◎馮焱東

近幾(ji)年來房地產(chan)發(fa)展日益(yi)分(fen)化(hua)，不僅區域出(chu)現明顯分(fen)化(hua)，不同開(kai)發(fa)商(shang)也出(chu)現明顯分(fen)化(hua)。正因為如此，房地產(chan)調控必須避免一刀切，做(zuo)到區別對(dui)待分(fen)類施策。

針(zhen)對不同區域分化(hua)，國家已經提出要因城因地分類調控(kong)(kong)，比如(ru)在(zai)當前鼓勵需(xu)求抑(yi)制供給的去(qu)庫存大(da)政策背景下，一線城市(shi)和蘇州等二線熱點城市(shi)正在(zai)實施(shi)控(kong)(kong)制需(xu)求、擴大(da)供給等差(cha)異(yi)化(hua)的政策，充(chong)分體(ti)現了因城施(shi)策的政策意圖，這(zhe)是值(zhi)得肯定(ding)和堅持的。但筆(bi)者認(ren)為，針(zhen)對不同開發商的明顯分化(hua)，差(cha)別性(xing)的調控(kong)(kong)政策尚沒有很好體(ti)現，還(huan)需(xu)要進一步(bu)深化(hua)和落(luo)實。

應重點關注中小房企

先(xian)來看一下(xia)開發(fa)商(shang)分(fen)化的(de)具體數據(ju)。目(mu)前房(fang)地產的(de)行業(ye)(ye)集中度正(zheng)日(ri)益提高(gao)(gao)，中國房(fang)地產TOP10研究組發(fa)布(bu)的(de)數據(ju)顯示，2015年房(fang)地產百強企業(ye)(ye)的(de)市(shi)場份額(e)提高(gao)(gao)了1.5個百分(fen)點至(zhi)36.7%，而前10強的(de)銷(xiao)售額(e)占(zhan)全國銷(xiao)售額(e)的(de)16.3%。大型開發(fa)商(shang)的(de)業(ye)(ye)務布(bu)局有向一、二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)集中的(de)趨勢，據(ju)統計前50強房(fang)企銷(xiao)售額(e)的(de)82.8%發(fa)生在一、二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)，其中一線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)占(zhan)比(bi)29.2%，二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)占(zhan)比(bi)53.6%。

另據中(zhong)國房(fang)地產業協(xie)會與中(zhong)國房(fang)地產測(ce)評(ping)中(zhong)心(xin)聯合發布(bu)的房(fang)企(qi)500強研(yan)究(jiu)報告表(biao)明，2015年500強商品房(fang)銷(xiao)售面(mian)積達到3.4億(yi)平(ping)方米(mi)，銷(xiao)售金(jin)(jin)額(e)達到4.0萬億(yi)元，分(fen)別同比增長11.6%和17.5%，增速均高于(yu)全國總體(ti)水平(ping)，前500強的銷(xiao)售面(mian)積占比和銷(xiao)售金(jin)(jin)額(e)占比分(fen)別達到全國的26.5%和45.8%。

從(cong)以(yi)(yi)上兩(liang)組數據(ju)(ju)可以(yi)(yi)看出，中(zhong)小(xiao)開發(fa)商(shang)（本文將500強以(yi)(yi)外的(de)開發(fa)商(shang)定義為中(zhong)小(xiao)開發(fa)商(shang)）的(de)市場份(fen)額(e)不(bu)斷受到擠壓(ya)，但仍然占(zhan)據(ju)(ju)全(quan)國房(fang)地(di)產開發(fa)和銷(xiao)售的(de)大(da)半(ban)壁江山，銷(xiao)售面積占(zhan)全(quan)國比(bi)重高達73.5%，銷(xiao)售額(e)占(zhan)比(bi)也超過50%，達到54.2%。全(quan)國房(fang)地(di)產企(qi)(qi)業數量(liang)約(yue)在5萬多(duo)家，從(cong)房(fang)企(qi)(qi)數量(liang)占(zhan)比(bi)看，中(zhong)小(xiao)房(fang)企(qi)(qi)比(bi)重約(yue)在80%以(yi)(yi)上（前(qian)500強各有眾(zhong)多(duo)項目公司，不(bu)能按(an)500個公司計算）。一般來說前(qian)20強乃至前(qian)100強是媒體關(guan)注(zhu)熱點(dian)，廣大(da)中(zhong)小(xiao)房(fang)企(qi)(qi)往(wang)往(wang)被媒體和社會(hui)所忽視，同(tong)時(shi)學者和政(zheng)府部門對他們關(guan)注(zhu)也是不(bu)夠的(de)。

從(cong)房(fang)地(di)產調(diao)控(kong)角度看，如果我(wo)們僅僅把目光盯(ding)在房(fang)地(di)產的(de)供求關系和價格波動上，而對(dui)房(fang)地(di)產重點調(diao)控(kong)對(dui)象(xiang)之一——房(fang)地(di)產供應的(de)市場(chang)主體開發商不做具(ju)體分類分析，這種調(diao)控(kong)可能(neng)依然不夠完善。

如何在(zai)房(fang)地產(chan)供(gong)應的市場主體上更(geng)精準(zhun)、更(geng)有(you)區別性(xing)地落實房(fang)地產(chan)調控(kong)(kong)政策，以達(da)到調控(kong)(kong)的目的，對于研究(jiu)部門和(he)政府來(lai)說都是一(yi)個新視角(jiao)和(he)新課題。從開發商角(jiao)度來(lai)思(si)考(kao)和(he)實施調控(kong)(kong)，屬于供(gong)給側調控(kong)(kong)范疇，與需(xu)求側調控(kong)(kong)是有(you)一(yi)定(ding)差異(yi)的，需(xu)要各(ge)部門高度重(zhong)視。

房地(di)(di)產(chan)(chan)調控目的之(zhi)一是防范(fan)房地(di)(di)產(chan)(chan)風(feng)(feng)險，包括(kuo)高(gao)庫存(cun)風(feng)(feng)險、高(gao)房價(jia)風(feng)(feng)險和金(jin)融(rong)風(feng)(feng)險等等。從金(jin)融(rong)風(feng)(feng)險來看(kan)，房地(di)(di)產(chan)(chan)出現危機往往是供求出現嚴重失(shi)衡，或房價(jia)畸形高(gao)漲導致(zhi)房地(di)(di)產(chan)(chan)金(jin)融(rong)出現系統性風(feng)(feng)險，進(jin)而傳導到整(zheng)體金(jin)融(rong)，最終(zhong)造成(cheng)嚴重后(hou)果。

筆者認為防(fang)范(fan)房地產(chan)金融風險在(zai)供給(gei)側方面主要應關注廣大(da)中(zhong)小開發(fa)商，也就是承擔了73.5%的(de)開發(fa)面積、54.2%的(de)銷售額、企(qi)(qi)業比重高達80%以上的(de)中(zhong)小房企(qi)(qi)。

研究數(shu)據表明，2015年(nian)500強(qiang)(qiang)房(fang)(fang)企(qi)平(ping)均資(zi)(zi)產負債(zhai)率(lv)為66.34%，凈負債(zhai)率(lv)72.23%，較2014年(nian)的93.77%下降(jiang)21.55個百(bai)分(fen)點，總體處于安全(quan)范圍。2015年(nian)500強(qiang)(qiang)融資(zi)(zi)環境明顯(xian)改善(shan)，融資(zi)(zi)利率(lv)大(da)(da)幅下降(jiang)。銀(yin)行貸款和信托兩大(da)(da)房(fang)(fang)地產融資(zi)(zi)渠(qu)道出(chu)于安全(quan)考慮，主要把目標客戶(hu)鎖定在前100強(qiang)(qiang)或者前500強(qiang)(qiang)，500強(qiang)(qiang)以(yi)(yi)外(wai)企(qi)業一(yi)般難以(yi)(yi)從這兩大(da)(da)渠(qu)道獲(huo)得資(zi)(zi)金，此外(wai)，發債(zhai)和定增等融資(zi)(zi)方式一(yi)般與中小房(fang)(fang)企(qi)無緣。

從財務風(feng)險(xian)角(jiao)(jiao)(jiao)度(du)上講，中小房企(qi)的資(zi)(zi)產負債率一(yi)(yi)般較(jiao)高，難以獲(huo)得股權性(xing)融(rong)資(zi)(zi)和(he)債務性(xing)融(rong)資(zi)(zi)，融(rong)資(zi)(zi)成本也(ye)很(hen)高，風(feng)險(xian)明顯高于(yu)大(da)型開發(fa)商(shang)。從經(jing)營風(feng)險(xian)角(jiao)(jiao)(jiao)度(du)看，中小房企(qi)在經(jing)濟實力、戰略(lve)選擇(ze)、發(fa)展(zhan)策略(lve)、質量與成本管(guan)理、開發(fa)理念、產品(pin)定(ding)位(wei)、市場與政策波動應(ying)(ying)對(dui)、人才隊伍(wu)、專業能力等等方面(mian)都與大(da)型開發(fa)商(shang)有一(yi)(yi)定(ding)差距(ju)，經(jing)營風(feng)險(xian)相對(dui)較(jiao)高。基(ji)于(yu)此(ci)，從防范房地產風(feng)險(xian)的角(jiao)(jiao)(jiao)度(du)上看，關注重(zhong)點應(ying)(ying)該(gai)是中小房企(qi)。

當前(qian)房(fang)地產(chan)庫存較(jiao)大，且集(ji)中在(zai)三(san)至五線城市，這里恰(qia)恰(qia)是廣大中小房(fang)企(qi)的主(zhu)要聚集(ji)地。如果說中國房(fang)地產(chan)出(chu)現(xian)較(jiao)大風(feng)險，體現(xian)在(zai)開發(fa)商層面可(ke)(ke)能主(zhu)要就是廣大中小房(fang)企(qi)，中小房(fang)企(qi)出(chu)風(feng)險的概(gai)率不僅比(bi)大型房(fang)企(qi)高，而且出(chu)現(xian)風(feng)險的時(shi)間(jian)可(ke)(ke)能比(bi)大型房(fang)企(qi)早。

要給(gei)予中(zhong)小房企金融支持

如何防范和(he)化解廣大(da)中(zhong)小(xiao)房企(qi)可能出現的風(feng)險，牢(lao)牢(lao)守住(zhu)不發生系統性、區(qu)域(yu)性金(jin)融風(feng)險的底線(xian)呢？筆者認為有兩點(dian)需要高(gao)度重(zhong)視。

一(yi)是監管(guan)部門(men)在關注房(fang)地產供求關系和房(fang)價波動(dong)的(de)同(tong)時，應(ying)該把(ba)中小房(fang)企(qi)生存發(fa)展(zhan)狀況(kuang)作為一(yi)個(ge)重點來調研，及時發(fa)現苗頭性問(wen)題，及早(zao)進行防范和處(chu)理(li)。

目(mu)前(qian)央行、銀監(jian)會十分重(zhong)視調(diao)研(yan)房地產(chan)(chan)金融風(feng)險(xian)，調(diao)研(yan)頻率較(jiao)高。但我(wo)們要注意，能在銀行貸到(dao)款的(de)(de)(de)(de)企(qi)(qi)業一(yi)般是大(da)型房企(qi)(qi)及少(shao)部分中(zhong)型房企(qi)(qi)，也就(jiu)是金字塔尖的(de)(de)(de)(de)那(nei)部分房企(qi)(qi)，這部分企(qi)(qi)業風(feng)險(xian)相對較(jiao)小(xiao)，我(wo)們不(bu)能把調(diao)研(yan)這部分企(qi)(qi)業得(de)出(chu)的(de)(de)(de)(de)結論來概括整個中(zhong)國房地產(chan)(chan)業和房地產(chan)(chan)企(qi)(qi)業的(de)(de)(de)(de)風(feng)險(xian)，這樣可能會以(yi)偏概全，誤導決(jue)策層。

二是(shi)積極給(gei)予(yu)中小房企(qi)(qi)合理支持，核心之(zhi)一(yi)是(shi)金融(rong)(rong)(rong)支持。中小房企(qi)(qi)普遍面臨(lin)融(rong)(rong)(rong)資難(nan)、融(rong)(rong)(rong)資貴的問題，中小房企(qi)(qi)的融(rong)(rong)(rong)資除了聯合開(kai)發這種股(gu)權融(rong)(rong)(rong)資和預(yu)售(shou)回籠內(nei)源(yuan)性融(rong)(rong)(rong)資外，主要可(ke)能(neng)依(yi)靠民(min)間(jian)借(jie)貸。民(min)間(jian)借(jie)貸成本總體較高(gao)(gao)，且差別很大，低的年息在15%以下，16%~ 36%的可(ke)能(neng)占主流，更高(gao)(gao)的也有但占比較小。

同(tong)時，中小城市市場低迷，房(fang)(fang)價不(bu)漲反跌，如果一個開發(fa)商民間借款較多，就可(ke)能(neng)出(chu)現(xian)樓盤(pan)資(zi)金(jin)鏈(lian)斷裂、工(gong)程爛(lan)尾、廣大購房(fang)(fang)者付了(le)錢拿不(bu)到房(fang)(fang)的不(bu)利局面(mian)，造成(cheng)各方(fang)面(mian)負面(mian)影響。如果好幾(ji)個開發(fa)商同(tong)時出(chu)現(xian)問題，就可(ke)能(neng)引發(fa)區(qu)域性(xing)金(jin)融風險。

所以要(yao)防范中小房企風險，地方政府應該積極給予中小房企金(jin)融(rong)(rong)支持，以“激(ji)發金(jin)融(rong)(rong)活力，促(cu)進金(jin)融(rong)(rong)資(zi)源優化配置(zhi)”。辦法至少有(you)兩個：

其一是鼓勵金(jin)(jin)融機構(gou)特別是地(di)(di)方(fang)性金(jin)(jin)融機構(gou)成(cheng)立(li)專(zhuan)門的(de)(de)房地(di)(di)產金(jin)(jin)融部門，利用本土(tu)房地(di)(di)產市場(chang)(chang)和房企(qi)比(bi)較熟悉的(de)(de)優勢，給(gei)予(yu)合理(li)貸(dai)款支持。只要當地(di)(di)市場(chang)(chang)尚可，調查充分，項(xiang)目手續(xu)完備，抵押充足，開發商民間(jian)借貸(dai)不(bu)多，很(hen)多項(xiang)目銀行還是可以考(kao)慮介入的(de)(de)。一方(fang)面要反對把中小(xiao)(xiao)城(cheng)市和中小(xiao)(xiao)開發商妖魔(mo)化；另(ling)一方(fang)面又不(bu)能(neng)對中小(xiao)(xiao)房企(qi)存在的(de)(de)風險(xian)視而不(bu)見(jian)。

其二是發(fa)展房(fang)地產私(si)募基金(jin)。我(wo)們(men)可以鼓勵和引導(dao)私(si)募基金(jin)規(gui)范發(fa)展，把民間借貸資(zi)金(jin)通(tong)(tong)過私(si)募規(gui)范化、合法化，同時整頓不(bu)規(gui)范私(si)募基金(jin)，通(tong)(tong)過各種(zhong)措(cuo)施把開(kai)發(fa)商融資(zi)成本降低，對開(kai)發(fa)商形成一種(zhong)正面支(zhi)持。

防范中小(xiao)房企(qi)風險的其他措(cuo)施(shi)還包(bao)括鼓勵企(qi)業并購、控(kong)制土地出讓規模、棚戶(hu)區改造、保障房建設與(yu)去庫(ku)存結合等。

總之，房地(di)產調控必(bi)須以開發(fa)商(shang)嚴重分化的事實為(wei)依據，建立開發(fa)主體的供(gong)給(gei)側調控新思維，全盤掃描(miao)，搞(gao)清楚哪(na)些(xie)(xie)開發(fa)商(shang)容易出(chu)風(feng)險(xian)，哪(na)些(xie)(xie)開發(fa)商(shang)不容易出(chu)風(feng)險(xian)，找到重點，并及時(shi)防(fang)范和處理。

（作(zuo)者為民(min)生銀行地產研究院首席研究員）