2016年(nian)(nian)前(qian)2月深圳、北(bei)京(jing)、上海二手住宅同比漲(zhang)幅分(fen)別是：52%、25.7%、17.4%，均超過紐約在次貸危機(ji)爆(bao)發前(qian)的(de)最大一(yi)年(nian)(nian)房價漲(zhang)幅（15.4%），深圳已接近(jin)東京(jing)在90年(nian)(nian)代房價暴跌前(qian)的(de)最大一(yi)年(nian)(nian)漲(zhang)幅（86%）。

而事(shi)實上(shang)，本輪(lun)上(shang)漲自2015年(nian)6月股市下調(diao)以(yi)來(lai)已經開始(shi)，2015年(nian)下半年(nian)深圳、北京、上(shang)海二手房住(zhu)宅分別同(tong)比(bi)上(shang)漲34.7%、16.8%、8.8%。不斷(duan)飆漲的數字令人(ren)困惑，相信很多人(ren)都希(xi)望能夠(gou)穿越到未來(lai)去看看來(lai)幫助(zhu)自己在當(dang)前(qian)做出買賣(mai)房屋的決策(ce)。

一(yi)、目前一(yi)線城(cheng)市房價(jia)在國際上處(chu)于什么位置？

首先，從房(fang)價(jia)絕(jue)對值來看(kan)，當前深(shen)圳、北(bei)京(jing)、上海房(fang)價(jia)已(yi)躋身國際高(gao)房(fang)價(jia)城市行列(lie)。2016年2月，深(shen)圳、北(bei)京(jing)、上海二手房(fang)均價(jia)分別為4.61、4.05、3.51萬元(yuan)人民幣/平方米，其中深(shen)圳、北(bei)京(jing)的(de)(de)房(fang)屋(wu)均價(jia)已(yi)高(gao)過(guo)日(ri)本(ben)首都圈（東(dong)京(jing)及附近(jin)地(di)區(qu)），而三個城市的(de)(de)高(gao)價(jia)區(qu)房(fang)價(jia)也已(yi)超過(guo)韓國首爾，緊逼紐(niu)(niu)約曼哈(ha)頓。曼哈(ha)頓是(shi)紐(niu)(niu)約最(zui)貴(gui)的(de)(de)地(di)區(qu)，紐(niu)(niu)約州其他地(di)區(qu)還有(you)很多價(jia)格較低(di)的(de)(de)房(fang)子。

而單(dan)純的(de)房(fang)(fang)價數字背后，還有(you)計(ji)價單(dan)位(wei)和房(fang)(fang)屋質量(liang)的(de)差異(yi)。日本(ben)、韓國(guo)、紐約的(de)房(fang)(fang)子(zi)都是按使用面積(ji)計(ji)價，不像(xiang)中國(guo)住宅是包括公攤面積(ji)一(yi)起出售，且獨自(zi)或和樓內其他(ta)房(fang)(fang)主(zhu)共享地皮的(de)永久產權；更重要(yao)的(de)是，住宅都是精裝修(xiu)出售，不僅廚衛齊全，甚至有(you)的(de)還送一(yi)部(bu)分電器和家具(ju)，真正達到拎包入住，這些差異(yi)更加凸(tu)顯(xian)中國(guo)房(fang)(fang)價絕對值的(de)高價位(wei)。

從(cong)相(xiang)對水平(ping)來(lai)看，北(bei)京、上海、深(shen)圳(zhen)的(de)(de)(de)房(fang)價要(yao)遠高于國際城市。以北(bei)京為(wei)(wei)例(li)，2015年(nian)房(fang)價收入(ru)比(bi)高達(da)22.5（房(fang)價收入(ru)比(bi)=每(mei)戶(hu)住房(fang)總價/每(mei)戶(hu)家庭(ting)年(nian)總收入(ru)。2015年(nian)北(bei)京人(ren)均年(nian)可支配收入(ru)為(wei)(wei)4.8萬元(yuan)，一個三(san)口之家年(nian)收入(ru)為(wei)(wei)14.4萬元(yuan)，按一套房(fang)子80平(ping)方米計算，房(fang)價按均價4.05萬元(yuan)/平(ping)方米計算，平(ping)均一套房(fang)子為(wei)(wei)324萬元(yuan)，則(ze)計算得(de)到北(bei)京的(de)(de)(de)房(fang)價收入(ru)比(bi)為(wei)(wei)22.5。），遠高于合理的(de)(de)(de)房(fang)價收入(ru)比(bi)（標準在4到6之間）。

從(cong)租(zu)(zu)(zu)售比(bi)（租(zu)(zu)(zu)售比(bi)=年房(fang)租(zu)(zu)(zu)/房(fang)屋售價）看，北京當前(qian)不到2%，還(huan)不如銀行(xing)定期存(cun)款的(de)利息高(gao)。房(fang)屋租(zu)(zu)(zu)售比(bi)的(de)國(guo)際(ji)合理(li)標準通常為4%到6%，比(bi)值越小，說明房(fang)地產市場中投(tou)資(zi)投(tou)機(ji)需求越大。日本(ben)現在的(de)租(zu)(zu)(zu)售比(bi)已高(gao)達(da)8%，日本(ben)人還(huan)是更多(duo)的(de)人選擇租(zu)(zu)(zu)房(fang)，而不選擇買房(fang)。據日本(ben)國(guo)土交通省(sheng)2012年發布的(de)白(bai)皮書，1983年，40歲以(yi)下(xia)的(de)日本(ben)人中有房(fang)者占(zhan)42.2%，2012年有房(fang)者只占(zhan)28.4%，近30年間下(xia)降(jiang)了約14%。

美國在2000年(nian)之前的(de)40多年(nian)里(li)，美國房地(di)產市場的(de)租售比基本維持在5%-6%的(de)范圍內(nei)。但2000年(nian)之后受益于低利率環境、信貸政(zheng)策等因素影響，租售比大幅(fu)下(xia)降，從5%左右(you)一度(du)下(xia)降至(zhi)接(jie)近3%。直到2008年(nian)房地(di)產泡(pao)沫(mo)開始破滅，租售比又迅速(su)回(hui)到2000年(nian)5%左右(you)的(de)水平。

綜(zong)上，無論從絕對水平還是(shi)相對水平來看，當前(qian)中國一線(xian)城市(shi)的房價都處于(yu)高位。支撐一線(xian)城市(shi)高房價的相關邏輯主要是(shi)：

第一，一線城(cheng)市集中(zhong)了全(quan)國的(de)就業、教育、醫療(liao)等資源，全(quan)中(zhong)國有(you)錢有(you)夢想的(de)人(ren)都想去一線城(cheng)市，有(you)人(ren)口凈流入(ru)，就會(hui)不斷新增住房需求，房價就不會(hui)跌；

第二，當(dang)前(qian)中國城(cheng)鎮化(hua)率(lv)不高，2015年僅56.1%，隨著城(cheng)鎮化(hua)率(lv)的提高，大量(liang)人口(kou)由(you)農村進(jin)入城(cheng)市，將(jiang)推動住房需求的增加(jia)，進(jin)而帶(dai)動房價上漲；

第三，當前(qian)一線城市還在限購(gou)，那(nei)么(me)即使將來(lai)有了降(jiang)價(jia)的苗(miao)頭，一放松限購(gou)，需求馬上就會(hui)釋放出(chu)來(lai)托底房價(jia)。

正(zheng)是基于(yu)對(dui)一(yi)(yi)線城(cheng)市(shi)房價仍將繼續(xu)上(shang)(shang)(shang)漲的預期，部分剛性需求(qiu)群體(ti)擔(dan)心房價上(shang)(shang)(shang)漲后買(mai)房負擔(dan)加(jia)重，在(zai)本(ben)輪(lun)(lun)房價上(shang)(shang)(shang)漲潮(chao)中加(jia)入搶房大軍(jun)，再加(jia)上(shang)(shang)(shang)當前貨幣流動性充(chong)裕，各市(shi)場(chang)主體(ti)投資(zi)渠道有(you)限，所(suo)以有(you)一(yi)(yi)些投資(zi)資(zi)金通過各種渠道流入到(dao)一(yi)(yi)線房地產市(shi)場(chang)，也助推(tui)了本(ben)輪(lun)(lun)房價的上(shang)(shang)(shang)漲。

二、只要有(you)人口(kou)凈(jing)流入，房(fang)價就不會(hui)跌？

（一）日本(ben)東京：不支(zhi)撐人口凈(jing)流入和房價之間的(de)正相(xiang)關關系

日(ri)(ri)本房價(jia)1990年達(da)到(dao)最(zui)高點(dian)(dian)，首都圈均價(jia)93.4萬(wan)日(ri)(ri)元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)（約(yue)合(he)(he)4.84萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)），1991年開始(shi)下跌(die)(die)，持(chi)續下跌(die)(die)11年，2002年跌(die)(die)至最(zui)低(di)點(dian)(dian)51.3萬(wan)日(ri)(ri)元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)（約(yue)合(he)(he)2.66萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)），平(ping)(ping)均價(jia)格最(zui)大(da)跌(die)(die)幅達(da)45%。2003年，日(ri)(ri)本房價(jia)又開始(shi)上漲，當前(qian)首都圈的房價(jia)為(wei)77.9萬(wan)日(ri)(ri)元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)（約(yue)合(he)(he)4.04萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)），盡管已(yi)較最(zui)低(di)點(dian)(dian)上漲51.9%，但仍未漲回(hui)最(zui)高點(dian)(dian)水(shui)平(ping)(ping)。

從(cong)人口(kou)數(shu)(shu)(shu)(shu)來看(kan)，1992年(nian)開始日本(ben)東京人口(kou)數(shu)(shu)(shu)(shu)連(lian)續(xu)下降(jiang)三年(nian)（見表(biao)3）。但能(neng)否就(jiu)此推斷出是因(yin)為(wei)人口(kou)流入減少，所以房價就(jiu)下跌了呢？我們認為(wei)日本(ben)數(shu)(shu)(shu)(shu)據(ju)不(bu)足(zu)以支撐這個(ge)結論。首(shou)先(xian)，從(cong)時間(jian)先(xian)后(hou)(hou)來看(kan)，房價下跌在先(xian)（1991年(nian)），人口(kou)減少在后(hou)(hou)（1992年(nian)），按(an)照邏輯，應該是先(xian)發(fa)生(sheng)的事(shi)情是后(hou)(hou)發(fa)生(sheng)事(shi)情的原因(yin)，即人口(kou)數(shu)(shu)(shu)(shu)的下降(jiang)可能(neng)是受“房價泡(pao)沫(mo)破滅(mie)”的影響。其次，從(cong)數(shu)(shu)(shu)(shu)據(ju)來看(kan)，盡管1996年(nian)開始東京人口(kou)已經(jing)恢復持續(xu)正增長的態勢(shi)，但房價仍在此后(hou)(hou)連(lian)續(xu)下跌了近7年(nian)之久。

（二）紐約房價下跌時新增人口反而明(ming)顯增加一(yi)個量級

紐約(yue)州2008年(nian)(nian)(nian)房價下跌(die)時(shi)，當年(nian)(nian)(nian)及(ji)之后的新增(zeng)(zeng)人口數反而較前(qian)六(liu)年(nian)(nian)(nian)（2002-2007）明顯(xian)增(zeng)(zeng)加一個量級（見表(biao)3、圖1）。2008年(nian)(nian)(nian)紐約(yue)新增(zeng)(zeng)人口8.01萬人，較2007年(nian)(nian)(nian)新增(zeng)(zeng)人口數多(duo)5.24萬人，較2006年(nian)(nian)(nian)新增(zeng)(zeng)數多(duo)10.81萬人，較2005年(nian)(nian)(nian)新增(zeng)(zeng)數多(duo)11.91萬人。

可(ke)見(jian)(jian)，人(ren)(ren)口(kou)(kou)凈(jing)流入并非房(fang)(fang)(fang)價(jia)只漲不(bu)跌的(de)(de)理(li)(li)由，只要房(fang)(fang)(fang)價(jia)存在(zai)(zai)泡(pao)(pao)沫(mo)，當(dang)泡(pao)(pao)沫(mo)積(ji)到一(yi)(yi)(yi)定程度(du)開始破裂(lie)的(de)(de)時候(hou)，所(suo)謂(wei)人(ren)(ren)口(kou)(kou)凈(jing)流入是(shi)無法阻擋房(fang)(fang)(fang)價(jia)下跌的(de)(de)。這(zhe)個(ge)(ge)道(dao)理(li)(li)和股市(shi)(shi)(shi)泡(pao)(pao)沫(mo)破滅時是(shi)一(yi)(yi)(yi)樣(yang)的(de)(de)。更(geng)進一(yi)(yi)(yi)步，有觀點(dian)認為，不(bu)能拿(na)中(zhong)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)和日(ri)(ri)本(ben)(ben)比，因為中(zhong)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)人(ren)(ren)口(kou)(kou)總(zong)量(liang)多(duo)(duo)(duo)，人(ren)(ren)口(kou)(kou)蓄水池要遠多(duo)(duo)(duo)于(yu)日(ri)(ri)本(ben)(ben)，所(suo)以，一(yi)(yi)(yi)線(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)人(ren)(ren)口(kou)(kou)潛(qian)在(zai)(zai)流入量(liang)將大(da)大(da)多(duo)(duo)(duo)于(yu)日(ri)(ri)本(ben)(ben)東(dong)京(jing)。這(zhe)個(ge)(ge)觀點(dian)有一(yi)(yi)(yi)定道(dao)理(li)(li)，可(ke)是(shi)深入分析卻發(fa)現此(ci)觀點(dian)難(nan)以成立。首(shou)先，從實際情況來看，近年來一(yi)(yi)(yi)線(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)基于(yu)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)承(cheng)載能力考慮開始控(kong)(kong)制人(ren)(ren)口(kou)(kou)數(shu)量(liang)，人(ren)(ren)口(kou)(kou)政(zheng)策呈逐漸(jian)收(shou)緊的(de)(de)態勢，一(yi)(yi)(yi)線(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)人(ren)(ren)口(kou)(kou)流入已(yi)趨緩（見(jian)(jian)圖3），上(shang)海市(shi)(shi)(shi)2015年的(de)(de)人(ren)(ren)口(kou)(kou)數(shu)已(yi)出(chu)現負(fu)增長，未來大(da)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)人(ren)(ren)口(kou)(kou)控(kong)(kong)制政(zheng)策預計也不(bu)會過(guo)于(yu)放松。其次(ci)，按照人(ren)(ren)口(kou)(kou)密度(du)來看，北京(jing)、上(shang)海人(ren)(ren)口(kou)(kou)密度(du)遠低于(yu)韓(han)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)首(shou)爾(er)、美國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)紐約和日(ri)(ri)本(ben)(ben)東(dong)京(jing)（見(jian)(jian)表4）。這(zhe)些城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)在(zai)(zai)高人(ren)(ren)口(kou)(kou)密度(du)、高人(ren)(ren)均(jun)收(shou)入的(de)(de)前提(ti)下，房(fang)(fang)(fang)價(jia)絕對值也沒有比我國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)一(yi)(yi)(yi)線(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)高太多(duo)(duo)(duo)，這(zhe)說明(ming)當(dang)前我國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)一(yi)(yi)(yi)線(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)價(jia)也許已(yi)經(jing)提(ti)前消化了未來潛(qian)在(zai)(zai)的(de)(de)人(ren)(ren)口(kou)(kou)流入對房(fang)(fang)(fang)價(jia)上(shang)漲的(de)(de)推動影(ying)響。2015年美國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)、日(ri)(ri)本(ben)(ben)、韓(han)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮居(ju)民人(ren)(ren)均(jun)可(ke)支配收(shou)入分別為4.16萬(wan)美元(yuan)（約合(he)25.9萬(wan)元(yuan)人(ren)(ren)民幣）、151.5萬(wan)日(ri)(ri)元(yuan)（約合(he)7.9萬(wan)元(yuan)人(ren)(ren)民幣）、142.2億(yi)韓(han)元(yuan)（約合(he)7.9萬(wan)元(yuan)人(ren)(ren)民幣），2015年北京(jing)、上(shang)海、深圳分別為4.85、4.99、4.46萬(wan)元(yuan)人(ren)(ren)民幣，可(ke)見(jian)(jian)，三個(ge)(ge)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)所(suo)在(zai)(zai)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)家的(de)(de)人(ren)(ren)均(jun)收(shou)入均(jun)高于(yu)我國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)一(yi)(yi)(yi)線(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)人(ren)(ren)均(jun)可(ke)支配收(shou)入，那么(me)作為首(shou)都的(de)(de)紐約、東(dong)京(jing)、首(shou)爾(er)的(de)(de)人(ren)(ren)均(jun)收(shou)入更(geng)將遠高于(yu)我國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)一(yi)(yi)(yi)線(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)。

三、中國城(cheng)鎮(zhen)化(hua)率較低，所以房價(jia)會(hui)持(chi)續上漲(zhang)？

從(cong)城鎮(zhen)(zhen)化(hua)(hua)率(lv)(lv)來看，日(ri)本1992年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)房(fang)價下(xia)跌時期，城鎮(zhen)(zhen)化(hua)(hua)率(lv)(lv)為77.37%，盡管處于較高的水(shui)平，但(dan)隨后(hou)日(ri)本城鎮(zhen)(zhen)化(hua)(hua)率(lv)(lv)每年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)仍在(zai)(zai)不斷提高，增幅甚至較前期有(you)所增加(jia)：1985年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)至1990年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)，日(ri)本城鎮(zhen)(zhen)化(hua)(hua)率(lv)(lv)五年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)總(zong)共僅(jin)增加(jia)0.64%，年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)均增加(jia)僅(jin)0.13%，但(dan)此階(jie)段房(fang)價卻節節攀(pan)升。1985年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)，東(dong)(dong)京都(dou)的商(shang)業用地(di)價格(ge)指數為120.1（以1980年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)為基期100），但(dan)到了1988年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)就(jiu)暴漲到了334.2，在(zai)(zai)短短的三(san)年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)間暴漲了近2倍。東(dong)(dong)京都(dou)中央區的地(di)價上漲了3倍。1990年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)，僅(jin)東(dong)(dong)京都(dou)的地(di)價就(jiu)相當于美國(guo)全國(guo)的土地(di)價格(ge)，國(guo)土面(mian)積相當于美國(guo)加(jia)利(li)福(fu)尼亞(ya)州的日(ri)本，土地(di)的總(zong)價值(zhi)幾(ji)乎是美國(guo)的4倍。而在(zai)(zai)1991-2005年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)，城鎮(zhen)(zhen)化(hua)(hua)率(lv)(lv)每年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)增加(jia)數高達0.6%，明顯高于1985-1990年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)，但(dan)從(cong)1991年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)開(kai)始(shi)，日(ri)本房(fang)地(di)產泡(pao)沫開(kai)始(shi)崩潰，泡(pao)沫經(jing)濟(ji)(ji)的虛假繁(fan)榮宛如空中樓閣一般(ban)轟然倒塌，股價和房(fang)價大幅下(xia)跌，日(ri)本經(jing)濟(ji)(ji)進(jin)入長期的蕭(xiao)條期。

城鎮(zhen)化率(lv)低推(tui)(tui)動(dong)房價上漲的(de)(de)邏輯在(zai)(zai)(zai)于由農村進入城市(shi)的(de)(de)潛在(zai)(zai)(zai)人口數(shu)多，城鎮(zhen)化率(lv)提(ti)高的(de)(de)潛在(zai)(zai)(zai)空間(jian)大、速度(du)快，因此潛在(zai)(zai)(zai)住宅需(xu)求(qiu)量大。但(dan)從日本(ben)數(shu)據來看(kan)，歷史上日本(ben)房價上漲時(shi)間(jian)要遠多于下降(jiang)時(shi)間(jian)，因此，長期來看(kan)城鎮(zhen)化率(lv)的(de)(de)提(ti)高必然會推(tui)(tui)動(dong)房價的(de)(de)上漲，但(dan)短期內(nei)二者之間(jian)沒有必然的(de)(de)正相關關系(xi)，會出(chu)現波動(dong)。

綜上(shang)，盡(jin)管從長(chang)期來看人口持(chi)(chi)續流入和城鎮(zhen)化率的(de)持(chi)(chi)續提高(gao)(gao)對房(fang)價(jia)的(de)拉動推高(gao)(gao)是(shi)基(ji)本(ben)趨勢，但其都(dou)不(bu)足以支撐房(fang)價(jia)持(chi)(chi)續無上(shang)限(xian)的(de)上(shang)漲，包括短期內(nei)的(de)暴漲。換句(ju)話(hua)說，可能房(fang)價(jia)用5年時間逐步增(zeng)長(chang)50%是(shi)合(he)理(li)的(de)，但如果(guo)一(yi)年甚至幾(ji)個(ge)月內(nei)就增(zeng)長(chang)50%就是(shi)不(bu)合(he)理(li)的(de)，這也(ye)是(shi)泡(pao)沫(mo)的(de)一(yi)種。只要市(shi)場(chang)存在泡(pao)沫(mo)，泡(pao)沫(mo)破裂、房(fang)價(jia)下(xia)降就是(shi)確定的(de)，不(bu)確定的(de)只是(shi)下(xia)降的(de)時間。

四、未來中國一線城市房價可能的(de)變數(shu)

（一）是什么原因引發(fa)了(le)日本東京和美(mei)國紐(niu)約(yue)房價的下跌？

日本(ben)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)下跌(die)的(de)(de)(de)直接(jie)原因是貨幣(bi)(bi)政策(ce)的(de)(de)(de)變化引起住房(fang)(fang)(fang)(fang)供(gong)需發生(sheng)了(le)(le)逆(ni)轉。日本(ben)政府基于抑制不斷攀升(sheng)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)、股(gu)(gu)價(jia)(jia)考(kao)慮，1989年5月至(zhi)1990年8月，5次(ci)上調(diao)中央(yang)銀行(xing)(xing)(xing)貼現率從(cong)2.5%至(zhi)6%，貨幣(bi)(bi)供(gong)應量的(de)(de)(de)增(zeng)長速度(du)也(ye)由1989年的(de)(de)(de)12%下降到(dao)(dao)1991年的(de)(de)(de)2%。同時，日本(ben)要求(qiu)所有的(de)(de)(de)商業(ye)(ye)(ye)(ye)銀行(xing)(xing)(xing)大(da)幅削減貸款。貸款成本(ben)以及貸款難度(du)同時增(zeng)加，樓市(shi)有效(xiao)需求(qiu)減少導致價(jia)(jia)格(ge)低迷，進(jin)一步使(shi)得(de)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)抵押資(zi)(zi)(zi)產(chan)價(jia)(jia)值日益縮(suo)(suo)水(shui)(shui)，日本(ben)的(de)(de)(de)銀行(xing)(xing)(xing)擔(dan)心企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)償債能(neng)(neng)(neng)力而不愿(yuan)放貸給(gei)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)，這造(zao)成了(le)(le)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)正(zheng)常經(jing)營借(jie)款通道因為銀行(xing)(xing)(xing)的(de)(de)(de)惜貸而被(bei)封死，其后(hou)果導致了(le)(le)大(da)批(pi)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)由于日常的(de)(de)(de)運營資(zi)(zi)(zi)金(jin)不足(zu)而倒閉(bi)。資(zi)(zi)(zi)本(ben)市(shi)場(chang)方面，由于企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)資(zi)(zi)(zi)產(chan)的(de)(de)(de)縮(suo)(suo)水(shui)(shui)，其股(gu)(gu)票(piao)價(jia)(jia)格(ge)大(da)跌(die)，使(shi)得(de)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)對(dui)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)信心下降，投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)紛紛拋售企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)股(gu)(gu)票(piao)，企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)試圖增(zeng)發新股(gu)(gu)進(jin)行(xing)(xing)(xing)融(rong)資(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)通道也(ye)被(bei)打斷。貨幣(bi)(bi)和(he)資(zi)(zi)(zi)本(ben)市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)雙重打擊，使(shi)得(de)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)沒有資(zi)(zi)(zi)金(jin)去(qu)投(tou)(tou)(tou)向房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)，市(shi)場(chang)對(dui)土(tu)地和(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)需求(qiu)大(da)幅萎縮(suo)(suo)。企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)此時不可能(neng)(neng)(neng)再從(cong)銀行(xing)(xing)(xing)借(jie)到(dao)(dao)資(zi)(zi)(zi)金(jin)來償還舊(jiu)債，因而只(zhi)能(neng)(neng)(neng)變賣手中的(de)(de)(de)土(tu)地和(he)持有的(de)(de)(de)股(gu)(gu)票(piao)。另外對(dui)于某些企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)拖(tuo)欠(qian)償還借(jie)款的(de)(de)(de)問題，日本(ben)的(de)(de)(de)銀行(xing)(xing)(xing)則自行(xing)(xing)(xing)變賣借(jie)款企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)抵押不動產(chan)，來保證銀行(xing)(xing)(xing)資(zi)(zi)(zi)產(chan)的(de)(de)(de)安全(quan)，這無(wu)疑又(you)加大(da)了(le)(le)短期內房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)和(he)土(tu)地的(de)(de)(de)供(gong)給(gei)，使(shi)得(de)以前所囤(dun)積的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)和(he)土(tu)地得(de)到(dao)(dao)大(da)量的(de)(de)(de)釋(shi)放。土(tu)地和(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)供(gong)給(gei)在(zai)短期內猛增(zeng)，有效(xiao)需求(qiu)和(he)有效(xiao)供(gong)給(gei)瞬間(jian)發生(sheng)逆(ni)轉，直接(jie)導致了(le)(le)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)泡沫(mo)的(de)(de)(de)破裂(lie)。

貸(dai)款(kuan)利(li)率(lv)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)提(ti)高(gao)(gao)(gao)也(ye)是(shi)(shi)美(mei)(mei)(mei)(mei)(mei)(mei)國(guo)(guo)房(fang)(fang)(fang)價(jia)下(xia)(xia)(xia)(xia)跌(die)(die)(die)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)直(zhi)(zhi)接誘因。美(mei)(mei)(mei)(mei)(mei)(mei)國(guo)(guo)房(fang)(fang)(fang)價(jia)在2007年(nian)(nian)(nian)(nian)最高(gao)(gao)(gao)峰，2008年(nian)(nian)(nian)(nian)美(mei)(mei)(mei)(mei)(mei)(mei)國(guo)(guo)房(fang)(fang)(fang)市像多米諾骨牌一(yi)樣崩盤，2012年(nian)(nian)(nian)(nian)跌(die)(die)(die)倒谷底(di)(di)（見圖(tu)4）。在次(ci)(ci)貸(dai)危(wei)機前(qian)(qian)，美(mei)(mei)(mei)(mei)(mei)(mei)國(guo)(guo)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)市場出(chu)現了(le)(le)一(yi)個(ge)長達6年(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)繁榮期，這(zhe)(zhe)使得人們(men)對于住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)市場存(cun)在一(yi)個(ge)過(guo)分高(gao)(gao)(gao)估的(de)(de)(de)(de)(de)(de)積(ji)極心理，認為只要買(mai)房(fang)(fang)(fang)一(yi)定可以(yi)(yi)升(sheng)值(zhi)，而(er)(er)且(qie)升(sheng)值(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)空(kong)間(jian)一(yi)定大(da)(da)于貸(dai)款(kuan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)利(li)率(lv)。這(zhe)(zhe)樣的(de)(de)(de)(de)(de)(de)心理導(dao)致(zhi)很多人貸(dai)款(kuan)買(mai)房(fang)(fang)(fang)，而(er)(er)金(jin)融機構也(ye)借著房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)繁榮過(guo)度(du)開(kai)(kai)發住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)抵押貸(dai)款(kuan)，甚至鼓(gu)勵(li)那(nei)些(xie)沒有固(gu)定收入、還(huan)貸(dai)風險很高(gao)(gao)(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)人也(ye)來貸(dai)款(kuan)買(mai)房(fang)(fang)(fang)，這(zhe)(zhe)樣的(de)(de)(de)(de)(de)(de)情況導(dao)致(zhi)美(mei)(mei)(mei)(mei)(mei)(mei)國(guo)(guo)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)泡(pao)沫越吹越大(da)(da)。而(er)(er)由于房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)泡(pao)沫的(de)(de)(de)(de)(de)(de)出(chu)現，政府采取提(ti)高(gao)(gao)(gao)利(li)率(lv)等(deng)調控措(cuo)施，次(ci)(ci)貸(dai)還(huan)款(kuan)利(li)率(lv)大(da)(da)幅上(shang)升(sheng)，同時(shi)，隨著華爾(er)(er)街(jie)加快裁員的(de)(de)(de)(de)(de)(de)步(bu)伐，高(gao)(gao)(gao)價(jia)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)按(an)(an)揭短款(kuan)資(zi)金(jin)干枯(ku)，紐約(yue)(yue)地(di)區價(jia)值(zhi)在500萬(wan)美(mei)(mei)(mei)(mei)(mei)(mei)元(yuan)或更高(gao)(gao)(gao)價(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)公寓和鄉鎮別墅的(de)(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)格持續(xu)下(xia)(xia)(xia)(xia)跌(die)(die)(die)，使紐約(yue)(yue)房(fang)(fang)(fang)市成為美(mei)(mei)(mei)(mei)(mei)(mei)國(guo)(guo)富(fu)人和中產(chan)(chan)階級的(de)(de)(de)(de)(de)(de)噩(e)夢。紐約(yue)(yue)證券業(ye)共也(ye)不(bu)過(guo)30萬(wan)人從(cong)事證券業(ye)，但當時(shi)裁掉(diao)了(le)(le)5萬(wan)人；對沖(chong)(chong)基金(jin)業(ye)像是(shi)(shi)得了(le)(le)營養不(bu)良，投資(zi)者從(cong)基金(jin)中大(da)(da)量抽回(hui)投資(zi)。作為曾(ceng)經的(de)(de)(de)(de)(de)(de)豪(hao)宅主(zhu)力購買(mai)者，對沖(chong)(chong)基金(jin)經理人自(zi)顧不(bu)暇，沒有精力去投資(zi)買(mai)房(fang)(fang)(fang)。盡管房(fang)(fang)(fang)價(jia)大(da)(da)幅回(hui)落，但高(gao)(gao)(gao)端住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)庫存(cun)仍有增(zeng)無減。根據(ju)(ju)Streeteasy.com歷(li)史(shi)數(shu)據(ju)(ju)顯示，紐約(yue)(yue)掛牌銷售(shou)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)500萬(wan)美(mei)(mei)(mei)(mei)(mei)(mei)元(yuan)或更高(gao)(gao)(gao)價(jia)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)數(shu)量，2008年(nian)(nian)(nian)(nian)是(shi)(shi)518處(chu)，2009年(nian)(nian)(nian)(nian)底(di)(di)則增(zeng)至近(jin)(jin)1000處(chu)。也(ye)許(xu)正(zheng)是(shi)(shi)因為華爾(er)(er)街(jie)大(da)(da)裁員帶來的(de)(de)(de)(de)(de)(de)負面影響，紐約(yue)(yue)地(di)區房(fang)(fang)(fang)價(jia)貶(bian)值(zhi)比全美(mei)(mei)(mei)(mei)(mei)(mei)平均值(zhi)要更多。據(ju)(ju)不(bu)動(dong)產(chan)(chan)評(ping)估公司MillerSamuel數(shu)據(ju)(ju)，曼哈(ha)頓(dun)500萬(wan)美(mei)(mei)(mei)(mei)(mei)(mei)元(yuan)或以(yi)(yi)上(shang)豪(hao)華住(zhu)(zhu)宅的(de)(de)(de)(de)(de)(de)售(shou)價(jia)中值(zhi)，從(cong)2008年(nian)(nian)(nian)(nian)1季(ji)度(du)到3季(ji)度(du)，下(xia)(xia)(xia)(xia)跌(die)(die)(die)近(jin)(jin)20%；到了(le)(le)年(nian)(nian)(nian)(nian)底(di)(di)，又暴跌(die)(die)(die)了(le)(le)20%，一(yi)年(nian)(nian)(nian)(nian)時(shi)間(jian)跌(die)(die)(die)了(le)(le)將(jiang)近(jin)(jin)一(yi)半。當時(shi)，紐約(yue)(yue)房(fang)(fang)(fang)市面臨的(de)(de)(de)(de)(de)(de)另一(yi)緊(jin)(jin)要問題是(shi)(shi)缺少按(an)(an)揭貸(dai)款(kuan)資(zi)金(jin)。曼哈(ha)頓(dun)此前(qian)(qian)每筆按(an)(an)揭貸(dai)款(kuan)數(shu)量都(dou)很大(da)(da)，至少在65萬(wan)美(mei)(mei)(mei)(mei)(mei)(mei)元(yuan)以(yi)(yi)上(shang)。因交易(yi)這(zhe)(zhe)類(lei)貸(dai)款(kuan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)二級市場已關閉，所以(yi)(yi)像花旗等(deng)大(da)(da)銀行(xing)都(dou)緊(jin)(jin)縮按(an)(an)揭貸(dai)款(kuan)。貸(dai)款(kuan)銀行(xing)通常(chang)在整棟住(zhu)(zhu)宅有一(yi)半售(shou)出(chu)后才肯發放貸(dai)款(kuan)。這(zhe)(zhe)對那(nei)些(xie)新開(kai)(kai)發的(de)(de)(de)(de)(de)(de)項目(mu)更是(shi)(shi)雪上(shang)加霜，且(qie)銀行(xing)對首付款(kuan)要求更高(gao)(gao)(gao)。住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)市場的(de)(de)(de)(de)(de)(de)持續(xu)降溫也(ye)使購房(fang)(fang)(fang)者出(chu)售(shou)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)或者通過(guo)抵押住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)再融資(zi)變得困(kun)難。這(zhe)(zhe)種(zhong)局(ju)面直(zhi)(zhi)接導(dao)致(zhi)大(da)(da)批次(ci)(ci)級貸(dai)款(kuan)人不(bu)能按(an)(an)期償還(huan)貸(dai)款(kuan)，銀行(xing)收回(hui)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)，進行(xing)拍賣，市場上(shang)供需失衡，導(dao)致(zhi)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)價(jia)格不(bu)斷下(xia)(xia)(xia)(xia)跌(die)(die)(die)。

（二）日本、美國、韓(han)國房價下跌時是(shi)大(da)城市(shi)先下跌還是(shi)中小城市(shi)？

從日(ri)本(ben)來看(kan)，一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)(shi)下(xia)跌(die)的(de)(de)(de)(de)時(shi)間要比其(qi)(qi)(qi)他城市(shi)(shi)(shi)早，且跌(die)幅(fu)(fu)也(ye)更(geng)大(da)(da)（見(jian)圖5、圖6）。日(ri)本(ben)當年(nian)房(fang)價(jia)上(shang)漲的(de)(de)(de)(de)時(shi)候一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)漲幅(fu)(fu)要遠(yuan)(yuan)高于(yu)其(qi)(qi)(qi)他城市(shi)(shi)(shi)，如首(shou)都(dou)圈(quan)漲幅(fu)(fu)就(jiu)(jiu)遠(yuan)(yuan)高于(yu)近畿圈(quan)，其(qi)(qi)(qi)中東京漲的(de)(de)(de)(de)最(zui)快最(zui)高。這(zhe)大(da)(da)概日(ri)本(ben)人也(ye)相(xiang)信，日(ri)本(ben)只有一(yi)個(ge)東京，東京掌握(wo)著(zhu)教育、醫療(liao)、金(jin)融、就(jiu)(jiu)業等資源(yuan)。下(xia)跌(die)時(shi)也(ye)是一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)(shi)跌(die)得多，這(zhe)個(ge)道理(li)其(qi)(qi)(qi)實不難理(li)解，因為下(xia)跌(die)之前一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)累(lei)計漲幅(fu)(fu)遠(yuan)(yuan)高于(yu)非一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)(shi)，因此跌(die)起(qi)來的(de)(de)(de)(de)時(shi)候也(ye)就(jiu)(jiu)更(geng)多。這(zhe)和股(gu)市(shi)(shi)(shi)道理(li)是一(yi)樣的(de)(de)(de)(de)，估值越高，泡沫越大(da)(da)，熊市(shi)(shi)(shi)時(shi)跌(die)起(qi)來就(jiu)(jiu)越狠。六大(da)(da)一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)(shi)住(zhu)宅地價(jia)指數90年(nian)到15年(nian)下(xia)跌(die)75%，跌(die)幅(fu)(fu)遠(yuan)(yuan)高于(yu)同期除六大(da)(da)一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)(shi)外的(de)(de)(de)(de)主(zhu)要城市(shi)(shi)(shi)（下(xia)跌(die)47%）。

美國紐約(yue)房(fang)市(shi)的下(xia)(xia)(xia)跌(die)是從曼哈(ha)頓開始(shi)，逐漸蔓延至靠近房(fang)災周邊的新澤西和康涅狄格州的地區(qu)，康州Fairfield縣、紐約(yue)長島、紐約(yue)州Westchester縣，受災均超過30%，最嚴重的，跌(die)了(le)50%。韓國也是一線城(cheng)市(shi)首(shou)爾先跌(die)。2011年在首(shou)爾房(fang)價下(xia)(xia)(xia)跌(die)時，非(fei)首(shou)爾區(qu)沒有隨之下(xia)(xia)(xia)降反而持續上漲。

（三）中國一線(xian)城市(shi)未來房價(jia)走勢可能的(de)變(bian)數

2013年諾貝爾(er)經濟學獎得主(zhu)RobertShiller在其(qi)《非理(li)性(xing)的(de)繁榮》一(yi)(yi)書中(zhong)(zhong)指出(chu)(chu)：非理(li)性(xing)的(de)繁榮是(shi)基(ji)于(yu)心(xin)理(li)基(ji)礎(chu)的(de)投(tou)(tou)機泡沫，資產價格(ge)(ge)的(de)上(shang)漲(zhang)挑起投(tou)(tou)資者(zhe)的(de)熱情，并不斷在投(tou)(tou)資者(zhe)中(zhong)(zhong)散(san)播(bo)、“傳染”；在傳播(bo)過程(cheng)中(zhong)(zhong)整個故(gu)事會被放大(da)，以證(zheng)明當前價格(ge)(ge)的(de)合理(li)性(xing)；后續(xu)的(de)投(tou)(tou)資者(zhe)盡管(guan)懷疑(yi)資產本身的(de)價值(zhi)，但出(chu)(chu)于(yu)嫉妒別人(ren)的(de)成功或(huo)享受(shou)做賭(du)徒(tu)的(de)快(kuai)感，也會參與進(jin)來。也就是(shi)說，在非理(li)性(xing)的(de)繁榮中(zhong)(zhong)，新進(jin)入(ru)的(de)投(tou)(tou)資者(zhe)多(duo)是(shi)受(shou)到資產價格(ge)(ge)上(shang)漲(zhang)的(de)吸(xi)引，而(er)(er)不再關(guan)注資產本身的(de)價值(zhi)，甚至(zhi)進(jin)入(ru)到一(yi)(yi)種編織各(ge)種故(gu)事來給(gei)自己增加信心(xin)的(de)狀態；而(er)(er)其(qi)實(shi)越是(shi)上(shang)漲(zhang)，投(tou)(tou)資者(zhe)的(de)內心(xin)深處就越脆弱，一(yi)(yi)旦大(da)的(de)形勢有所變(bian)化（例如貨幣(bi)收緊等政策變(bian)化），投(tou)(tou)資者(zhe)的(de)風險偏(pian)好程(cheng)度也會轉變(bian)。回顧歷(li)史上(shang)每(mei)一(yi)(yi)次泡沫的(de)產生(sheng)和破滅基(ji)本都是(shi)這樣的(de)一(yi)(yi)個過程(cheng)。

一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)(shi)盡管擁有(you)更多的(de)(de)(de)資(zi)源(yuan)優勢，但(dan)一(yi)(yi)旦市(shi)(shi)場(chang)風(feng)向逆轉，下(xia)跌的(de)(de)(de)噩運也(ye)(ye)將難以(yi)(yi)避免。近十(shi)年來，一(yi)(yi)線(xian)樓市(shi)(shi)的(de)(de)(de)平(ping)均租金上(shang)漲(zhang)(zhang)約1-1.5倍(bei)，而(er)房(fang)(fang)(fang)價(jia)漲(zhang)(zhang)幅超(chao)過(guo)5倍(bei)，租售(shou)比(bi)從(cong)5%一(yi)(yi)路下(xia)降(jiang)降(jiang)到不(bu)到2%，也(ye)(ye)就(jiu)(jiu)是(shi)說房(fang)(fang)(fang)價(jia)的(de)(de)(de)漲(zhang)(zhang)幅是(shi)房(fang)(fang)(fang)租漲(zhang)(zhang)幅的(de)(de)(de)2-3倍(bei)。可見(jian)，一(yi)(yi)線(xian)房(fang)(fang)(fang)價(jia)持續(xu)暴漲(zhang)(zhang)的(de)(de)(de)根本原因在(zai)于(yu)房(fang)(fang)(fang)屋分配不(bu)均而(er)非絕(jue)(jue)對(dui)數量(liang)不(bu)足。否(fou)則的(de)(de)(de)話，一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)(shi)的(de)(de)(de)租金水(shui)平(ping)也(ye)(ye)應該與房(fang)(fang)(fang)價(jia)同幅度上(shang)漲(zhang)(zhang)。一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)(shi)早就(jiu)(jiu)已經進(jin)入了(le)存量(liang)二(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)時(shi)(shi)代，現行限(xian)購(gou)(gou)政策表面看起來是(shi)在(zai)抑制投(tou)(tou)資(zi)需(xu)求，緩(huan)解(jie)了(le)需(xu)求壓力(li)，但(dan)由于(yu)限(xian)購(gou)(gou)指標的(de)(de)(de)存在(zai)，多套房(fang)(fang)(fang)所(suo)有(you)者如果將房(fang)(fang)(fang)子賣(mai)掉就(jiu)(jiu)再也(ye)(ye)買(mai)不(bu)回來了(le)，因此除非不(bu)得已這(zhe)些(xie)人是(shi)絕(jue)(jue)對(dui)不(bu)會賣(mai)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)。現行限(xian)購(gou)(gou)政策在(zai)抑制需(xu)求的(de)(de)(de)同時(shi)(shi)也(ye)(ye)在(zai)抑制二(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)供給，這(zhe)是(shi)限(xian)購(gou)(gou)政策難以(yi)(yi)解(jie)決一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)價(jia)問題的(de)(de)(de)根本原因。未來解(jie)決一(yi)(yi)線(xian)高房(fang)(fang)(fang)價(jia)的(de)(de)(de)方法就(jiu)(jiu)是(shi)在(zai)限(xian)購(gou)(gou)基礎上(shang)對(dui)多套房(fang)(fang)(fang)開征累進(jin)房(fang)(fang)(fang)產稅，遺(yi)產稅、房(fang)(fang)(fang)屋空置稅以(yi)(yi)及從(cong)嚴(yan)征收轉讓所(suo)得稅。這(zhe)些(xie)政策會讓囤房(fang)(fang)(fang)成本大增，炒房(fang)(fang)(fang)者無利可圖，巨量(liang)的(de)(de)(de)二(er)手(shou)存量(liang)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)就(jiu)(jiu)會被逼入市(shi)(shi)場(chang)，在(zai)加大二(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)供給的(de)(de)(de)同時(shi)(shi)又抑制了(le)投(tou)(tou)資(zi)投(tou)(tou)機(ji)房(fang)(fang)(fang)產的(de)(de)(de)需(xu)求，高房(fang)(fang)(fang)價(jia)問題自然解(jie)決。

總體(ti)來看，一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)未來可(ke)能(neng)的變數在于會(hui)引起市(shi)(shi)場(chang)(chang)風險偏好變化的事件。具體(ti)引發事件很難猜測，但對比(bi)國(guo)(guo)(guo)際和(he)我國(guo)(guo)(guo)一(yi)線(xian)市(shi)(shi)場(chang)(chang)住房(fang)(fang)(fang)市(shi)(shi)場(chang)(chang)生態差異以及其房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)下(xia)跌(die)的教(jiao)訓(xun)，要(yao)(yao)警惕下(xia)列兩種情(qing)況的發生可(ke)能(neng)對房(fang)(fang)(fang)市(shi)(shi)帶來的影(ying)響(xiang)(xiang)。一(yi)是(shi)(shi)要(yao)(yao)警惕貨(huo)(huo)(huo)幣政(zheng)(zheng)(zheng)策轉(zhuan)向可(ke)能(neng)帶來的影(ying)響(xiang)(xiang)。結合日(ri)(ri)本(ben)(ben)(ben)(ben)和(he)美國(guo)(guo)(guo)的經驗(yan)教(jiao)訓(xun)，貨(huo)(huo)(huo)幣政(zheng)(zheng)(zheng)策如(ru)果逐漸收緊，可(ke)能(neng)就(jiu)(jiu)會(hui)改變樓(lou)(lou)市(shi)(shi)繼續(xu)(xu)上漲(zhang)的預期。本(ben)(ben)(ben)(ben)輪一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)上漲(zhang)，一(yi)個(ge)重要(yao)(yao)原因是(shi)(shi)央行為(wei)了(le)配合供(gong)給側改革(ge)穩(wen)經濟而實施(shi)了(le)寬松(song)的貨(huo)(huo)(huo)幣環境(jing)，未來一(yi)旦經濟企穩(wen)復蘇或(huo)者(zhe)供(gong)給側改革(ge)告一(yi)段落(luo)，那么(me)貨(huo)(huo)(huo)幣政(zheng)(zheng)(zheng)策就(jiu)(jiu)會(hui)逐漸收緊，樓(lou)(lou)市(shi)(shi)繼續(xu)(xu)上漲(zhang)的預期可(ke)能(neng)就(jiu)(jiu)會(hui)改變。二是(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)政(zheng)(zheng)(zheng)策出臺的風吹(chui)草動也會(hui)影(ying)響(xiang)(xiang)到樓(lou)(lou)市(shi)(shi)走勢。當前(qian)中國(guo)(guo)(guo)和(he)其他國(guo)(guo)(guo)家(jia)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)市(shi)(shi)場(chang)(chang)不同(tong)之(zhi)處，除了(le)中國(guo)(guo)(guo)房(fang)(fang)(fang)屋本(ben)(ben)(ben)(ben)身有(you)(you)戶口等(deng)資源(yuan)捆(kun)綁之(zhi)外，還(huan)有(you)(you)持有(you)(you)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)的不同(tong)。日(ri)(ri)美韓各(ge)國(guo)(guo)(guo)有(you)(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)、遺傳稅(shui)(shui)、贈與稅(shui)(shui)等(deng)，持有(you)(you)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)要(yao)(yao)遠高(gao)于中國(guo)(guo)(guo)。美國(guo)(guo)(guo)每年的房(fang)(fang)(fang)地產(chan)稅(shui)(shui)約是(shi)(shi)住房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)值的1-3%，此外，還(huan)有(you)(you)遺產(chan)稅(shui)(shui)，美國(guo)(guo)(guo)的遺產(chan)稅(shui)(shui)實行累進稅(shui)(shui)率，房(fang)(fang)(fang)子的價(jia)(jia)值越高(gao)，納稅(shui)(shui)比(bi)例越大，最高(gao)達55%；日(ri)(ri)本(ben)(ben)(ben)(ben)每年的房(fang)(fang)(fang)地產(chan)稅(shui)(shui)約是(shi)(shi)住房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)值的5%左(zuo)右，而且，日(ri)(ri)本(ben)(ben)(ben)(ben)還(huan)規定(ding)了(le)，房(fang)(fang)(fang)子買賣要(yao)(yao)交(jiao)重稅(shui)(shui)，贈與也要(yao)(yao)交(jiao)稅(shui)(shui)。所以，受房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)和(he)遺產(chan)稅(shui)(shui)等(deng)影(ying)響(xiang)(xiang)，當前(qian)日(ri)(ri)本(ben)(ben)(ben)(ben)人和(he)美國(guo)(guo)(guo)人希(xi)望(wang)通(tong)過(guo)投資房(fang)(fang)(fang)產(chan)增(zeng)值的積極(ji)性(xing)不高(gao)。我國(guo)(guo)(guo)一(yi)旦明確(que)開(kai)征(zheng)房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)等(deng)增(zeng)加房(fang)(fang)(fang)屋持有(you)(you)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)的政(zheng)(zheng)(zheng)策，預計住房(fang)(fang)(fang)有(you)(you)效需求將明顯減少，難保不會(hui)導致房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)向下(xia)逆轉(zhuan)。