每經編輯｜劉(liu)天(tian)旸(yang)    

劉天旸

承接去年樓市高溫，2016年開局上海樓市繼續表現出旺盛的交易熱情。尤其在春節后，出現一波恐慌性入市，與此同時房價出現非理性上揚。樓市異動受到管理層重視，坊間流傳的調控政策終于在3月25日落地。

“滬九條”中有兩(liang)大塊內容關注(zhu)度最高：一個(ge)是限購(gou)門檻提高；另一個(ge)是信貸收緊。由于(yu)力(li)度超過市場預判，因此也被稱為“史(shi)上最嚴厲調控”。

對于限購的表述是“提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年及(ji)以上(shang)。”從限(xian)購年限(xian)來看是向北(bei)京看齊，但上(shang)海對于非戶籍居民購房是以“家庭”為單位，而北(bei)京單身亦(yi)可(ke)購房，可(ke)見地方政府對樓市調控的決心很大。

限購門檻提升的同時也在對限購技術短板進行補漏。比如新政規定“公司購買房子需滿3年以上才能轉賣”。由于(yu)房價上漲預期(qi)強烈，一些不具備購買(mai)資(zi)格的(de)買(mai)家采取一些手段比如(ru)以公司(si)名義購買(mai)或(huo)者只網(wang)簽合同不過(guo)戶等(deng)等(deng)，以此繞過(guo)限購阻礙。由于(yu)投資(zi)投機需求(qiu)的(de)加入，導致供(gong)求(qiu)矛盾加深。

樓市調控，信貸政策歷來是重要抓手。新政對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

從政策導向來看，體現差異化。對于購買“普宅”的買家，調控力度還是比較溫和的，只比原先政策提高一成。以一套總價300萬元的普宅計算，調整后只比原來多付30萬元。對于改善買家而言本身支付能力和承受能力相對強些，所以這點差異不會影響太多客群。相反，對于二套非普宅而言會產生重要影響，首付要達到7成。以一套總價800萬元的房源計算，首付至少要560萬元(yuan)，顯(xian)然(ran)對(dui)買家的支(zhi)付能力提(ti)出(chu)更高(gao)要求。

另外，還需要承(cheng)諾購房(fang)(fang)首付為個人自有資金。近(jin)期樓市交易火熱，新型金融產品(pin)的助力也(ye)是原因(yin)之一(yi)，增(zeng)加(jia)(jia)了杠(gang)(gang)桿，使(shi)得入(ru)市門檻變低。當(dang)然(ran)，加(jia)(jia)杠(gang)(gang)桿買房(fang)(fang)在擴大(da)需求的同(tong)時也(ye)把(ba)風險擴大(da)了，一(yi)旦遭遇樓市調整(zheng)容(rong)易產生壞賬，進(jin)而增(zeng)加(jia)(jia)金融企業負(fu)擔。此舉是完善信(xin)貸措施，減少不(bu)合理的杠(gang)(gang)桿。

從市場影響來看，首先是政策拐點出現，心理預期發生變化。從2014年“9·30”政(zheng)策(ce)以(yi)來樓市(shi)延(yan)續(xu)寬松，包括最(zui)近恐慌(huang)性入市(shi)都是較(jiao)高的市(shi)場預期在支撐。當前政(zheng)策(ce)口徑開(kai)始收緊，交易情緒(xu)會受(shou)到(dao)壓制，觀(guan)望情緒(xu)有所抬頭。

其次，賣方態度發生轉變。新房市場中房企捂盤惜售現象減少。迫于調控政策壓力，房企推盤變得積極，政策出臺前一周以及出臺后一周，供應面積達到72.2萬平方米，占整個3月供應的83.6%，“日光盤”現象銷聲匿跡。二手房市場中房東為促成交，主動降價的開始增多，一些高端房源降幅可達10%。

再次，此次調控的方式及時機和2005年類似，按照目前市場反應來判斷，未來6個月樓市將處于調(diao)整(zheng)期(qi)。由于限(xian)購(gou)條件(jian)十(shi)分嚴厲且首(shou)付條件(jian)十(shi)分苛刻及對單身人士的“誤傷”，會(hui)壓抑較多(duo)的購(gou)買(mai)需(xu)求。從節(jie)奏(zou)來看，先(xian)是客戶量減少，接(jie)下來成(cheng)交(jiao)隨之而(er)降，銷(xiao)售(shou)價(jia)格出現松動，部分需(xu)要現金流的發展(zhan)商或(huo)小(xiao)業(ye)主需(xu)要面(mian)對現實調(diao)整(zheng)銷(xiao)售(shou)價(jia)格預(yu)期(qi)。不過預(yu)計約三(san)成(cheng)客戶被擋在限(xian)購(gou)門檻(jian)外，原(yuan)先(xian)購(gou)買(mai)欲望可能轉化為租賃需(xu)求，因此租金價(jia)格有(you)機(ji)會(hui)上(shang)漲(zhang)。

最后，對有購買資格的買家而言，不妨抓住這次調控新政帶來的機會。調控新政會在一定程度上影響上海樓市的交易活力，在基本面沒有實際改善之前，銀行也失去了較安全的資金去向。調控加碼帶來的資金溢出，二三線城市看上去會有去庫存的機會，但資產安全性不高，地產留給銀行的款項比例只有30%-50%。如果滿足購房(fang)條件如今也(ye)是不錯的(de)時機(ji)，當政(zheng)府需要(yao)地產發(fa)揮(hui)作用帶(dai)動(dong)經(jing)濟提升時，放松政(zheng)策后勢必帶(dai)來新一波(bo)的(de)樓價加速發(fa)展。

（作(zuo)者為上(shang)海(hai)中原地產總經理(li)）