每經編輯｜每經記者(zhe) 杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

一石激起(qi)千層浪，最近召開的國務(wu)院常務(wu)會議(yi)明確了自5月(yue)1日起(qi)將建(jian)筑業、房地產(chan)業、金融業、生活服務(wu)業納入(ru)營(ying)改(gai)增(zeng)試點范圍。

隨著營(ying)改(gai)增(zeng)時間表日(ri)益臨近，對房地(di)產企(qi)業來(lai)說，哪些進項稅額可(ke)以參與增(zeng)值稅抵扣？房地(di)產營(ying)改(gai)增(zeng)最大的難點在哪里？

多位房地(di)產財稅專家(jia)表示，房企(qi)可抵(di)扣發票越多越好(hao)，但目前進項稅抵(di)扣有限，很多事項須待(dai)細則(ze)落地(di)，且(qie)個(ge)案差異較(jiao)大，不能一概而論。

房地產進(jin)項稅抵扣項有(you)限

3月18日，國務院(yuan)常務會議(yi)審議(yi)通過了全面推開營改增(zeng)試點(dian)方案，明確自5月1日起，全面推開營改增(zeng)試點(dian)，將(jiang)建(jian)筑(zhu)業(ye)、房(fang)地產業(ye)、金融(rong)業(ye)、生活服務業(ye)納入試點(dian)范圍。

以此來看，現行營(ying)業稅(shui)納稅(shui)人全部改(gai)征增值稅(shui)。其中，建筑業和房地產業適(shi)用11%的稅(shui)率，金融業和生活服務(wu)業適(shi)用6%的稅(shui)率。

中匯(hui)（四川）稅務(wu)師事務(wu)所一位資深財(cai)稅人士告訴《每日經(jing)濟新聞(wen)》記者，營業稅是(shi)價內稅，增(zeng)值稅是(shi)價外稅，主要區別在于，后者是(shi)針對收入和(he)成本(ben)之間增(zeng)值部分按照(zhao)一定(ding)稅率(lv)計稅。

對房(fang)地產開(kai)發企(qi)業來說，以(yi)前所征收的營業稅到底(di)是什么？包含(han)哪些具體項目呢？

房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)營業稅，顧名思義就是針對房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)企業出售和個人轉讓房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)過程(cheng)中所征收的(de)稅。

《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者注意到，2011年(nian)10月底，經國家(jia)財(cai)政部(bu)與國稅(shui)(shui)(shui)總局審核(he)通過并聯合下發《關于修改(gai)〈中華(hua)人民(min)共和(he)(he)國增值稅(shui)(shui)(shui)暫行(xing)條例(li)實施細則〉和(he)(he)〈中華(hua)人民(min)共和(he)(he)國營業稅(shui)(shui)(shui)暫行(xing)條例(li)實施細則〉的決定》。該文(wen)件(jian)第(di)25條規定，納(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)人轉讓土地使用權或(huo)者銷售(shou)不(bu)動產，采取(qu)預收(shou)款(kuan)方(fang)式的，其納(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)義務發生時間為收(shou)到預收(shou)款(kuan)的當天。

實際上，在房企(qi)“預(yu)售(shou)制”模式下(xia)，預(yu)收款成了他們主要的回款及現(xian)金流來源之一(yi)。也就(jiu)是說，房企(qi)收到預(yu)收款即要繳納一(yi)定稅(shui)率的營業稅(shui)。

國稅總(zong)局在(zai)(zai)日前發(fa)布(bu)的(de)《關(guan)于全面推開營業稅改征(zheng)增(zeng)值稅試點的(de)通知》中提到(dao)，房地產(chan)開發(fa)企業采取預(yu)收(shou)款方式銷售所開發(fa)的(de)房地產(chan)項目(mu)，在(zai)(zai)收(shou)到(dao)預(yu)收(shou)款時按照3%的(de)預(yu)征(zheng)率預(yu)繳(jiao)增(zeng)值稅。

在(zai)房地產開發企業主營成本(ben)構成中，包括(kuo)土地征用(yong)(yong)(yong)及拆遷(qian)補償、前期工(gong)(gong)程(cheng)費(fei)用(yong)(yong)(yong)、建筑安裝工(gong)(gong)程(cheng)費(fei)用(yong)(yong)(yong)、基礎設(she)施(shi)費(fei)用(yong)(yong)(yong)、配套設(she)施(shi)費(fei)、借款費(fei)用(yong)(yong)(yong)及開發間接費(fei)用(yong)(yong)(yong)等。

在營改(gai)增過程中(zhong)，到底哪些(xie)可(ke)以進項稅(shui)抵扣(kou)(kou)？中(zhong)匯（四川）稅(shui)務師事務所前述資深財稅(shui)人士(shi)介紹說(shuo)，“建安成本(ben)那一塊是可(ke)以抵扣(kou)(kou)的(de)，建筑企業營改(gai)增是11%。如果建安成本(ben)占比50%~60%，毛(mao)利20%，但還是不足以持平。”其他比如前期開(kai)發費、政府基(ji)金，這些(xie)是不可(ke)能抵扣(kou)(kou)的(de)，像銀行(xing)貸款利息能不能抵扣(kou)(kou)也是個問題。

不利(li)于品質房企“甲供材”？

營改增(zeng)試點范圍的擴大，在房(fang)企內部產生了不(bu)少爭議(yi)，其(qi)中爭議(yi)最大的莫過于部分企業(ye)認為會增(zeng)加其(qi)稅負壓(ya)力。

在(zai)亞信控(kong)股集團董秘(mi)榮騰洪看來，營(ying)改(gai)增之后(hou)，這實際上(shang)會增加房企稅(shui)(shui)負(fu)，首先是稅(shui)(shui)率，營(ying)業稅(shui)(shui)3%~5.6%，增值(zhi)稅(shui)(shui)11%~17%。以二手房交易為例，一套100萬元(yuan)(yuan)的(de)房子，賣到(dao)200萬元(yuan)(yuan)，按原來只上(shang)5.6%的(de)稅(shui)(shui)率，現在(zai)按100萬元(yuan)(yuan)差(cha)額的(de)11%或17%，稅(shui)(shui)負(fu)有(you)所提高。

“在房企(qi)實際操作中，增值稅(shui)可抵扣進項(xiang)稅(shui)，但上游企(qi)業很多沒辦(ban)法提供發(fa)票。”榮騰洪表示。

前述資深財稅人士舉例說，在沒有“甲供(gong)材(cai)”（編(bian)者注(zhu)：甲方提(ti)供(gong)建(jian)安材(cai)料(liao)(liao)）的情況下，房(fang)企讓建(jian)安企業包工包料(liao)(liao)，一張發票開回來，直接按11%抵扣(kou)，如果單(dan)獨(du)買(mai)材(cai)料(liao)(liao)按17%，當然(ran)有利于他，但(dan)部分房(fang)企要求(qiu)“品質”，他們自己(ji)去“甲供(gong)材(cai)”，但(dan)能(neng)否(fou)實(shi)際抵扣(kou)仍是(shi)未知數(shu)。

“按(an)國務院的(de)(de)稅改(gai)設計，對行(xing)業來(lai)說，是(shi)降低負擔的(de)(de)，每(mei)個企業的(de)(de)經營(ying)周期不一樣，落實到每(mei)個企業會有差異(yi)。老(lao)項目按(an)老(lao)辦法，按(an)征收率，但具體細則沒出來(lai)，我們(men)也不敢說。”前述資深(shen)財稅人士強(qiang)調說。

土地購置費能(neng)否獲得進項稅(shui)抵扣？在前(qian)述資(zi)深財稅(shui)人士(shi)看來，現在房(fang)企都(dou)(dou)是“招拍掛”拿(na)地，都(dou)(dou)有發(fa)票(piao)，像(xiang)2006年以前(qian)的項目可能(neng)沒有這種發(fa)票(piao)，但2007年以后都(dou)(dou)不會存在了，這些統一(yi)歸為老項目，營(ying)業(ye)稅(shui)按(an)5%稅(shui)率征收，現在可能(neng)會按(an)一(yi)定的征收率，征收率是價稅(shui)合一(yi)，相(xiang)比較營(ying)業(ye)稅(shui)會下降。

前述資深財稅(shui)(shui)人士表示，5月(yue)1日(ri)以后(hou)，房(fang)企新項目實施營改增，能夠抵扣進項，收入按(an)增值稅(shui)(shui)劃(hua)段后(hou)稅(shui)(shui)率是11%，這(zhe)取決于抵扣這(zhe)部分(fen)，增值稅(shui)(shui)按(an)增值額(e)，也就是毛(mao)利(li)那部分(fen)繳稅(shui)(shui)。

“像(xiang)價值(zhi)100萬元(yuan)的房子(zi)，毛利率(lv)大概在20%~30%，成本是80萬元(yuan)，增值(zhi)稅是20萬元(yuan)的11%，關鍵(jian)是看80萬元(yuan)成本的進項(xiang)票要足額抵(di)(di)扣，不動(dong)產成本的進項(xiang)部分抵(di)(di)扣事項(xiang)，目(mu)前不太明確。”前述資深財稅人士強(qiang)調說。

對(dui)于即將到來(lai)的(de)(de)(de)營改增大潮，房企應如何做好稅收籌劃？前(qian)述資深財稅人士表示，目前(qian)還談不上稅收籌劃，房企該交(jiao)的(de)(de)(de)營業稅繳清(qing)楚，等于你(ni)的(de)(de)(de)納稅義務時點(dian)暫未發(fa)生，中間有(you)一個過渡期，能把自(zi)己(ji)(ji)的(de)(de)(de)稅理清(qing)楚，比如你(ni)有(you)商業地產，你(ni)是(shi)銷(xiao)售還是(shi)自(zi)持，細(xi)則(ze)出來(lai)之(zhi)后，根據自(zi)己(ji)(ji)的(de)(de)(de)情(qing)況才(cai)有(you)可能籌劃合理節稅。

“在財務上，你(ni)要(yao)對增值稅(shui)這(zhe)個稅(shui)種特性了解，包括發(fa)票的管理(li)、財務核算(suan)以(yi)及合(he)同等，因為營業稅(shui)是價(jia)內稅(shui)，增值稅(shui)是價(jia)外(wai)稅(shui)，你(ni)的合(he)同金(jin)額是含稅(shui)金(jin)額，還是不含稅(shui)金(jin)額。”前述資深財稅(shui)人士建議(yi)說(shuo)。