每經編輯｜每經記者(zhe) 木(mu)山     

◎每經記(ji)者 木山(shan)（化名(ming)）

2016年春節(jie)前后，如果有什(shen)么比北京(jing)(jing)的(de)氣溫躥升得更(geng)快，就(jiu)得數北京(jing)(jing)樓市了(le)。

“我(wo)們曾在2月(yue)份交(jiao)易(yi)了(le)一套房子，一夜(ye)間漲(zhang)了(le)70萬，最(zui)終還能完成交(jiao)易(yi)。這(zhe)本(ben)來(lai)就是個不(bu)(bu)正常的(de)市(shi)場。”我(wo)愛我(wo)家望(wang)京地區的(de)房產經(jing)理張明(ming)告訴《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者，以總(zong)價(jia)300萬元左(zuo)右的(de)房源(yuan)來(lai)看，在望(wang)京這(zhe)邊可選擇的(de)空間并不(bu)(bu)大(da)，單價(jia)一般(ban)在5萬/平方米左(zuo)右，比去年(nian)漲(zhang)了(le)近1萬元。

經過春節(jie)前后(hou)一輪價格調(diao)整，北京樓(lou)市現在(zai)到底處于(yu)什么狀況？是繼續(xu)上漲(zhang)還是逐漸回落(luo)，是觀望等待還是換手頻繁？

4月初，記者分(fen)別對中關村(cun)、國貿、望京等(deng)區域的房產市(shi)場(chang)展(zhan)開調查，嘗試為北京樓市(shi)“測體溫”。與(yu)今年2、3月份買房客戶人(ren)滿為患相(xiang)比，進入4月后，一些中介門店顯得(de)冷清了不少，但(dan)房價依然堅挺。

400萬起 學區房改按套(tao)賣

中關村，既是科技創新的代名詞，也是優(you)質教育資源的匯聚地——中關村第(di)(di)一(yi)小(xiao)(xiao)學(xue)(xue)、第(di)(di)二小(xiao)(xiao)學(xue)(xue)、第(di)(di)三小(xiao)(xiao)學(xue)(xue)等都是北(bei)京(jing)市知名的小(xiao)(xiao)學(xue)(xue)，在小(xiao)(xiao)學(xue)(xue)就近免試(shi)入學(xue)(xue)的政策下，學(xue)(xue)區房自然成(cheng)為中關村一(yi)些小(xiao)(xiao)區頭上特有的光環。

我(wo)愛我(wo)家(jia)中關村某店面的(de)(de)(de)房(fang)產經(jing)理(li)王(wang)紅向《每日(ri)經(jing)濟(ji)新聞(wen)》記者(zhe)介紹，中關村第一、第二小學附近(jin)的(de)(de)(de)學區房(fang)，單(dan)價(jia)一般在每平方米10萬(wan)元(yuan)以上，即(ji)使稍差一點的(de)(de)(de)學校學區房(fang)單(dan)價(jia)也超過8萬(wan)元(yuan)。而在去年底，同樣位(wei)置每平方米報(bao)價(jia)大(da)約(yue)是6萬(wan)~7萬(wan)元(yuan)。

從王紅(hong)向記者推薦的(de)(de)房(fang)(fang)源來看，面積一(yi)(yi)般(ban)都是30~55平方米不(bu)等，總(zong)價多在500萬元(yuan)左右，唯一(yi)(yi)一(yi)(yi)套低于400萬元(yuan)的(de)(de)房(fang)(fang)源，業主(zhu)要求全(quan)款支付。即便是房(fang)(fang)價上漲較快(kuai)，但成(cheng)交依然火爆。王紅(hong)說(shuo)：“春節(jie)后，我們的(de)(de)成(cheng)交量(liang)同比增加了1.5倍(bei)。”

在(zai)(zai)距(ju)離中關(guan)村不(bu)(bu)到1000米的蘇州(zhou)街，同樣算學區房(fang)的熱點地區之一，但(dan)房(fang)價比中關(guan)村明顯(xian)低(di)了一些，均價在(zai)(zai)每(mei)平方米7萬(wan)(wan)元左(zuo)右。但(dan)這并不(bu)(bu)意味著在(zai)(zai)這里可以輕易買到總(zong)價在(zai)(zai)300萬(wan)(wan)元以下的房(fang)子(zi)。

主營蘇州街附(fu)近樓盤(pan)的(de)鏈家地產(chan)(chan)房產(chan)(chan)經理李(li)君對《每日經濟(ji)新(xin)聞》記(ji)者說(shuo)，300多萬的(de)房源很(hen)少(shao)，一居室不論大(da)小論套，基本上都(dou)是一套400萬起。

買學區(qu)房(fang)只是(shi)為了孩子(zi)上學，過幾年(nian)一(yi)般就會賣(mai)掉，很難(nan)持續自住。一(yi)位知情人(ren)(ren)士稱，賣(mai)學區(qu)房(fang)實(shi)際上是(shi)賣(mai)學區(qu)名額，房(fang)產經(jing)紀人(ren)(ren)該(gai)叫教育經(jing)紀人(ren)(ren)更(geng)準確。

實(shi)(shi)際上(shang)，針對(dui)學區房(fang)房(fang)價炒作(zuo)問題，今年2月，教育部辦公廳曾下發通知，明(ming)確提(ti)出在教育資源配置(zhi)不均衡、擇校沖動強烈的地方，根據實(shi)(shi)際情況積極(ji)穩(wen)妥(tuo)采取(qu)多校劃片。多校劃片會將(jiang)熱點小學、初中分(fen)散至各片區，確保各片區間大致(zhi)均衡。

在業界看來(lai)，這一文件(jian)釋放(fang)出了很明(ming)確(que)的政策信號，未來(lai)學(xue)區房(fang)(fang)(fang)的光(guang)環將會逐漸褪去。但記者采訪到的多家房(fang)(fang)(fang)產中(zhong)介(jie)認(ren)為，從成交量、業主報價(jia)等情(qing)況分(fen)析，越(yue)(yue)往后價(jia)格依(yi)舊(jiu)會越(yue)(yue)高(gao)，沒(mei)有顯示出因(yin)(yin)為政策原因(yin)(yin)而造成學(xue)區房(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)價(jia)下降的跡象。

約號過戶 排(pai)隊得(de)等一個月后

小鄧夫婦(fu)是在(zai)北京的上班族，本(ben)來兩人(ren)在(zai)河(he)北已買了一套房(fang)子(zi)，去年(nian)隨著(zhu)女兒降生，兩人(ren)開(kai)始談(tan)論是否(fou)該在(zai)北京買房(fang)。

“我們上午(wu)去(qu)北(bei)京南城看(kan)了(le)一(yi)套房子，感覺還比較滿意，價錢也可(ke)以接(jie)受，中午(wu)就讓房產中介約業主面談，下午(wu)就簽訂了(le)相關合同。”小鄧(deng)笑稱(cheng)，體驗了(le)一(yi)回買房像去(qu)菜(cai)市場(chang)買菜(cai)的(de)感覺，這并非(fei)是(shi)自己有錢，也不(bu)是(shi)一(yi)時沖(chong)動，而(er)是(shi)感覺合適就買了(le)。最近一(yi)段時間，周圍的(de)朋友也都(dou)在買房，很(hen)多都(dou)是(shi)看(kan)好就快速簽合同。

中原地(di)產研究部統計(ji)數(shu)據顯(xian)示(shi)：3月（未到月末）北(bei)京(jing)二手房(fang)累計(ji)成交就已高(gao)達29925套(tao)，全月肯定(ding)將突破3萬(wan)套(tao)，這也將是2013年3月43780套(tao)后的最高(gao)紀錄(lu)。

鏈家(jia)研究院給出的(de)統計(ji)數據大致(zhi)相同，3月北(bei)京二(er)手住宅(zhai)網簽量32009套，環比上(shang)(shang)漲111.3%，同比上(shang)(shang)漲193.3%。

對(dui)當月(yue)市場的火爆，張明感受很深，他說2、3月(yue)份北京房(fang)(fang)價瘋漲時(shi)，根本忙不過來，不可能像現在(zai)一樣還能接待記(ji)者，大家(jia)都在(zai)帶客(ke)戶看(kan)(kan)房(fang)(fang)，只要(yao)有(you)房(fang)(fang)源就(jiu)有(you)客(ke)戶來看(kan)(kan)，一般看(kan)(kan)完房(fang)(fang)子(zi)基(ji)本就(jiu)能定下。

張(zhang)明(ming)介(jie)紹(shao)，3月有一(yi)天(tian)下午，他帶一(yi)個客(ke)戶(hu)(hu)看(kan)一(yi)套(tao)總價320萬元的房子(zi)，當時(shi)是(shi)(shi)客(ke)戶(hu)(hu)說要(yao)和老(lao)公商量一(yi)下，結果再打電話來業(ye)主已經(jing)加了(le)(le)價，客(ke)戶(hu)(hu)也同意馬上加2萬元，讓業(ye)主簽(qian)合(he)同，但就這(zhe)(zhe)樣(yang)還(huan)是(shi)(shi)沒能搶過(guo)別人(ren)。后來再過(guo)兩天(tian)，這(zhe)(zhe)名客(ke)戶(hu)(hu)又來看(kan)了(le)(le)其他房源，這(zhe)(zhe)回吸取了(le)(le)教訓，當天(tian)就跟業(ye)主談(tan)好，第二天(tian)就交了(le)(le)定(ding)金。

對此，中(zhong)原地產的房產經(jing)紀人鄭(zheng)浩告訴記者，現在北京房產交易量很大，辦理(li)的窗口每天(tian)都在排長(chang)隊(dui)，早上6點過(guo)(guo)去(qu)的話，都要排到下(xia)午。“目前過(guo)(guo)戶的號只(zhi)能約5月10日之后的，比(bi)如4月初看房，4月中(zhong)旬走手(shou)續，等過(guo)(guo)完戶就得到6月下(xia)旬了(le)。”

房源收緊 市場(chang)觀望(wang)周期變長

“今年2、3月(yue)(yue)份業主普遍都(dou)是不(bu)誠心賣房的(de)，他(ta)報個價(jia)你(ni)(ni)接受后他(ta)就漲(zhang)價(jia)，你(ni)(ni)再接受他(ta)再漲(zhang)價(jia)，漲(zhang)到你(ni)(ni)不(bu)買(mai)為(wei)止，那時候差不(bu)多一(yi)天一(yi)個價(jia)。”位于團結湖的(de)鏈家房產經(jing)紀(ji)人王朋對(dui)《每(mei)日經(jing)濟(ji)新聞》記者說(shuo)，2月(yue)(yue)份，附近的(de)小區平均每(mei)星期單(dan)價(jia)就漲(zhang)1000元(yuan)，一(yi)個月(yue)(yue)漲(zhang)了(le)5000元(yuan)左右，3月(yue)(yue)初到現在大概也(ye)有1000多元(yuan)的(de)漲(zhang)幅。

根據鏈家研究院統計，今(jin)年(nian)3月(yue)北(bei)京二手住宅成(cheng)交均價為(wei)39286元/平(ping)方米，環比上(shang)漲14.5%，同比上(shang)漲4.3%。

對此，鏈家分(fen)析(xi)，一(yi)方(fang)面改善性(xing)需求主(zhu)導下(xia)的成交(jiao)結構拉高(gao)(gao)了(le)均(jun)價，城(cheng)區（東城(cheng)、西(xi)城(cheng)、海淀、朝陽、石景山(shan)、豐臺）的成交(jiao)量占(zhan)比(bi)較上月增長了(le)1.03%、總價600萬以上的大戶(hu)型(xing)、高(gao)(gao)質(zhi)量二手房(fang)成交(jiao)占(zhan)比(bi)較上月增加2.06%；另一(yi)方(fang)面價格也存在(zai)實質(zhi)性(xing)的上調，賣(mai)方(fang)市(shi)場(chang)推高(gao)(gao)了(le)業主(zhu)的心理預期，使得成交(jiao)價達(da)到(dao)歷史高(gao)(gao)位。

張明認為，北京出(chu)臺(tai)的(de)房(fang)(fang)產(chan)限購令始于2010年(nian)，對外(wai)地在(zai)京工作的(de)人而言，從去(qu)年(nian)開始剛好達(da)到滿足(zu)連續(xu)5年(nian)繳納社保或個稅(shui)的(de)條(tiao)件，使得這部分購房(fang)(fang)剛需(xu)集中釋放出(chu)來。再加(jia)上受央(yang)行(xing)降息利好政策影響(xiang)，推(tui)動房(fang)(fang)產(chan)市場需(xu)求(qiu)旺盛(sheng)。

很(hen)顯然，正(zheng)是因為需求量大才(cai)使得業主(zhu)有(you)了(le)(le)漲價(jia)的(de)底氣。但在經歷了(le)(le)一段(duan)時間(jian)的(de)快(kuai)速上漲之后(hou)，3月底以來，房價(jia)進(jin)入了(le)(le)平穩(wen)期。

不過，受前段時(shi)間房(fang)價上漲影(ying)響，一旦價格進(jin)入平穩期后，業主對(dui)市場的觀(guan)望(wang)心態越發明顯。記者在(zai)國(guo)貿(mao)、團結(jie)湖(hu)、望(wang)京等區域了解(jie)到，目前房(fang)源相對(dui)稀缺。

3月底，記者(zhe)在豐臺某小(xiao)區(qu)調查時發現房(fang)源較(jiao)多，但(dan)一(yi)(yi)個(ge)多星期之后，卻看到僅(jin)有一(yi)(yi)套(tao)房(fang)源在售(shou)，記者(zhe)隨即以購房(fang)者(zhe)身份讓房(fang)產經紀(ji)人(ren)約(yue)業主面(mian)談，開始業主一(yi)(yi)再延(yan)后約(yue)定面(mian)談時間，后來(lai)直(zhi)接讓房(fang)產經紀(ji)人(ren)轉(zhuan)達(da)房(fang)源不賣(mai)的信息，也未給出理由。

張明說：“我們手上也有性價(jia)比相(xiang)對(dui)較高的房子，但房主聯(lian)系不上，可能(neng)是不想賣，現在房源不算(suan)充足，此前(qian)有很多房子，后來都不賣了。”

業(ye)內(nei)的(de)分析(xi)是(shi)，隨著(zhu)房價(jia)上(shang)漲，漸漸業(ye)主就不(bu)(bu)賣(mai)了，并不(bu)(bu)是(shi)說沒有(you)房子，而是(shi)業(ye)主的(de)心態(tai)在發生變化。鄭浩說，即便有(you)一些房源還在報(bao)價(jia)出售，但報(bao)價(jia)普(pu)遍(bian)較高(gao)，比(bi)如本來300萬左右一套(tao)的(de)房子，現在一般會報(bao)價(jia)320萬~330萬元(yuan)。

與此同時，市(shi)場(chang)上客(ke)源量(liang)也開始減(jian)少，3月新增客(ke)源/房源比下降到2014年(nian)以來(lai)的(de)低位(wei)，顯示賣方市(shi)場(chang)有所松動。鏈家研究院認(ren)為(wei)，可以預見后期購房需求(qiu)將(jiang)(jiang)會(hui)(hui)回歸理性、市(shi)場(chang)觀望(wang)周期會(hui)(hui)變長(chang)，供需矛盾的(de)緩和將(jiang)(jiang)會(hui)(hui)使價(jia)格上漲(zhang)的(de)空(kong)間(jian)收(shou)窄，市(shi)場(chang)交(jiao)易量(liang)減(jian)少，價(jia)格上漲(zhang)趨勢減(jian)弱。

（以上涉及房產中介(jie)的姓名均為化名）