每經編輯｜每經實習(xi)記者 龐靜濤    

◎每經實習記者 龐(pang)靜濤

3月24日，財政(zheng)部(bu)和國家(jia)稅務(wu)總局(ju)發布《關于全面推開營業(ye)稅改征增值稅試點的通知》（以(yi)下簡稱通知），備受關注的二手(shou)房交易營改增政(zheng)策落地。

通知顯(xian)示，北上廣深(shen)之外(wai)的城市，個人(ren)將購(gou)(gou)買不(bu)足2年(nian)(nian)的住房對外(wai)銷(xiao)售(shou)的，按照5%的征(zheng)收率全(quan)額繳納增值(zhi)稅；個人(ren)將購(gou)(gou)買2年(nian)(nian)以上（含2年(nian)(nian)）的住房對外(wai)銷(xiao)售(shou)的，免征(zheng)增值(zhi)稅。

對(dui)于北(bei)上廣深(shen)四個(ge)一線(xian)城市，通(tong)知要求購買(mai)2年以上（含2年）的(de)(de)非普通(tong)住(zhu)房對(dui)外銷售的(de)(de)另(ling)作規定，以銷售收入減去購買(mai)住(zhu)房價款后的(de)(de)差額按照5%的(de)(de)征收率繳納增值稅。

對于一線城市(shi)的“特(te)殊待(dai)遇(yu)”，易居研究(jiu)院(yuan)智庫中心研究(jiu)總(zong)監嚴躍進(jin)(jin)分(fen)(fen)析稱，可通過此類征(zheng)收率的方式(shi)，適當進(jin)(jin)行市(shi)場管控，進(jin)(jin)而抑制部分(fen)(fen)投資投機需(xu)求。

嚴躍進(jin)表示，對于普通(tong)住房(fang)，持(chi)有(you)2年后進(jin)行銷售，相應的增值部分可(ke)以歸(gui)房(fang)東(dong)所有(you)，其(qi)實是(shi)鼓(gu)勵改善型購房(fang)需(xu)求(qiu)的積極釋(shi)放。

二手房交易的增值(zhi)稅政策基本(ben)平(ping)移(yi)了之前的營(ying)業稅政策，但計稅方法并非(fei)此前傳言的（售(shou)出價-買進價）×5%。

通知(zhi)顯示，二手房交易(yi)應扣(kou)繳稅額(e)=購買方支付(fu)的價(jia)款(kuan)÷（1+稅率(lv)(lv)）×稅率(lv)(lv)。

一套210萬(wan)元(yuan)的普通住宅滿2年，應納稅(shui)額(e)=210÷（1+5%）×5%=10萬(wan)元(yuan)；營改增(zeng)之前的征稅(shui)額(e)=210×5%= 10.5萬(wan)元(yuan)。

顯(xian)而易見，同等(deng)條件下的征稅(shui)條件，營改增(zeng)后較(jiao)之前稅(shui)收成本節約(yue)4.76%。