吳家明

回想過(guo)去的(de)深圳樓市，有(you)時候懷念的(de)不僅僅是房價。3月，對(dui)于深圳樓市而(er)言(yan)，都是一(yi)個敏(min)感(gan)的(de)月份(fen)，今年的(de)3月也不例外(wai)。經歷了一(yi)波又一(yi)波的(de)熱潮之后，深圳購房者開始變得有(you)些(xie)忐忑。

2013年3月

慌亂：過戶像打仗

2013年3月(yue)，整個深圳(zhen)樓(lou)市都陷入一片慌亂之(zhi)中。秒(miao)殺房子、連夜排(pai)隊過戶(hu)，這讓親身經歷過當時“盛況”的吳先生記憶猶新(xin)。

當(dang)時(shi)，國(guo)務院出臺新“國(guo)五條”細則，其(qi)中二(er)手房交易按轉讓差價征收20%個稅的規定最引人(ren)注(zhu)目。此消(xiao)息(xi)一出，立即引爆(bao)了深(shen)圳樓市。

“當時在羅(luo)湖區的(de)聯城美園看中了一(yi)(yi)套房(fang)子，31平方(fang)米要價82萬元，本來還想(xiang)考慮看看，結(jie)果看房(fang)的(de)人一(yi)(yi)撥(bo)接一(yi)(yi)撥(bo)，我不得不立(li)刻(ke)就(jiu)(jiu)跟業主下定金。”回(hui)想(xiang)起當時的(de)情景(jing)，吳先生說(shuo)，“真的(de)就(jiu)(jiu)是買房(fang)就(jiu)(jiu)像買白菜，有一(yi)(yi)位女購房(fang)者(zhe)前幾個小時看過這套房(fang)子，回(hui)來說(shuo)要買這套房(fang)子的(de)時候已經被我買了。”

為了趕(gan)在4月1日前過戶(hu)(hu)，吳先(xian)(xian)生沒有選擇銀(yin)(yin)行貸(dai)款(kuan)，而是(shi)東湊西湊全額付款(kuan)。“記得那是(shi)3月28日，深圳下暴雨，中介(jie)凌晨就去位于(yu)銀(yin)(yin)湖的過戶(hu)(hu)中心(xin)排(pai)(pai)隊拿號，我一(yi)(yi)大早就趕(gan)過去，現場人(ren)頭(tou)攢動，連門口都進不去，都是(shi)為了趕(gan)緊過戶(hu)(hu)。”吳先(xian)(xian)生說(shuo)，“一(yi)(yi)直排(pai)(pai)到(dao)下午3點(dian)才成功辦完過戶(hu)(hu)手續，心(xin)里就像放下一(yi)(yi)塊大石。”

不過，“國五條”隨后溫柔落地，交(jiao)稅的規(gui)則沒有(you)發生很(hen)大的改變，深(shen)圳(zhen)樓市(shi)交(jiao)投持續活躍(yue)。美聯物業的數據顯示，2013年(nian)3月(yue)份深(shen)圳(zhen)二(er)手住宅市(shi)場創出天量(liang)成交(jiao)，達到(dao)17527套，占全年(nian)成交(jiao)總量(liang)的20%。

2014年3月

冰冷：成交急速萎縮

深(shen)圳樓市(shi)的熱度一直(zhi)不減，但在2014年3月(yue)，卻(que)呈現出完全相反的景象。

其實，從2013年下(xia)半年開始，深(shen)圳(zhen)市場就開始傳(chuan)出央(yang)行收緊信貸(dai)的消息，延(yan)續了半年多(duo)的房貸(dai)收緊局面，長(chang)期的資(zi)金制(zhi)約成為打壓市場的利(li)器。原本備受(shou)期待的深(shen)圳(zhen)3月樓市，表現(xian)卻讓人大跌眼鏡(jing)。

深圳市(shi)規土委公布的統(tong)計數據(ju)顯示(shi)，2014年(nian)(nian)3月深圳新建住宅(zhai)成(cheng)(cheng)交數量2818套，同比下跌27.9%。在二手住宅(zhai)方面，3月份共成(cheng)(cheng)交4865套，與上年(nian)(nian)同期成(cheng)(cheng)交17527套的數據(ju)相(xiang)去甚遠。此外，根(gen)據(ju)深圳房地(di)產信息網(wang)的監測，2014年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)深圳新房成(cheng)(cheng)交15133套，與2013年(nian)(nian)同期相(xiang)比大降41.7%，其中降幅最(zui)大的福田(tian)區(qu)達(da)到84.3%。

“其實，當時(shi)深圳房(fang)價(jia)并沒(mei)(mei)有(you)出現(xian)明顯松動(dong)，但成交量的確萎縮不少。”吳先生回(hui)憶說，“身邊有(you)些投(tou)資客當時(shi)有(you)點動(dong)搖，急(ji)著(zhu)賣(mai)出手中的房(fang)子，都(dou)發現(xian)沒(mei)(mei)以前好賣(mai)。”

2015年3月

驚訝：從未有過的好運

從(cong)高溫到冰(bing)冷(leng)，本就令人捉摸不(bu)透的深圳樓市(shi)在2015年的前景(jing)變得更加撲朔迷(mi)離。不(bu)過，深圳樓市(shi)就是這么讓人意想不(bu)到。

2014年(nian)年(nian)底的降息刺激了(le)購(gou)房者和房地產業內(nei)的敏感神經，讓深圳樓市逐漸(jian)回(hui)暖。時(shi)間很快到了(le)2015年(nian)3月(yue)(yue)，市民陳小姐也加入到購(gou)房大軍當中，四處找尋房源，但她開(kai)始顯得(de)有些(xie)著急，因為2015年(nian)3月(yue)(yue)1日起央(yang)行(xing)再度(du)降息。

“當(dang)(dang)時(shi)也看(kan)了許(xu)多(duo)房源，有(you)些業(ye)主(zhu)開始(shi)坐(zuo)地起價，所以(yi)沒想太多(duo)就在羅湖區(qu)田貝四(si)路買下一套50平(ping)方米(mi)的小(xiao)兩(liang)房單(dan)位，當(dang)(dang)時(shi)價格每(mei)平(ping)方米(mi)不到(dao)35000元。”陳小(xiao)姐對記(ji)者表(biao)示，“其實(shi)當(dang)(dang)時(shi)覺得(de)有(you)點貴(gui)，但也沒想那么多(duo)，3月26日跟業(ye)主(zhu)簽合同(tong)。”

沒過多久，政府(fu)在3月(yue)30日放出(chu)房(fang)(fang)地產政策“大招”：對擁有一(yi)套住房(fang)(fang)且相應(ying)購(gou)房(fang)(fang)貸款未結清的居民(min)家庭購(gou)二套房(fang)(fang)，最低(di)首(shou)(shou)付款比例調整為不低(di)于40%；使用住房(fang)(fang)公積(ji)金貸款購(gou)買首(shou)(shou)套普(pu)通自住房(fang)(fang)，最低(di)首(shou)(shou)付20%；個(ge)人(ren)將(jiang)購(gou)買2年以(yi)上的普(pu)通住房(fang)(fang)對外(wai)銷售(shou)的，免征營業稅。

這就是有(you)名的“3.30政(zheng)策”，但(dan)誰(shui)也沒有(you)想到，“3.30政(zheng)策”推行后深(shen)圳房價和成交量迅猛上升，甚至到了一發不可收拾的地步。

2015年深圳樓市的瘋狂，讓很多人印象深刻。市場數據顯示，2015年深圳成(cheng)交(jiao)了66450套(tao)新房(fang)，同(tong)比大增近六成(cheng)，相當(dang)于(yu)每天賣出182套(tao)新房(fang)。而二手(shou)房(fang)也以(yi)126899套(tao)和1060.78萬平(ping)方(fang)米的成(cheng)交(jiao)量雙創(chuang)新高，較2014年分別大漲121.7%及117.7%。

直到(dao)現(xian)在，深圳(zhen)樓(lou)市依舊高(gao)燒不退。“現(xian)在我(wo)買(mai)的(de)(de)那套房(fang)子漲到(dao)接近每平方米(mi)65000元(yuan)，太瘋狂了。”回憶起去年(nian)3月的(de)(de)決定，陳(chen)小姐(jie)感慨：真的(de)(de)是從未遇到(dao)過的(de)(de)好運。

2016年3月

忐忑：炒房客也受沖擊

深(shen)圳樓市持續“高燒”，但(dan)隨著(zhu)調(diao)控預(yu)期(qi)進一(yi)步升(sheng)溫，大部分購房者再次陷(xian)入觀望，就連一(yi)些炒房客也(ye)有點動搖。

今年(nian)春節后(hou)，無(wu)論是(shi)中央還是(shi)地方(fang)政府都收緊了對于(yu)一線樓市(shi)的(de)支持措施，尤其是(shi)在(zai)首(shou)付貸和場(chang)外配資(zi)方(fang)面(mian)，這對一線樓市(shi)造成(cheng)了較大的(de)負(fu)面(mian)心理(li)影響，市(shi)場(chang)全(quan)面(mian)看漲的(de)心理(li)預(yu)期(qi)受到了沖擊。此外，深圳將(jiang)(jiang)在(zai)4月1日(ri)起(qi)對房產交(jiao)(jiao)易(yi)評(ping)估(gu)(gu)價(jia)格進行更(geng)新，調(diao)整(zheng)后(hou)深圳房產評(ping)估(gu)(gu)價(jia)格或比目前提高50%。此次調(diao)整(zheng)距離上(shang)次深圳調(diao)整(zheng)房產交(jiao)(jiao)易(yi)評(ping)估(gu)(gu)價(jia)格僅僅過去半(ban)年(nian)時間。分析普遍認為，隨著評(ping)估(gu)(gu)價(jia)格的(de)上(shang)調(diao)，交(jiao)(jiao)易(yi)的(de)二手房稅(shui)費也相應提高，通過提高交(jiao)(jiao)易(yi)成(cheng)本，將(jiang)(jiang)在(zai)一定(ding)程度(du)上(shang)抑制投機投資(zi)的(de)購房行為。

“3月(yue)(yue)以來，市場(chang)上(shang)的(de)確多了(le)一(yi)些(xie)二手房(fang)(fang)(fang)源，甚至有短炒客之(zhi)前是合伙眾籌買房(fang)(fang)(fang)，現在(zai)合伙人之(zhi)間分歧太大，月(yue)(yue)供還款(kuan)壓力也大，一(yi)時說要賣掉房(fang)(fang)(fang)子，一(yi)時又不愿意賣。”在(zai)福田(tian)八卦嶺片區經營中介生意的(de)曹(cao)經理對記者表(biao)示，“一(yi)些(xie)炒房(fang)(fang)(fang)客似乎抱著見好就收的(de)心態，但對于這種房(fang)(fang)(fang)源，我(wo)們一(yi)般都很謹(jin)慎。”這位中介還表(biao)示，最近的(de)確有買家不斷催促，希望(wang)在(zai)4月(yue)(yue)1日(ri)前過戶(hu)，但沒有出現像(xiang)2013年(nian)3月(yue)(yue)那樣的(de)恐慌性購房(fang)(fang)(fang)和過戶(hu)情(qing)景。

記(ji)者調查發現(xian)，在深(shen)圳(zhen)(zhen)鏈家網上，截至3月(yue)16日共有(you)40452套(tao)二手房(fang)(fang)(fang)源在售，截至3月(yue)8日共有(you)37241套(tao)二手房(fang)(fang)(fang)待(dai)售，也就是說(shuo)僅僅過去一周(zhou)，該網就多出了近(jin)3000套(tao)房(fang)(fang)(fang)源。從新房(fang)(fang)(fang)市場(chang)來看，深(shen)圳(zhen)(zhen)新房(fang)(fang)(fang)成交量連續兩周(zhou)大(da)幅下滑，讓(rang)深(shen)圳(zhen)(zhen)的新房(fang)(fang)(fang)成交從2月(yue)最(zui)后一周(zhou)的3163套(tao)減少到(dao)3月(yue)第(di)一周(zhou)的1551套(tao)，然后再到(dao)上周(zhou)的932套(tao)。

深圳中(zhong)原地(di)產(chan)市(shi)場研究中(zhong)心認為(wei)，近期成交量(liang)的連續下跌(die)緣于(yu)年后受(shou)到調(diao)控(kong)因素影(ying)響，市(shi)場出現了一定(ding)的觀望情緒，并且開(kai)發商批售熱度也受(shou)到政府(fu)調(diao)控(kong)的沖擊。目前，政府(fu)已經對一線樓(lou)市(shi)的飆(biao)漲(zhang)產(chan)生警覺(jue)，即將出臺的因地(di)制宜(yi)的調(diao)控(kong)措施可能將是一線樓(lou)市(shi)的最大利空。