每(mei)經編輯｜吳若凡    

（本文原載于(yu)微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

5月1日，“營改增”政(zheng)策就將正式實(shi)施(shi)，這里(li)面最吸引人(ren)的(de)，恐怕非“購(gou)買不動(dong)產可以抵扣增值稅”莫屬(shu)。因為無論(lun)是(shi)對企業客戶(hu)還(huan)是(shi)開發(fa)商來說，都是(shi)值得翹首期盼的(de)利好(hao)。

然(ran)而，購買哪些房(fang)屋才可能(neng)更多(duo)地抵扣增值(zhi)稅？

開發(fa)商要以“大額(e)抵扣增值(zhi)稅”吸引買(mai)房人，需要做(zuo)些什么準(zhun)備？

“營改增”能給商用房(fang)市場，帶來(lai)哪(na)些新機會？

聽邦爺(ye)慢(man)慢(man)道來...

買房是抵稅的最好方法？

“增值(zhi)稅(shui)”是對(dui)銷售貨物(wu)或者提供(gong)加工、修理修配勞(lao)務以及進口貨物(wu)的單位和(he)個人，實現的增值(zhi)額，征收的一個稅(shui)種(zhong)。

抵扣(kou)增值稅所說(shuo)的(de)“扣(kou)除”，是(shi)通過專用(yong)發票抵扣(kou)的(de)形式來實現的(de)，要點(dian)是(shi)取得抵扣(kou)本(ben)單位應(ying)繳納的(de)增值稅款(kuan)。

舉個(ge)例子(zi)，以房價為(wei)100萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)、物料成本40萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)來(lai)算，原先按5%繳納營(ying)業稅(shui)5萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，增值稅(shui)40/（1+17%）*17%=5.81（萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)），合計(ji)約10.81萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)；“營(ying)改增”后，如果房地產業的增值稅(shui)稅(shui)率定(ding)為(wei)11%，則銷項(xiang)稅(shui)額為(wei)100/（1+11%）*11%=9.9（萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)），進(jin)項(xiang)稅(shui)額為(wei)40/（1+17%）*17%=5.81（萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)），等于少繳了4.09萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)。

上(shang)海(hai)新(xin)(xin)閔律師(shi)(shi)事務(wu)所律師(shi)(shi)劉(liu)福元告訴(su)邦爺，按新(xin)(xin)規的(de)話，企(qi)(qi)業(ye)(ye)改善辦公(gong)條件比如(ru)購置(zhi)辦公(gong)樓的(de)成本(ben)就會(hui)降低。同時，由(you)于企(qi)(qi)業(ye)(ye)新(xin)(xin)增不(bu)動產所含增值稅(shui)，被納(na)入抵扣范圍，這也會(hui)刺激(ji)企(qi)(qi)業(ye)(ye)購置(zhi)辦公(gong)樓，如(ru)此寫(xie)字樓庫存也能得到有效去化。

可(ke)想(xiang)而知，一旦“營改增(zeng)”落定，增(zeng)值稅(shui)發票可(ke)能會成為樓盤的標配。

不(bu)過，劉福元介(jie)紹說(shuo)，目前能(neng)確認(ren)的只有購買(mai)不(bu)動(dong)產可抵扣(kou)。

怎樣賣房能抵扣更多增值稅？

根據(ju)增值稅(shui)繳納的(de)(de)有關規定，涉及房屋(wu)購買(mai)的(de)(de)諸多消費支出，都可以抵扣增值稅(shui)，但目前明確抵扣的(de)(de)是精裝修的(de)(de)商用(yong)物業(ye)。

在(zai)裝修領域(yu)，目前大部(bu)分(fen)的裝修人工支出和大量(liang)的裝修小(xiao)配件(jian)，是很難直接(jie)取得增值稅專用發票(piao)的。但(dan)全(quan)裝修商用物業(ye)，可以取得足夠(gou)的增值稅發票(piao)。

所以，向企業用戶提供精裝修辦公樓、根據用戶需要定制精裝修商鋪等情況，可能會被市場推崇。

除了精(jing)裝修(xiu)房(fang)屋，開發(fa)商(shang)還(huan)可(ke)以把電視、空(kong)調(diao)、沙發(fa)、家居等一系(xi)列軟裝納入房(fang)屋內(nei)。按照國稅總局頒布的(de)增值稅有關(guan)(guan)規定，只要能說明(ming)房(fang)屋的(de)這些設備和企(qi)業的(de)生產有直接關(guan)(guan)系(xi)，就可(ke)以納入到增值稅抵扣(kou)范圍。

另外，既然企業(ye)購(gou)買的(de)不動產(chan)，只要和生產(chan)、經營有關，就可(ke)以抵扣(kou)。根據《國家稅務總局(ju)關于加(jia)強增值(zhi)稅征收管理(li)若干問題的(de)通知》(國稅發【1995】192號)規(gui)定，原則上，物業(ye)管理(li)費、以及購(gou)買時的(de)貸(dai)款將都能納入增值(zhi)稅抵扣(kou)。

開發(fa)商A企(qi)業(ye)將一套房屋以600（稅(shui)前(qian)價格(ge)）萬(wan)(wan)價格(ge)賣(mai)給(gei)B企(qi)業(ye)，此時(shi)就需要(yao)繳納(na)66萬(wan)(wan)的稅(shui)金(jin)，但(dan)由于之(zhi)前(qian)已經繳納(na)了55萬(wan)(wan)的稅(shui)金(jin)，那此時(shi)，A企(qi)業(ye)只需繳納(na)66-55=11萬(wan)(wan)的稅(shui)金(jin)。對(dui)于稅(shui)務局來說，這套600的萬(wan)(wan)房子需要(yao)交66萬(wan)(wan)的稅(shui)，之(zhi)前(qian)55萬(wan)(wan)的留底稅(shui)金(jin)。

但新城高(gao)級(ji)副總裁歐陽捷提醒，企業買房的抵(di)扣增值稅只是(shi)(shi)一方面，最重(zhong)要的還是(shi)(shi)投資回(hui)報。

即使能(neng)夠抵稅(shui)，投資回報率不高，也成問題。所以企(qi)(qi)業(ye)首先還是應該考慮(lv)將盈利覆蓋經(jing)營(ying)成本(ben)和(he)稅(shui)收成本(ben)，因為(wei)如果不盈利企(qi)(qi)業(ye)也就(jiu)沒有(you)動(dong)力去做這些事(shi)。

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編輯：王婷(ting)(ting)婷(ting)(ting) 審核：楊(yang)羚強 終(zhong)審：蔡戰波