每經編輯｜吳若凡    

（本(ben)文原載(zai)于微信公(gong)眾號“邦(bang)地(di)產”real-estate-circle）

3月(yue)25日(ri)，上海房地產(chan)(chan)交(jiao)易(yi)中心網(wang)站（“網(wang)上房地產(chan)(chan)”）日(ri)交(jiao)易(yi)量，最終(zhong)鎖定在2499套！

“這應該(gai)是(shi)上海有史以來日成交量最高的(de)一(yi)天。”優淘城總裁薛建雄就說。的(de)確，這一(yi)數字，在網上房(fang)地產建立的(de)十多年里，也很少見。

更耐人尋(xun)味的(de)(de)是，當(dang)天上午，上海(hai)剛剛公(gong)布了(le)被稱(cheng)為“史(shi)上最嚴”的(de)(de)樓(lou)市(shi)(shi)限購(gou)措施，根據上海(hai)《關于進(jin)(jin)一(yi)步完(wan)善(shan)本(ben)市(shi)(shi)住房(fang)(fang)(fang)市(shi)(shi)場體(ti)系和保障體(ti)系促(cu)進(jin)(jin)房(fang)(fang)(fang)地產市(shi)(shi)場平穩健康發(fa)展的(de)(de)若干意(yi)見》，上海(hai)規定非戶(hu)籍上海(hai)家(jia)庭必須(xu)社保連(lian)續(xu)繳納五(wu)年(nian)，才能有(you)(you)購(gou)房(fang)(fang)(fang)資(zi)格。同時，二套房(fang)(fang)(fang)認(ren)房(fang)(fang)(fang)又(you)認(ren)貸，既(ji)會(hui)查(cha)詢購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)名(ming)下是否(fou)有(you)(you)其他房(fang)(fang)(fang)貸，也會(hui)查(cha)詢名(ming)下是否(fou)有(you)(you)房(fang)(fang)(fang)。二套房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)首付(fu)成(cheng)數也提(ti)高到(dao)了(le)五(wu)成(cheng)，非普通商品房(fang)(fang)(fang)提(ti)高到(dao)七成(cheng)。而(er)根據之前上海(hai)劃定的(de)(de)普通商品住宅總價(jia)標準，大多數的(de)(de)在(zai)售(shou)新盤都屬于非普通住宅。

這(zhe)樣嚴格(ge)的(de)調(diao)控政策，居然(ran)成(cheng)就(jiu)了史上最高的(de)日(ri)成(cheng)交套數！這(zhe)到底是怎(zen)么回事？

邦爺根據以往經驗分析，從政(zheng)(zheng)策發(fa)布到各交易中(zhong)心(xin)落地執(zhi)行(xing)會有(you)一段真空期，即(ji)一般(ban)是(shi)政(zheng)(zheng)策下(xia)達的(de)(de)第二天才開始執(zhi)行(xing)。因此(ci)，不排除(chu)一部分人(ren)抱著試一試的(de)(de)心(xin)態趕(gan)著網(wang)簽(qian)，那些(xie)在周四晚間沒能趕(gan)上網(wang)簽(qian)末班車的(de)(de)購房者，也紛紛寄希望于“真空期“。就是(shi)這些(xie)“簽(qian)約大軍”，促(cu)成了當日成交量的(de)(de)歷史(shi)新紀(ji)錄。

暗藏退房潮？

但應該注意的是，新(xin)的數(shu)據記(ji)錄產(chan)生了，后(hou)續市場(chang)可(ke)能會出現一些波動，比如退房潮。

因為住建委相關(guan)領導在(zai)25日(ri)舉行的(de)記者招待會上已(yi)經明確(que)表示，《意見》從即(ji)日(ri)起施行，已(yi)經在(zai)進行交易的(de)，以網(wang)簽時間(jian)為準。也就(jiu)是說，25日(ri)起網(wang)簽要執行新的(de)標(biao)準！！！

但之(zhi)前(qian)有網傳消息說(shuo)，在3月24日的(de)新房簽(qian)(qian)約(yue)量中，有一部分(fen)是沒(mei)有購(gou)房資格的(de)買房人的(de)無效網簽(qian)(qian)。對此，中原(yuan)地產分(fen)析師盧文(wen)曦也說(shuo)，購(gou)房資格通(tong)常在網簽(qian)(qian)之(zhi)后審核。

邦爺了解到，一(yi)些還有幾個月才有購(gou)(gou)(gou)房資格(ge)(ge)的購(gou)(gou)(gou)房者，的確(que)有在(zai)最(zui)近幾天加緊簽約。但(dan)按盧文曦說(shuo)法，這(zhe)些已經成功網簽的購(gou)(gou)(gou)房者，最(zui)終會因為購(gou)(gou)(gou)房資格(ge)(ge)不(bu)(bu)符合(he)要求不(bu)(bu)得(de)不(bu)(bu)退房。不(bu)(bu)過她也表示，這(zhe)個比例不(bu)(bu)會很高(gao)。

如果上述分(fen)析(xi)是(shi)對的，在(zai)未來幾天上海將很快出(chu)現大規模的退房(fang)(fang)潮，大批購(gou)房(fang)(fang)者因(yin)為所簽(qian)訂的購(gou)房(fang)(fang)合同(tong)無效，而不得(de)不退房(fang)(fang)。

某(mou)資深中介人(ren)士也介紹稱，自3月份以來，購房者分化較明顯。一部(bu)分人(ren)知(zhi)道調控(kong)即將落地，所以持觀(guan)望態度，并(bing)不著急入市。但也有一波人(ren)群著急入市，他們(men)也正是(shi)此次被(bei)限購的主力——社保剛滿2年的非戶籍群體。這部(bu)分人(ren)也是(shi)受此次調控(kong)新政影(ying)響最大的人(ren)群。

上海中原成交的統計顯示，2015年上海購房者中：外地27歲以下占5.6%（這部分人在新政后就不能買房了）。外地人總數占48%，假設其中1/4不滿足連續5年社保，占10%（扣掉27歲以下）。非首套24%，假設其中一半受影響，占12%。也就是說，在購房人群里，受影響的占28%。

購房資格大匯總

購房(fang)資(zi)格已(yi)經成為大家討論(lun)的熱點(dian)話題(ti)。邦爺匯總后大致如下：

情況一：

購(gou)房人在3月25日之前(qian)已經(jing)累計(ji)繳(jiao)納24個月社保(bao)(bao)，但(dan)3月份繳(jiao)納的(de)社保(bao)(bao)單尚未(wei)拉出。浦東和嘉(jia)定兩區交易中(zhong)心的(de)工作人員表示，這(zhe)類人群并不在新(xin)政(zheng)限購(gou)之內，依舊享(xiang)受2個月的(de)社保(bao)(bao)政(zheng)策。（此處應該有掌聲~~）

情況二：

購房人已經繳納23個(ge)月社保，到4月份就(jiu)滿24個(ge)月，很遺憾，此(ci)類情況在(zai)限購之(zhi)列。

邦爺認(ren)為，這幾(ji)天(tian)各家開發商和房(fang)屋中介有必要(yao)加緊啟動(dong)對(dui)業務員(yuan)的政(zheng)策(ce)培(pei)訓，以避免因(yin)個(ge)別業務員(yuan)的頂(ding)風作案(忽悠客戶，讓他們先網簽，等滿了(le)兩個(ge)月(yue)再去交(jiao)易中心進(jin)行審(shen)核(he))，拖累(lei)整(zheng)個(ge)公司。因(yin)為上海(hai)昨天(tian)明確(que)進(jin)一步強化房(fang)地(di)產(chan)市場監管，規范從業行為,嚴肅查處違法違規行為。正(zheng)愁找殺雞儆猴的對(dui)象呢！

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