每經編(bian)輯｜魏瓊(qiong)     

（本文原載于微信公(gong)眾號“邦地(di)產”real-estate-circle）

近日(ri)，一(yi)則(ze)《排隊搶房，老城更瘋狂！中海花灣壹號(hao)漲(zhang)價后依然火爆》的新(xin)聞引起廣(guang)泛關注。

這個被搶的樓盤(pan)，是廣州中海花灣壹號，項(xiang)目規劃(hua)面積(ji)超過百萬平，3月18日晚(wan)連夜加推(tui)了B7棟景觀樓王單位，91-140㎡的三四房均價(jia)達(da)3.2萬/平。

據說，這(zhe)樓(lou)盤當晚(wan)開(kai)賣(mai)，便引發了購房者連夜排(pai)隊搶房的火爆(bao)場面。中(zhong)海方面則稱(cheng)，開(kai)盤當晚(wan)就賣(mai)出(chu)了100多套，去化9成，攬金(jin)3億。

看起(qi)來挺“火”的嘛。而且據(ju)說，這批房(fang)子是(shi)漲價了還(huan)被瘋搶。因為廣州國土房(fang)管(guan)局(ju)官方(fang)數據(ju)網站陽光家緣上(shang)顯示，2016年(nian)截至(zhi)3月17日，中海(hai)花灣壹號共(gong)賣出(chu)152套(tao)，均價為30529元/平。

對此(ci)，中海方面的解(jie)釋說：“市(shi)場整體(ti)在(zai)上漲，此(ci)次新推的是樓王，位置和景觀(guan)都更好，價格(ge)本來也應該更高一(yi)點(dian)”。

這話(hua)聽起來還(huan)是比較(jiao)實在的(de)，只不過“開盤熱銷”、“連夜搶(qiang)房”這些現象，卻一(yi)直(zhi)讓邦爺有所疑(yi)惑...

“熱賣”只是人為煽火

資料(liao)顯示，中海花(hua)灣壹號規(gui)劃面(mian)積達(da)到130萬(wan)平米（以每(mei)套(tao)(tao)建筑面(mian)積100平算，可開發的總套(tao)(tao)數(shu)超過10萬(wan)套(tao)(tao)）。陽光(guang)家緣(yuan)網顯示，中海花(hua)灣壹號只申請取得B7棟的預(yu)售證，可預(yu)售住宅套(tao)(tao)數(shu)是(shi)276套(tao)(tao)，預(yu)售證獲取時間是(shi)2015年9月15日(ri)。而(er)截(jie)至21日(ri)，B7成交記錄還是(shi)0。

根據中(zhong)海方面(mian)的(de)(de)介(jie)紹，3月(yue)18日成(cheng)交(jiao)100套左右，去(qu)化9成(cheng)（因網簽(qian)(qian)數據往(wang)往(wang)和實(shi)際成(cheng)交(jiao)不同步，會比實(shi)際成(cheng)交(jiao)延緩一(yi)周(zhou)，所以網簽(qian)(qian)成(cheng)交(jiao)數仍為0），金額約3億(yi)的(de)(de)數據反推，中(zhong)海花(hua)灣壹號(hao)此(ci)次(ci)推出的(de)(de)貨量，只有已(yi)獲(huo)取(qu)預(yu)售證的(de)(de)276套的(de)(de)超過(guo)4成(cheng)。

也就是說，明明有近300套(tao)房子可以賣(mai)，偏(pian)偏(pian)只(zhi)敢拿出100多套(tao)真(zhen)實銷售。為什么要這樣呢？

在業內看來，有(you)兩個最主要(yao)的原(yuan)因(yin)，一是對(dui)項目銷(xiao)售(shou)并沒(mei)有(you)底(di)氣(qi)、沒(mei)有(you)自信，所以只(zhi)選擇了一小(xiao)部分做試銷(xiao)。因(yin)為畢竟房子價格也漲了嘛，還需要(yao)慢慢讓(rang)市場(chang)接受價格變動。

但另一方面，“制造(zao)熱銷(xiao)”被質(zhi)疑為最大原(yuan)因。

“制(zhi)造熱(re)銷”大概是這(zhe)樣。假設在樓盤(pan)開賣前，先蓄(xu)客(ke)4000人，其中有400個(ge)意向成交客(ke)戶，并通知他們開盤(pan)時到場，但開盤(pan)時開發商(shang)只推(tui)出170套貨量，這(zhe)就(jiu)會(hui)造成“供不應(ying)求”的(de)局面(mian)，甚(shen)至引發搶(qiang)房。更甚(shen)的(de)，為了確保(bao)場面(mian)“熱(re)”起來，開發商(shang)會(hui)幾十塊一天(tian)包飯，招一些農民工或兼(jian)職扮演(yan)買(mai)房人“鞏固”熱(re)銷的(de)局面(mian)。

中(zhong)海(hai)有制造“供(gong)不應求(qiu)”的嫌疑，這(zhe)一點從中(zhong)海(hai)方面的回應也(ye)能側面佐證。

中(zhong)海廣州工作人員告訴邦爺：“陽光家緣上，項(xiang)目預(yu)(yu)(yu)(yu)售(shou)(shou)(shou)證的(de)獲取時間不準確，B7和B8棟的(de)預(yu)(yu)(yu)(yu)售(shou)(shou)(shou)證號(hao)是(shi)同一(yi)個(ge)，預(yu)(yu)(yu)(yu)售(shou)(shou)(shou)證的(de)發(fa)放根據項(xiang)目建設進展情(qing)況而定(ding)，B7棟是(shi)近(jin)日才(cai)拿到更(geng)新的(de)副本。而且(qie)中(zhong)海不可(ke)能一(yi)次(ci)性推(tui)出拿到預(yu)(yu)(yu)(yu)售(shou)(shou)(shou)證的(de)全部貨量，推(tui)出貨量是(shi)根據前期收(shou)籌情(qing)況決定(ding)的(de)。”

但其實，根據廣州商品房預售管理規定，商品房需在取得預售證10日內全部公開銷售，同時要求，房地產開發企業在申請商品房預售許可證時，應當明確該項目擬向社(she)會(hui)公開銷售(shou)的(de)時間、銷售(shou)方(fang)式及(ji)每個(ge)單(dan)元的(de)擬售(shou)價格(ge)；廣州市房屋(wu)管理(li)系統中顯示的(de)可(ke)售(shou)單(dan)元，房地產企業不(bu)得拒售(shou)。

也(ye)就是說，按規(gui)矩，中海(hai)花灣壹號是必須一次性(xing)全部推出B7棟276套住宅產品的(de)。若不(bu)考(kao)慮規(gui)定和實(shi)操的(de)差別、統計時差等問題，中海(hai)方面所謂“不(bu)可能一次性(xing)推”，可能既(ji)有(you)不(bu)愿意(yi)，也(ye)有(you)不(bu)自信(xin)，因(yin)為按照(zhao)項目(mu)目(mu)前的(de)蓄客量和成(cheng)交量來看(kan)，“熱(re)銷”的(de)指標遠遠達不(bu)到。

提防“饑餓營銷”陷阱

“這(zhe)是一(yi)種類似‘饑餓營銷(xiao)’的(de)手段(duan)。”有(you)業內人(ren)士分析中海的(de)做法時指出(chu)，其利用樓盤開賣(mai)之(zhi)前較(jiao)長的(de)蓄客(ke)期，通(tong)過(guo)控制房(fang)源推出(chu)量，制造供不應求的(de)“房(fang)荒”景象，催生客(ke)戶的(de)“饑餓感”，來蓄客(ke)和引導購買。

“饑餓營銷”在房(fang)地產營銷中屢見(jian)不鮮，但負面影(ying)響(xiang)也(ye)不能忽視。對于大盤來說(shuo)，前期的(de)熱銷固然重(zhong)要，但在短時(shi)間促成大量成交(jiao)、營造市(shi)場火爆的(de)現象，同樣的(de)招數用多了，就會有“狼來了”的(de)結果。

易(yi)居研究院智(zhi)庫(ku)中心研究總監嚴躍(yue)進就提醒，“制(zhi)造熱(re)銷”會(hui)使部分(fen)觀望的購房者恐慌(huang)心理(li)加劇。購房者入(ru)市了固(gu)然會(hui)讓(rang)樓(lou)盤(pan)實現去庫(ku)存，甚至(zhi)有些(xie)樓(lou)盤(pan)還能順(shun)勢加價(jia)。但(dan)這類做法誘(you)導(dao)恐慌(huang)情緒形成，會(hui)使得交易(yi)中各類規范被(bei)忽視，比如合(he)同簽訂問(wen)題百出、后續糾紛不斷等，留(liu)下了很多后遺癥(zheng)。

“大(da)(da)家買(mai)房一定(ding)要有辨別能力，不要僅憑營銷場(chang)(chang)面(mian)熱鬧就(jiu)匆忙入市。”嚴躍進認為，房地產交(jiao)易中“穩定(ding)”二(er)字意義重大(da)(da)。市場(chang)(chang)應該對此類虛(xu)假行(xing)為進行(xing)打擊，并幫助購房者保持(chi)清醒，這樣才能保持(chi)市場(chang)(chang)的平穩健康發展。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終(zhong)審：蔡戰(zhan)波(bo)