◎李宇嘉

近日，滬深兩個一線城(cheng)市以及南京(jing)、武(wu)漢(han)、蘇(su)州(zhou)等(deng)重點二線城(cheng)市樓市調控政(zheng)策(ce)相繼“落(luo)地”，“環(huan)京(jing)縣”也(ye)強力(li)調控。收緊限購政(zheng)策(ce)、限制(zhi)二套(tao)房(fang)貸杠(gang)桿、打擊“首(shou)付貸”等(deng)場外加杠(gang)桿是此輪調控的主基(ji)調。基(ji)于70個大中城(cheng)市房(fang)價全面(mian)回(hui)升，貨(huo)幣周(zhou)期(qi)寬松，貸款杠(gang)桿從(cong)制(zhi)造業(ye)向消費金融領域轉移趨勢已現，全國樓市整體已進入景氣回(hui)升期(qi)。因此，預(yu)計未來還會(hui)有(you)其他重點城(cheng)市推出(chu)緊縮性的政(zheng)策(ce)。

一時間(jian)，輿論再次(ci)聚焦樓(lou)市(shi)(shi)調(diao)控。去年(nian)中(zhong)央(yang)經濟工作會議將去庫存上(shang)升為國(guo)家戰(zhan)略，目前(qian)全國(guo)各(ge)地(di)去庫存正轟(hong)轟(hong)烈(lie)烈(lie)，難道(dao)樓(lou)市(shi)(shi)政(zheng)策“風(feng)向”要變了嗎？根據中(zhong)指(zhi)院(yuan)的監(jian)測，2月份，一、二線城市(shi)(shi)新房成交量同(tong)比(bi)分別增(zeng)長41.6%和(he)35.4%，增(zeng)幅比(bi)2015年(nian)全年(nian)分別加快10個和(he)20個百分點(dian)。但是(shi)，即便(bian)主要城市(shi)(shi)樓(lou)市(shi)(shi)銷(xiao)售明顯回升，全國(guo)整體庫存仍舊在攀升。

首先，全國商品房待售(shou)面(mian)積(ji)為73931萬平方(fang)米(mi)(mi)，比去年(nian)末增加2077萬平方(fang)米(mi)(mi)，是2011年(nian)的(de)2.7倍；其次，2015年(nian)新(xin)開工面(mian)積(ji)比銷售(shou)面(mian)積(ji)多了2.6億平方(fang)米(mi)(mi)，盡管(guan)這一增幅比2014年(nian)下降了3.4億平方(fang)米(mi)(mi)，但這是自國家(jia)統計(ji)局有(you)監測數(shu)據(ju)以來的(de)第6年(nian)增長，未來庫存有(you)可能還將(jiang)不斷增加；最后，易(yi)居研究院數(shu)據(ju)顯示(shi)，截至今年(nian)2月(yue)底，一、二、三(san)線(xian)35個(ge)城市新(xin)房存銷比分別為8.7、12.5和(he)19.7個(ge)月(yue)，意味(wei)著部(bu)分二線(xian)城市和(he)多數(shu)三(san)、四線(xian)城市仍舊(jiu)深陷(xian)庫存泥潭。

因此，去(qu)庫存主(zhu)題沒有變，但結(jie)合去(qu)年底以來重點(dian)城市(shi)樓市(shi)火爆和監管層的態(tai)度，樓市(shi)管理從(cong)去(qu)庫存單一主(zhu)題，轉變為(wei)去(qu)庫存與因城施策雙主(zhu)題并列，也就是所謂的“托底蓋(gai)帽”。

樓市(shi)管理主(zhu)題之所以調整，一方面在(zai)于重點城(cheng)市(shi)樓市(shi)相當火爆，房價(jia)暴漲、投機炒(chao)作、場外過(guo)度加(jia)杠桿。這不僅助長“脫實入虛(xu)”，且投機炒(chao)作造成的資(zi)金“虹(hong)吸效(xiao)應”不利于去庫存(cun)；另(ling)一方面，部分(fen)城(cheng)市(shi)借去庫存(cun)強(qiang)力(li)刺激需求，也違背(bei)去庫存(cun)初衷。

所以(yi)(yi)(yi)，去(qu)庫存在執行(xing)層面(mian)需(xu)要調整。3月29日，《人民日報》發表(biao)文章指出，去(qu)庫存的(de)根本目的(de)是推進(jin)以(yi)(yi)(yi)人為核心的(de)新(xin)型(xing)城(cheng)鎮(zhen)化，而非刺(ci)激新(xin)一輪房地(di)產(chan)(chan)粗放式發展(zhan)，不能以(yi)(yi)(yi)扭(niu)曲的(de)政策補貼刺(ci)激高端房地(di)產(chan)(chan)銷售。這是針對去(qu)年(nian)下半年(nian)以(yi)(yi)(yi)來(lai)，很多城(cheng)市(shi)單(dan)純以(yi)(yi)(yi)常規需(xu)求手段來(lai)刺(ci)激樓市(shi)，而戶(hu)籍(ji)制度、土(tu)地(di)制度改(gai)革進(jin)展(zhan)不足(zu)，偏離了去(qu)庫存與新(xin)型(xing)城(cheng)鎮(zhen)化結合(he)的(de)本質。

此外，去(qu)庫存效(xiao)應無(wu)謂溢出也需(xu)要糾偏。京(jing)(jing)滬深房(fang)價(jia)創新高，南(nan)(nan)京(jing)(jing)、蘇(su)州和(he)合(he)肥等(deng)重(zhong)點(dian)二線(xian)城(cheng)市及北上(shang)深周(zhou)邊(bian)三、四線(xian)城(cheng)市房(fang)價(jia)暴漲(zhang)(zhang)(zhang)，投機需(xu)求泛(fan)濫(lan)。據(ju)悉，深圳二手住房(fang)投資客占比(bi)在30%~ 40%；2015年惠州、東莞(guan)臨近深圳片(pian)區(qu)成(cheng)(cheng)交(jiao)量暴漲(zhang)(zhang)(zhang)75%，70%為深圳投資客，房(fang)價(jia)分別上(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)35%和(he)16%；上(shang)海、南(nan)(nan)京(jing)(jing)今年3月(yue)房(fang)價(jia)環比(bi)漲(zhang)(zhang)(zhang)幅已(yi)超深圳，成(cheng)(cheng)為樓市新“領頭羊”，長(chang)三角投資需(xu)求泛(fan)起，蘇(su)州、南(nan)(nan)京(jing)(jing)庫存消化(hua)周(zhou)期不足(zu)4個月(yue)，蘇(su)州房(fang)價(jia)3月(yue)上(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)14%，據(ju)悉投資客已(yi)開始(shi)“進(jin)軍(jun)”價(jia)格洼地(di)無(wu)錫(xi)。

作為北(bei)(bei)京(jing)(jing)后花園的“北(bei)(bei)三(san)縣”（三(san)河、大(da)廠(chang)、香河，行(xing)政(zheng)上(shang)(shang)隸(li)屬(shu)河北(bei)(bei)廊坊(fang)），樓市更加(jia)火(huo)爆。2015年(nian)，“北(bei)(bei)三(san)縣”新房(fang)和二手住房(fang)價(jia)格(ge)分別(bie)上(shang)(shang)漲了近30%和50%，北(bei)(bei)京(jing)(jing)“睡城”之一(yi)(yi)香河燕郊(jiao)，3年(nian)來均價(jia)上(shang)(shang)漲3倍，逼(bi)近3萬元。在(zai)北(bei)(bei)京(jing)(jing)剛需入市及去庫(ku)存政(zheng)策(ce)、京(jing)(jing)津(jin)冀一(yi)(yi)體化及“大(da)北(bei)(bei)京(jing)(jing)”概念(nian)下，自住及投資需求泛起是主要原因(yin)。

北上深周邊二、三(san)、四線城(cheng)市房價暴漲、投資炒作泛起，不僅不利于(yu)去庫存(cun)，也背(bei)離了新(xin)型城(cheng)鎮化(hua)(hua)和區域一體化(hua)(hua)目標。因此，人民(min)日報3月26日評論指(zhi)出，當前(qian)中(zhong)(zhong)國(guo)經濟(ji)正處于(yu)“去舊育新(xin)”的(de)(de)關鍵時期，房地(di)產(chan)市場平(ping)穩(wen)、均衡、健康發(fa)展，既可以為轉型營造良(liang)好環境，又(you)是實(shi)現共享發(fa)展的(de)(de)題中(zhong)(zhong)之義，中(zhong)(zhong)國(guo)經濟(ji)不需要“地(di)產(chan)投機客”。因此，在繼續(xu)堅持去庫存(cun)戰略的(de)(de)同時，執行上要糾偏，也就是因城(cheng)施(shi)(shi)策，即中(zhong)(zhong)央統一目標和分類指(zhi)導，地(di)方因城(cheng)施(shi)(shi)策和主動(dong)作為，特別是精細化(hua)(hua)管理。

首先(xian)，北上深等一(yi)線城(cheng)市(shi)，增(zeng)加供應(ying)(ying)是首要(yao)問(wen)題，未(wei)來樓市(shi)管理(li)(li)(li)全面(mian)走向“供給側”，即多渠(qu)道增(zeng)加住(zhu)房供應(ying)(ying)。同時，在保護(hu)合理(li)(li)(li)需(xu)(xu)(xu)求(qiu)的(de)(de)基(ji)礎上，有(you)針對(dui)(dui)性地控制過度利用杠桿的(de)(de)投(tou)資需(xu)(xu)(xu)求(qiu)，嚴厲打(da)擊投(tou)機炒作；其次，二(er)線重點城(cheng)市(shi)既要(yao)支(zhi)持本地合理(li)(li)(li)需(xu)(xu)(xu)求(qiu)，保護(hu)農業(ye)(ye)轉移人口買房的(de)(de)需(xu)(xu)(xu)求(qiu)，還要(yao)防止借助房貸政策松綁(bang)而泛起的(de)(de)投(tou)資需(xu)(xu)(xu)求(qiu)，順(shun)應(ying)(ying)以壯大(da)城(cheng)市(shi)群為核心的(de)(de)新型城(cheng)鎮化(hua)政策導向；再次，對(dui)(dui)于像合肥、鄭(zheng)州、武(wu)漢等接收東部產業(ye)(ye)轉移和人口大(da)省(sheng)的(de)(de)區域中(zhong)心城(cheng)市(shi)，既要(yao)認識(shi)到人口、產業(ye)(ye)集中(zhong)后住(zhu)房需(xu)(xu)(xu)求(qiu)的(de)(de)增(zeng)加，要(yao)加強供應(ying)(ying)，還要(yao)加快(kuai)公共設(she)施建設(she)；最后，對(dui)(dui)于很(hen)多二(er)、三線城(cheng)市(shi)，部分區域回升但外圍庫(ku)存壓力很(hen)大(da)，要(yao)實施分區域精細化(hua)管理(li)(li)(li)。

北(bei)上深(shen)周邊區(qu)域(yu)樓市(shi)(shi)火爆，有(you)(you)特大(da)城市(shi)(shi)自(zi)住(zhu)需(xu)(xu)求因(yin)高房(fang)(fang)價(jia)而溢出的(de)影響(xiang)，這(zhe)是好的(de)方面，有(you)(you)利(li)于區(qu)域(yu)一體化(hua)和都市(shi)(shi)圈建(jian)設，要(yao)有(you)(you)前(qian)瞻(zhan)性地引導。同時，也有(you)(you)因(yin)政策寬松、炒作而泛起(qi)的(de)投(tou)資需(xu)(xu)求，需(xu)(xu)要(yao)強化(hua)控制、穩(wen)定房(fang)(fang)價(jia)，為區(qu)域(yu)一體化(hua)和都市(shi)(shi)圈建(jian)設創造低成本環境。

　　（作者(zhe)為深圳市(shi)房地(di)產(chan)研(yan)究中心研(yan)究員）