◎每經評論員 葉檀

兩(liang)會前后(hou)，房地產市場已經(jing)發生了重要變化(hua)，這(zhe)些政策的(de)變化(hua)影響深遠。

首先，針對房地產市場一刀切的(de)調控措施取消(xiao)。

政府工作報告提出“因城施策(ce)，不(bu)會(hui)(hui)出現千城政策(ce)一刀(dao)全(quan)部(bu)斬(zhan)無赦的盛況”。面對市場分化，一些(xie)城市繼(ji)續去庫存，另一些(xie)則會(hui)(hui)加強調控，北京是(shi)夏天(tian)，黑龍江(jiang)是(shi)冬天(tian)，軟(ruan)硬兩手會(hui)(hui)在同一時間段(duan)出現。

最近一線(xian)城市房價上漲的話題，在兩會上并(bing)沒有(you)成為過(guo)于熱(re)門的議題，只是由主管部(bu)門與相(xiang)關地方政府(fu)表(biao)態。

住建(jian)(jian)部部長陳政(zheng)高(gao)3月(yue)5日(ri)表示，與(yu)北上廣深4個(ge)城(cheng)市保(bao)持(chi)密切溝通，4個(ge)城(cheng)市正在(zai)想方(fang)設法穩定(ding)市場(chang)，措施包(bao)括：一是(shi)實(shi)行嚴格(ge)限購政(zheng)策(ce)，同時嚴格(ge)地(di)實(shi)行差別(bie)化的(de)稅收和信貸政(zheng)策(ce)。二(er)是(shi)增加(jia)土(tu)地(di)供應(ying)面(mian)積，并要及時公(gong)布(bu)信息(xi)，以穩定(ding)信心(xin)，三是(shi)增加(jia)中小戶(hu)型(xing)供應(ying)數(shu)量，搞好(hao)保(bao)障性房屋供應(ying)建(jian)(jian)設，四是(shi)打擊(ji)各種(zhong)交易當中的(de)違法違規行為，五是(shi)正確引導輿論。

一線(xian)城市(shi)政策(ce)有(you)所收緊，限購從來(lai)沒有(you)取(qu)(qu)消，未來(lai)也不會取(qu)(qu)消。跟(gen)隨其(qi)他城市(shi)實行的(de)稅收優惠等(deng)政策(ce)可能取(qu)(qu)消，以防一線(xian)城市(shi)搭上(shang)去庫存的(de)便(bian)車(che)，成為直接的(de)刺激(ji)因素。

韓正先生代表地方(fang)政(zheng)府表態，指出房地產作為特殊市(shi)場，政(zheng)府要加強調控。解決(jue)住房問題，根(gen)本(ben)是要建立、健全兩個(ge)體系(xi)，即市(shi)場體系(xi)和保障體系(xi)。

市(shi)(shi)場體(ti)系就應該按照(zhao)三(san)個(ge)為主的(de)(de)(de)原(yuan)則來進行調(diao)控(kong)，我們講的(de)(de)(de)三(san)個(ge)為主就是以居住(zhu)為主、市(shi)(shi)民為主、普通(tong)商品房為主，來進行市(shi)(shi)場調(diao)控(kong)。保障(zhang)體(ti)系就是要盡最(zui)大的(de)(de)(de)努力，多策并(bing)舉，去(qu)解(jie)決(jue)好中低收入家庭和困難家庭的(de)(de)(de)基本住(zhu)房需(xu)求(qiu)，這是黨和政府的(de)(de)(de)職(zhi)責(ze)。同(tong)時對一(yi)些違(wei)法(fa)違(wei)規，擾亂市(shi)(shi)場的(de)(de)(de)行為，應當依法(fa)嚴肅處理，以維(wei)護房地產市(shi)(shi)場的(de)(de)(de)健康穩定(ding)。

陳政高先生繼續強調對一(yi)些(xie)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)限購，二是增加土(tu)地供(gong)應，對于(yu)北京(jing)等城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)來說，控(kong)制人口與增加土(tu)地可能會(hui)(hui)并(bing)行不悖(bei)。但無論(lun)如(ru)何(he)，一(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)仍(reng)是中國安全墊最厚(hou)的城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，而(er)沈陽、西安等城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)也不會(hui)(hui)因(yin)為北上的收(shou)緊(jin)而(er)收(shou)緊(jin)，這(zhe)些(xie)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)依然會(hui)(hui)加緊(jin)去庫存。

其次(ci)，政府回(hui)到(dao)保障房，棚(peng)改。

5日(ri)上午，李克強(qiang)總(zong)理的(de)政府工作報(bao)告中給(gei)出(chu)了(le)政府的(de)職責(ze)，報(bao)告全文提了(le)3次(ci)“房地產(chan)”，10次(ci)“住房”。

在房(fang)地產中，城鎮化等都是(shi)重要影(ying)響(xiang)因素，特別強調的(de)是(shi)去庫存(cun)與(yu)棚改，維持(chi)市場(chang)穩定與(yu)保障住房(fang)剛性需求被認為是(shi)市場(chang)的(de)責任。

實現(xian)1億左右農村人(ren)口和(he)(he)其(qi)他(ta)常(chang)住(zhu)人(ren)口在城鎮(zhen)落(luo)戶(hu)。到2020年常(chang)住(zhu)人(ren)口城鎮(zhen)化(hua)率(lv)達(da)到60%，戶(hu)籍人(ren)口城鎮(zhen)化(hua)率(lv)達(da)到45%。城鎮(zhen)棚戶(hu)區住(zhu)房(fang)改造2000萬(wan)(wan)套。今年棚戶(hu)區住(zhu)房(fang)改造600萬(wan)(wan)套，提高棚改貨(huo)幣化(hua)安(an)置(zhi)比例。適應住(zhu)房(fang)剛性需求和(he)(he)改善(shan)性需求，因城施策化(hua)解房(fang)地(di)產庫存。

未來數(shu)年，棚改與保(bao)障，將是(shi)(shi)(shi)我們(men)在房地產領域看(kan)到的(de)最熟悉的(de)字眼，這(zhe)既是(shi)(shi)(shi)重大政績，也是(shi)(shi)(shi)政府用貨(huo)幣(bi)采購去庫(ku)存的(de)抓手。政府會不遺余(yu)力地推(tui)進(jin)三(san)四(si)線城市去庫(ku)存，這(zhe)是(shi)(shi)(shi)痛苦的(de)過程，把人口從一線城市引(yin)導到三(san)四(si)線城市。

第(di)三，加(jia)強監管，房地產絕不加(jia)長(chang)杠桿(gan)。

重慶市長黃奇(qi)帆解讀(du)政府工作(zuo)報告的(de)一段話被廣為(wei)報道，他建議在(zai)供給側改革(ge)一章里(li)加(jia)上“去(qu)杠桿(gan)，防風(feng)險(xian)”。不能用加(jia)杠桿(gan)去(qu)庫(ku)存。他說(shuo)，有的(de)房(fang)貸(dai)機構提供首付(fu)貸(dai)款，使得個人(ren)支(zhi)付(fu)的(de)首付(fu)比例(li)低于百分之二十(shi)，風(feng)險(xian)很大。

目前上海(hai)對某(mou)家公司(si)的(de)調查與框架有關，房(fang)地產業(ye)(ye)做(zuo)成(cheng)了金融(rong)業(ye)(ye)，成(cheng)為高息行業(ye)(ye)。這是去年股市(shi)加(jia)杠桿的(de)重演(yan)，惟(wei)一(yi)的(de)區別是樓(lou)市(shi)若崩(beng)盤影響(xiang)的(de)不(bu)僅是經濟，更(geng)是實體(ti)經濟，中國宏(hong)觀經濟不(bu)能獨(du)善其身。

房地(di)產價格高套現難，不同城市與樓盤分化(hua)嚴重，政(zheng)策冷熱(re)大相徑(jing)庭，政(zheng)府回到保障(zhang)，這是未來(lai)大勢。閉著眼睛買(mai)房的(de)時代已經過(guo)去。