每經編輯(ji)｜吳(wu)若(ruo)凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chan)”real-estate-circle）

研(yan)究房地產市(shi)場不能僅僅研(yan)究一二三(san)四線(xian)城(cheng)市(shi)，中(zhong)國(guo)各(ge)城(cheng)市(shi)如何跨越“中(zhong)等城(cheng)市(shi)收入陷阱”，也值得(de)研(yan)究。

因為我們可以看到(dao)，京(jing)津，珠三，長(chang)三，在往(wang)三產和高端科技(ji)走。但同時，加工制(zhi)造業往(wang)中原和西南轉移趨勢(shi)明顯，河南鄭(zheng)州、四川成都等(deng)人口密集區域，也迎來了歷(li)史機遇(yu)。同時，產業往(wang)東南亞轉移的趨勢(shi)，也會帶(dai)動廣西北(bei)海灣的新增長(chang)。

如果要說危(wei)險(xian)，恐怕“不(bu)上不(bu)下的(de)(de)城市”才是最危(wei)險(xian)的(de)(de)，它(ta)們普遍(bian)國企(qi)(qi)多(duo)民企(qi)(qi)少，人口少，三產比重相對小，存在陷入中等(deng)收入城市陷阱(jing)的(de)(de)風險(xian)。

以(yi)上并非(fei)亂說，最近(jin)，一(yi)份地產行(xing)業閉門(men)會議(yi)的(de)紀要，不小心流(liu)出(chu)。通過開發(fa)商(shang)們私下(xia)交流(liu)的(de)“內幕消息”，就可以(yi)看出(chu)，上海、深圳(zhen)等地采取(qu)了比(bi)以(yi)往更為嚴格的(de)限貸和限購(gou)(gou)政(zheng)策后(hou)，被(bei)限購(gou)(gou)的(de)城市(shi)其實風(feng)險(xian)反而不大，風(feng)險(xian)大的(de)是那些鼓勵購(gou)(gou)買的(de)城市(shi)。

在這份會議(yi)紀(ji)要里，那些在公開場(chang)合高調支持國家(jia)樓(lou)市調控的房企(qi)代表們，也終于說(shuo)了真話(hua)。比如：

老A：上周真是驚心動魄的一天，一手日交(jiao)易量創歷史(shi)新高。

300億老板：此次(ci)調(diao)整，對北上(shang)深的(de)物價并不會有太大(da)的(de)影(ying)響。事實上(shang)，北上(shang)深的(de)核(he)心區域的(de)房價的(de)上(shang)漲(zhang)是大(da)勢所趨。

200億營銷總：近十年了，每屆都喊：房(fang)價(jia)平抑(yi)，但事(shi)實上，房(fang)價(jia)還是在增長，這(zhe)個死(si)循(xun)環不徹底解決，后果～～～

三線城市代表：目(mu)前(qian)調控(kong)方(fang)式簡單概括(kuo)就是：誰(shui)餓得(de)慌的(de)(de)就實行限量供給(gei)制(zhi)（限購(gou)），誰(shui)吃(chi)飽了就繼續上好酒好菜（刺激需求），誰(shui)已(yi)經(jing)吃(chi)撐了的(de)(de)就吃(chi)飯送錢（財政補(bu)貼購(gou)房）。

匿名：所以，其實三四線樓市(shi)是好(hao)過多(duo)了。

[大家都哄堂(tang)大笑～]

某在(zai)各(ge)種場合唱空地(di)產的磚家（以(yi)下稱為“樓市(shi)(shi)看空第一人”）：中心城(cheng)市(shi)(shi)的地(di)位和(he)價值(zhi)，決(jue)定了一線城(cheng)市(shi)(shi)高(gao)房價。供需比、貨幣超發和(he)刺激政策助推了房價的快(kuai)速(su)上漲。

力挺一線城市無泡(pao)沫的(de)財經作家(jia)（以下簡稱“多軍第一人”）：現(xian)在(zai)很(hen)多人賣舊換新(xin)，改善和投資(zi)客都在(zai)入(ru)場。但房價上漲是有(you)上限的(de)，其最(zui)終是受人口、購買力，特別是租售比制約(yue)。

樓市看空第一人：因此(ci)，上(shang)海的房價其(qi)實并不熱，只是被抑制了。

200億營銷總：投資(zi)渠道的(de)乏力(li)，社會信用(yong)體(ti)系(xi)(xi)的(de)滯后，保障體(ti)系(xi)(xi)的(de)不完備，使(shi)(shi)得擁有巨額財富，藏富于民的(de)普羅大眾，對一線城市(shi)的(de)房(fang)產處于執念狀(zhuang)態。水漲船高(gao)的(de)趨勢(shi)助推房(fang)市(shi)，并(bing)使(shi)(shi)得核心區域房(fang)子成(cheng)為稀缺(que)資(zi)源。

一(yi)線城市房價的(de)(de)快速(su)上漲已引起管(guan)理層的(de)(de)深切關注，上海(hai)、深圳已出臺調控政策，北京(jing)房價已處在(zai)快速(su)上升的(de)(de)后期，如果(guo)有(you)多(duo)套住房，特別是遠郊，缺(que)乏稀缺(que)性又沒有(you)很好租金(jin)回報的(de)(de)物業(ye)，現(xian)在(zai)是出手的(de)(de)最好時機(ji)。

200億營銷總：此(ci)次調整，會進一步加劇一線城(cheng)市，特(te)別是(shi)特(te)大型城(cheng)市的房(fang)價提升(sheng)。同(tong)時，也(ye)會給其周邊近郊帶(dai)來前(qian)所未有的發展契機！但需(xu)要(yao)指出的是(shi)：三四線城(cheng)市去化(hua)的壓力非(fei)常(chang)之大，不排除(chu)今年會出現(xian)某(mou)些三四線城(cheng)市：價格崩盤的狀(zhuang)況(kuang)。

多軍第一人：開發商冠冕(mian)堂皇(huang)說(shuo)，要大(da)力布局，其實在撤(che)資，我們對一(yi)線(xian)城(cheng)市很(hen)看好(hao)，其實偷偷把一(yi)線(xian)城(cheng)市出貨(huo)出掉，跑到其他城(cheng)市去。

空軍第一人：就算這個限購政策不(bu)出來，也漲不(bu)動了(le)。所以沒必要，物極(ji)必反。

200億營銷總：國家(jia)壓(ya)制(zhi)一線(xian)(xian)二線(xian)(xian)的(de)購房(fang)需求，明擺著就是讓百姓去(qu)三(san)四線(xian)(xian)甚至去(qu)五線(xian)(xian)買房(fang)。但大多數(shu)人從投(tou)資(zi)角度(du)與(yu)就業角度(du)考(kao)慮不會去(qu)，股票不好的(de)情況(kuang)下，錢(qian)總要(yao)有(you)投(tou)資(zi)渠道。猜想下，房(fang)產控制(zhi)下的(de)百姓投(tou)資(zi)哪里還(huan)是熱點呢(ni)？

三線城市代表：政(zheng)府不會讓(rang)房價跌(die)的(de)，銀(yin)行現在聰明(ming)的(de)很，審批貸款規(gui)避風險嚴格，頂多往后是漲(zhang)的(de)慢一點而已～

多軍第一人：現在剛需根本(ben)沒有(you)了。如果北京上海(hai)哪天(tian)全面取消限購(gou)，基本(ben)就是(shi)房價(jia)到(dao)頂(ding)的標志(zhi)，到(dao)時候絕(jue)大部分(fen)人都(dou)無法逃頂(ding)套現。只是(shi)現在離(li)這天(tian)還是(shi)相(xiang)當遙(yao)遠而已。到(dao)時，可悲的我們(men)連接(jie)盤的資格都(dou)沒有(you)了。

Ancient Astronaut：我(wo)沒房(fang)的時(shi)候我(wo)就是空(kong)軍(jun)大(da)學生，我(wo)也看空(kong)過房(fang)價。

空軍第一人：當(dang)你擁有了第(di)一(yi)套(tao)住房，你就已經不相信房價會跌了

總結：雖然調(diao)控的(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)線(xian)(xian)(xian)城市，但開(kai)發商(shang)(shang)看好(hao)的(de)(de)(de)(de)(de)還是(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)線(xian)(xian)(xian)。對政策(ce)鼓(gu)(gu)勵購買(mai)的(de)(de)(de)(de)(de)三四(si)線(xian)(xian)(xian)，沒(mei)有(you)一(yi)家(jia)企(qi)業不(bu)擔憂的(de)(de)(de)(de)(de)。即使是(shi)(shi)(shi)(shi)最樂觀的(de)(de)(de)(de)(de)企(qi)業，也只(zhi)是(shi)(shi)(shi)(shi)看好(hao)一(yi)線(xian)(xian)(xian)城市周邊(bian)的(de)(de)(de)(de)(de)三四(si)線(xian)(xian)(xian)城市。拼命鼓(gu)(gu)動(dong)你(ni)買(mai)三四(si)線(xian)(xian)(xian)城市樓盤的(de)(de)(de)(de)(de)開(kai)發商(shang)(shang)真實心態都是(shi)(shi)(shi)(shi)這樣，你(ni)還會(hui)相信(xin)三四(si)線(xian)(xian)(xian)是(shi)(shi)(shi)(shi)今年(nian)最好(hao)的(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)資機會(hui)? 邦爺覺得(de)，還是(shi)(shi)(shi)(shi)在一(yi)線(xian)(xian)(xian)城市購買(mai)一(yi)套自(zi)住性的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)子最靠譜。不(bu)管未來房(fang)價是(shi)(shi)(shi)(shi)漲還是(shi)(shi)(shi)(shi)跌(die)，自(zi)己能住的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)子，才(cai)是(shi)(shi)(shi)(shi)最實際的(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)資。

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編輯：王婷婷 審(shen)核：楊(yang)羚(ling)強 終審(shen)：蔡戰波