每經(jing)編(bian)輯(ji)｜劉德揚    

劉德揚

中國的(de)(de)(de)(de)住宅市(shi)(shi)場始終(zhong)處在變化的(de)(de)(de)(de)軌道上，多年來政策作為樓市(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)護航者(zhe)，起(qi)到了很大的(de)(de)(de)(de)作用。根(gen)據過(guo)去十年來的(de)(de)(de)(de)經(jing)驗，每(mei)當樓市(shi)(shi)出現(xian)過(guo)熱或過(guo)冷，“調控”這只“無形”的(de)(de)(de)(de)手都會適時進行干預。今(jin)年初，樓價上漲(zhang)(zhang)過(guo)快(kuai)時，筆者(zhe)曾提醒(xing)過(guo)市(shi)(shi)場，要警惕(ti)房價漲(zhang)(zhang)幅過(guo)大而(er)觸發的(de)(de)(de)(de)政策調控，因此，本輪調控雖然來得(de)很快(kuai)，但卻并不感(gan)到意外。

“滬九條”對市場會有一定的影響，但這個影響是短期的，將持續3到6個月。這期間交易量會受到壓縮，尤其是非上海戶籍居民繳納個稅及社保未滿5年，將會(hui)直接(jie)受到限購影響。然而上海(hai)作為國際(ji)大都市及(ji)全球金融中心，這一(yi)限購人群的數量還是有限的。

因此(ci)，筆者認為接下去市場(chang)(chang)將會經歷(li)一個過渡(du)階段(duan)，畢(bi)竟(jing)目(mu)(mu)前來(lai)說(shuo)住宅的(de)(de)供應是不夠的(de)(de)。筆者相信(xin)調控的(de)(de)目(mu)(mu)的(de)(de)是使市場(chang)(chang)恢(hui)復理性，為市場(chang)(chang)未來(lai)的(de)(de)健康發展創造更好的(de)(de)條(tiao)件(jian)。

控制房價過快上漲的“鑰匙”

這次政策明確了政府未來將加強公共租賃住房和共有產權保障住房的供應管理以及加大住房用地供應力度，提高中小套型（90平米以下）商品住房的供應(ying)比例等問題。只有供應(ying)與需求相(xiang)匹(pi)配，才是真正解決上海城(cheng)市樓(lou)價上升過快的方法。

截至2015年末，上海的常住人口已經超過2400萬， 過去20年間，人口增長超過1000萬，平均每年幅長超過50萬。因此，“供給側”改(gai)革一定要(yao)將公共租賃住(zhu)房(fang)和共有(you)產權保障(zhang)住(zhu)房(fang)的發展與需求相(xiang)匹配。

舉例來看，截至2015年，中國香港的常住人口超過800萬人，公租房比例超過50%，新加坡的常住人口為550 萬人，公租房比例超過70%。而中國香港和(he)新(xin)加坡的房(fang)價水平已然是(shi)高企的，再看上海，需求量之大，更(geng)需要大力(li)規劃和(he)發展公租(zu)房(fang)和(he)保障(zhang)房(fang)。

深圳市場新政后波動會更大

如果拿目前最先頒布政策的兩個一線城市——上(shang)海和(he)深(shen)圳對比來(lai)說。筆者相信這兩個(ge)市場無論(lun)在政策(ce)頒布(bu)之(zhi)前還(huan)是(shi)(shi)之(zhi)后都是(shi)(shi)大相徑庭的。

從(cong)去年初(chu)到今年春節后，盡管這兩個市(shi)場都(dou)經歷了樓價(jia)的(de)迅速上(shang)升(sheng)階(jie)段，但總體來說，深圳的(de)房價(jia)上(shang)漲(zhang)更(geng)加迅猛(meng)，而上(shang)海的(de)房價(jia)啟動較慢，上(shang)升(sheng)的(de)比較緩(huan)和，這與(yu)兩個城市(shi)的(de)經濟(ji)結構(gou)不無關(guan)聯，上(shang)海作為傳統商業城市(shi)，表現得更(geng)為穩健。

也(ye)正因如(ru)此(ci)，在調控(kong)過后，筆者(zhe)認(ren)為上海市(shi)場會受(shou)到一定程度的冷卻，樓價也(ye)會暫時(shi)凝(ning)固在當(dang)前的水平，但出現價格下調的幾(ji)率很小。而深圳樓市(shi)，在政(zheng)策頒布前后可能(neng)會有較大的波動。

筆者非常贊(zan)同(tong)中國(guo)(guo)政府過(guo)去一年(nian)以來(lai)的(de)調控(kong)措施。中國(guo)(guo)市(shi)場巨大，每個(ge)城市(shi)的(de)特性都非常不同(tong)，政策(ce)(ce)差(cha)別對待是正確的(de)，對于低線城市(shi)，政策(ce)(ce)積(ji)極鼓勵、引(yin)導，降低購房門檻；對于一線城市(shi)，政策(ce)(ce)積(ji)極調整市(shi)場，鼓勵剛需，打(da)壓投機。這一系列的(de)政策(ce)(ce)都凸顯(xian)了政府穩定國(guo)(guo)家，注重百(bai)姓安(an)居樂業的(de)初衷(zhong)。

上海樓市穩步上升仍是主基調

具體談到上海，無論政策如何(he)，筆者依然長(chang)期看好這個市場。由于(yu)政策的一系列效應，高端樓(lou)盤方面(mian)，開(kai)發(fa)商的推盤計(ji)劃可能由于(yu)審批流程問(wen)題被壓后，供應量(liang)減少(shao)，成交(jiao)量(liang)短期減少(shao)，但由于(yu)核(he)心(xin)區域的高端樓(lou)盤通常屬于(yu)稀缺資源，且不可復制，價格松動的可能性較低；中低端樓(lou)盤方面(mian)，政策主要(yao)還是鼓勵剛需為主，市場暫(zan)時不會(hui)有下探的危機。

縱(zong)觀上(shang)海這座國際性大都市，上(shang)海的(de)國際地位被不斷提升，自貿(mao)區發(fa)展(zhan)地如火(huo)如荼，金融中(zhong)心將更(geng)(geng)上(shang)一層，而隨著(zhu)國際主題(ti)公園——迪士尼(ni)和夢工(gong)廠的(de)相(xiang)繼落地，旅游(you)業更(geng)(geng)是蓬(peng)勃(bo)發(fa)展(zhan)，上(shang)海海納百川，也因此造就了更(geng)(geng)多(duo)創新的(de)產業，吸(xi)引(yin)了更(geng)(geng)多(duo)的(de)精英(ying)人才，住房的(de)需求不可能(neng)下降(jiang)，未來樓市始(shi)終走在穩步發(fa)展(zhan)的(de)道(dao)路上(shang)。

（作者為(wei)第一太平戴維斯(si)中國首席執(zhi)行官兼董事長）