每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 胡(hu)健(jian)    

◎每經記者 胡健

近期，隨著(zhu)一(yi)線城(cheng)市房價(jia)大漲，有關(guan)(guan)樓市的(de)(de)話題持(chi)續(xu)升(sheng)溫。一(yi)方(fang)面(mian)，在房地產去庫存的(de)(de)大背景下，多地加緊出臺地方(fang)版的(de)(de)去庫存政策(ce)；另一(yi)方(fang)面(mian)，首付貸等場外配資正引起監管部門(men)密切關(guan)(guan)注。據悉(xi)，上(shang)海有關(guan)(guan)部門(men)近日召集相關(guan)(guan)各方(fang)對“房價(jia)上(shang)漲過(guo)快”問(wen)題進行座談，外界紛紛預計上(shang)海限(xian)購政策(ce)或(huo)將(jiang)從(cong)緊。與此(ci)同時，一(yi)些資金實力不(bu)夠的(de)(de)人(ren)(ren)也想從(cong)不(bu)斷上(shang)漲的(de)(de)房價(jia)中(zhong)分一(yi)杯羹，一(yi)度(du)沉寂的(de)(de)眾(zhong)籌買房再度(du)進入人(ren)(ren)們的(de)(de)視(shi)線。

去庫存政策余(yu)波漾(yang)至一線城市，引發(fa)了(le)北上(shang)廣深的(de)樓市躁動。

中原地產(chan)研究部統(tong)計數(shu)據顯示(shi)：截至3月9日，北京2016年開年2個(ge)多月二手(shou)房簽約創造歷(li)史(shi)(shi)同(tong)期最高紀(ji)錄，同(tong)比增(zeng)長了95.5%，接(jie)近翻(fan)倍。這(zhe)一成交套數(shu)也是同(tong)時段的最高歷(li)史(shi)(shi)紀(ji)錄。

在此背(bei)景(jing)下，針對(dui)性的調控政策或(huo)將投至房價上漲過(guo)快(kuai)的城市。

中原(yuan)地產研究(jiu)總監張大偉告訴《每日經(jing)濟新聞(wen)》記(ji)者，近期一(yi)線(xian)樓市(shi)快速升溫，通過各類金(jin)融杠桿的(de)助力，投(tou)資(zi)(zi)性需求(qiu)暗流涌(yong)動。日前，購房首付款的(de)“場外配資(zi)(zi)”行為(wei)正成為(wei)監管部門擬嚴厲(li)打擊的(de)目標，這將在一(yi)定(ding)程度上抑制投(tou)資(zi)(zi)投(tou)機，并對(dui)存在違規操(cao)作的(de)中介金(jin)融業務產生(sheng)警(jing)示(shi)。

穩定：限制一(yi)線城市(shi)過快上漲

根據國(guo)家統計局2月(yue)26日發布的數(shu)據，一線城(cheng)市(shi)房價上漲明顯，北上廣(guang)深(shen)領跑全國(guo)，尤其是(shi)深(shen)圳，新建商品(pin)住(zhu)宅(zhai)價格同(tong)比(bi)上漲52.7%。

中原地產數據顯示，在(zai)一系列去庫存(cun)政策影響下，同(tong)比2015年2月(yue)，一線城(cheng)市(shi)庫存(cun)減少達到了(le)18.9%。

張大(da)偉(wei)分(fen)析(xi)說，從市場看，雖(sui)然北京房價漲(zhang)幅(fu)低于深圳與上海，但(dan)春節后(hou)也出(chu)現了(le)比較明(ming)顯的(de)上漲(zhang)，特(te)別(bie)是二手房市場，整體看成交量創造了(le)歷史同期紀錄，二手房市場價格上漲(zhang)速度明(ming)顯超(chao)過新房。這種情況下，后(hou)續很(hen)可能(neng)出(chu)現部分(fen)穩定房價的(de)政策(ce)。

恰逢全國兩會(hui)，與房地產相關的中央部委官(guan)員也都給出(chu)了簡短(duan)而清晰的態度。3月5日，住建(jian)部部長陳政高在兩會(hui)“部長通道”接(jie)受采訪時表示，住建(jian)部正與北(bei)上(shang)廣(guang)深四城市(shi)密(mi)切溝(gou)通聯系，這四個城市(shi)承擔調控主體責任，正想方設(she)法穩定(ding)市(shi)場。

第二天，3月6日，發改委主任徐紹(shao)史在回答媒體(ti)提問時說，當前一(yi)二線城市房(fang)價上漲(zhang)速度(du)較快，幅度(du)較大，需通過(guo)加快推進保障房(fang)建設和棚改，增加住房(fang)供給，采取諸如限購等行政措(cuo)施以及經濟政策等，抑制(zhi)不(bu)合理的投機性需求，限制(zhi)房(fang)價過(guo)快上漲(zhang)。

3月9日，國(guo)土(tu)部部長(chang)姜大明說，對(dui)于北京、上海(hai)、深圳出臺(tai)了一(yi)些應對(dui)高房價的解(jie)決措(cuo)施，國(guo)土(tu)資(zi)源部全力給(gei)予支持。他相(xiang)信，通過地方因(yin)城施策，房價一(yi)定(ding)(ding)會穩定(ding)(ding)住。

在(zai)政(zheng)協小組討論會上，列(lie)席的(de)(de)住建部(bu)總經濟師趙暉表示，對于特殊城(cheng)市(shi)房(fang)價(jia)的(de)(de)上漲要管控，但(dan)（一線城(cheng)市(shi)房(fang)價(jia)過高）的(de)(de)根本原因(yin)還(huan)是結構性問題，因(yin)為資源過度向大城(cheng)市(shi)聚集。

張大偉分(fen)析說，從(cong)春節(jie)前的降低非(fei)限購城市(shi)(shi)首付到契(qi)稅、營業稅減(jian)免，雖(sui)然從(cong)政(zheng)策(ce)覆(fu)蓋面(mian)看，繞開了北京等一(yi)線城市(shi)(shi)，但事(shi)實(shi)上，從(cong)市(shi)(shi)場變化看，這(zhe)些(xie)政(zheng)策(ce)都不可避免地在心理(li)層(ceng)面(mian)影響供需結構最緊張的一(yi)線城市(shi)(shi)。

這些城市(shi)的(de)主管(guan)(guan)部(bu)門也有明確態度，《每日(ri)(ri)經濟(ji)新聞》記(ji)者獲(huo)悉，3月8日(ri)(ri)，上海市(shi)發改委召集中介和研(yan)(yan)究機(ji)構以(yi)及相(xiang)關金(jin)融監管(guan)(guan)機(ji)構等(deng)就當前“房價上漲過快(kuai)”的(de)主題進舉行研(yan)(yan)討會，聽(ting)取各方意見(jian)。

深(shen)圳市委書記馬興瑞表示，政(zheng)府將在政(zheng)策法規上(shang)禁(jin)止炒賣、倒賣房子，從今年(nian)開(kai)始要向原特區外(wai)地區大量供給(gei)土地，同(tong)時把醫院、教(jiao)育等配套設施搞好，并且計(ji)劃開(kai)工建設6萬多套保障(zhang)性住房。

3月(yue)7日，全國人大代表(biao)、北京市常務(wu)副(fu)市長李士(shi)祥向媒(mei)體表(biao)示，下一步北京將嚴格執(zhi)行(xing)限(xian)購尤其是通州的(de)限(xian)購政策(ce)，與(yu)此同時，也將從人口疏解(jie)的(de)戰略出發，控制房地產開發投資。

方向：嚴格限購(gou)與(yu)增(zeng)加土地(di)供給

針對政(zheng)(zheng)(zheng)策方(fang)向，住建部部長陳政(zheng)(zheng)(zheng)高列出了五大方(fang)向：實(shi)行嚴(yan)(yan)格限(xian)購(gou)政(zheng)(zheng)(zheng)策；執行嚴(yan)(yan)格的(de)差別化稅(shui)收和(he)信(xin)貸政(zheng)(zheng)(zheng)策；增加(jia)土地供應面積(ji)；增加(jia)中(zhong)小(xiao)套型住房供應數量和(he)保障性(xing)住房建設；打擊(ji)交易違法違規行為，正確引導(dao)輿(yu)論和(he)預期。

而國土部(bu)部(bu)長姜大明主要提出，增加(jia)一線城(cheng)市(shi)的土地(di)供應面積，并將防止異常交易推(tui)高(gao)房(fang)價。

這得到了業界認同。以北京(jing)為例(li)，在2016年已經出現(xian)的(de)3宗(zong)住宅用(yong)地中，樓面(mian)價全部超過4萬元(yuan)，在2015年成交的(de)住宅用(yong)的(de)中有22宗(zong)樓面(mian)價超過3萬元(yuan)，這些都導致(zhi)房價易(yi)漲難跌(die)。

用(yong)增加“面(mian)(mian)粉”來平抑“面(mian)(mian)包”價格的辦法可行且有效，但(dan)短期很難起作(zuo)用(yong)。因(yin)而嚴(yan)格執行限(xian)購成為(wei)部委和地方官(guan)員口中的高頻詞(ci)。

易居研(yan)究院智庫中(zhong)心研(yan)究總(zong)監嚴(yan)躍進說，嚴(yan)格(ge)審(shen)核(he)機制(zhi)是一個必(bi)須做的功課，比如包(bao)括個稅的審(shen)核(he)等(deng)后(hou)續還需要從嚴(yan)。

在金(jin)融(rong)政策(ce)方面，嚴躍進(jin)認為，商(shang)業銀行對于(yu)(yu)房貸(dai)資(zi)產的(de)(de)認可程(cheng)度總體是高的(de)(de)，后(hou)續大思路依然是寬松的(de)(de)策(ce)略。目前(qian)不(bu)在于(yu)(yu)收緊(jin)的(de)(de)問題，而在于(yu)(yu)規范市場操作的(de)(de)問題。

他(ta)說，對于部分違規(gui)獲取貸款、沒有購(gou)房資格的(de)群(qun)體(ti)繞(rao)過(guo)監管政策去購(gou)房，可(ke)認定是擾亂市(shi)場秩序的(de)。從這(zhe)個(ge)角度(du)看，信貸市(shi)場依(yi)然會寬松，去庫存的(de)導向依(yi)然需要(yao)繼續(xu)。同時規(gui)范市(shi)場交(jiao)易也是一個(ge)重點(dian)內容(rong)。

“對假(jia)按揭、虛假(jia)交易、首付配資等做法進行(xing)打擊，尤其是對目前(qian)的P2P平臺(tai)和其他房地產金融(rong)創新(xin)平臺(tai)進行(xing)嚴密監管，防止各類違規放貸(dai)和違規抵押現象的出現。”嚴躍(yue)進說。

興(xing)業證(zheng)券報告稱，三四(si)線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市房地產“去(qu)庫存”是(shi)國(guo)家(jia)的大戰(zhan)略，而抑制一(yi)線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市價格上漲過(guo)快是(shi)戰(zhan)術目標，2016年(nian)政府(fu)工作報告也強(qiang)調(diao)因城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)施策，我們認為一(yi)二(er)線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市可能(neng)會受(shou)到針對性調(diao)控，對三四(si)線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市政府(fu)則將繼續發(fa)力引(yin)導需(xu)求釋放(fang)。