi)高位(wei)。

張明(ming)認為，北京出臺(tai)的(de)房產(chan)限購令始于2010年(nian)，對外地在京工作的(de)人而(er)言，從去年(nian)開(kai)始剛好達到滿足連(lian)續5年(nian)繳(jiao)納社保或(huo)個稅的(de)條件，使得(de)這部分購房剛需集(ji)中釋放(fang)出來。再加上受(shou)央行降(jiang)息利好政策影響，推動房產(chan)市場需求旺盛。

很顯然，正是因為需求量(liang)大才(cai)使得(de)業主(zhu)有了漲價(jia)(jia)的(de)底氣。但在經歷了一段(duan)時間的(de)快速(su)上漲之后，3月底以來(lai)，房價(jia)(jia)進入了平穩期。

不過，受前(qian)段時間房價(jia)上漲影(ying)響，一旦價(jia)格進入平穩期后，業主對市場的觀望(wang)心態(tai)越發(fa)明顯。記者在國貿(mao)、團結湖、望(wang)京等區域了解到，目(mu)前(qian)房源相對稀缺。

3月底，記者在豐臺(tai)某(mou)小區(qu)調查時(shi)發現房(fang)源較多，但一個(ge)多星期(qi)之后(hou)，卻看(kan)到僅有(you)一套房(fang)源在售(shou)，記者隨即以購房(fang)者身份讓(rang)房(fang)產經紀(ji)人約業主面(mian)談，開始業主一再延后(hou)約定(ding)面(mian)談時(shi)間，后(hou)來直接讓(rang)房(fang)產經紀(ji)人轉達房(fang)源不賣的信息，也未給出理由。

張明說(shuo)：“我們(men)手上也有性價比相對較(jiao)高(gao)的房(fang)子，但房(fang)主聯系不上，可能(neng)是不想(xiang)賣(mai)，現在房(fang)源不算充足，此前有很多(duo)房(fang)子，后來(lai)都不賣(mai)了。”

業內的(de)分析是，隨著房(fang)(fang)價(jia)上漲，漸(jian)漸(jian)業主就不(bu)賣了，并不(bu)是說沒有房(fang)(fang)子(zi)，而(er)是業主的(de)心態在(zai)發生(sheng)變化。鄭浩說，即便有一(yi)些(xie)房(fang)(fang)源還(huan)在(zai)報價(jia)出(chu)售，但(dan)報價(jia)普遍較(jiao)高，比如(ru)本來300萬左(zuo)右一(yi)套的(de)房(fang)(fang)子(zi)，現在(zai)一(yi)般會報價(jia)320萬~330萬元。

與此(ci)同(tong)時，市場(chang)上(shang)客源量也開始減少，3月新(xin)增客源/房源比下降到(dao)2014年以(yi)(yi)來的(de)低位，顯示賣方市場(chang)有(you)所松(song)動(dong)。鏈家研(yan)究院(yuan)認為(wei)，可以(yi)(yi)預見(jian)后期購房需求將會(hui)回歸理性(xing)、市場(chang)觀望周(zhou)期會(hui)變長，供需矛盾的(de)緩和(he)將會(hui)使價(jia)(jia)格上(shang)漲的(de)空間收窄(zhai)，市場(chang)交(jiao)易量減少，價(jia)(jia)格上(shang)漲趨勢(shi)減弱。

（以上(shang)涉及房產(chan)中介的(de)姓(xing)名均為化名）