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每經記者 王杰

“去庫存”仍是全國兩會期(qi)間的熱議話(hua)題。

今(jin)年(nian)以來，政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)紅利(li)不斷，樓市提前吹來了“暖風”，降(jiang)首付、降(jiang)契稅(shui)新(xin)政(zheng)(zheng)以及開年(nian)央行(xing)首次降(jiang)準(zhun)，為樓市去庫存(cun)拉開了大幕。為了去庫存(cun)，多地(di)出臺相關政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)。

3月6日上午，全國(guo)政協委員、重慶(qing)市工商聯(lian)主席、金科股份董事長黃紅云(yun)在北京西站附近接受(shou)了《每日經濟新聞》等媒(mei)體的(de)采訪，分享(xiang)了他對于去庫存的(de)觀(guan)點。

建議政府和房企雙向去庫存

在政(zheng)府(fu)層(ceng)面，黃紅云建議：一是(shi)(shi)(shi)優化供(gong)應結構，因地制宜(yi)調(diao)控(kong)土地供(gong)給，切實(shi)做到“因城施策”；二是(shi)(shi)(shi)拓(tuo)寬公共服(fu)務覆(fu)蓋(gai)范圍(wei)，解決(jue)農民工(gong)購(gou)房(fang)(fang)(fang)后的就(jiu)業、醫療(liao)、教(jiao)育(yu)等問題，增加農民工(gong)購(gou)房(fang)(fang)(fang)意愿；三是(shi)(shi)(shi)建立政(zheng)策性住(zhu)房(fang)(fang)(fang)銀(yin)行，推進房(fang)(fang)(fang)貸資產證券化；四是(shi)(shi)(shi)進一步降低(di)購(gou)房(fang)(fang)(fang)稅費，加大(da)金融支持，特別是(shi)(shi)(shi)降低(di)二手房(fang)(fang)(fang)交易稅費負擔，支持改善型住(zhu)房(fang)(fang)(fang)需求(qiu)；五(wu)是(shi)(shi)(shi)政(zheng)府(fu)采購(gou)公租房(fang)(fang)(fang)，對安置(zhi)房(fang)(fang)(fang)進行貨幣(bi)化安置(zhi)，可消耗一部分庫存量。

“在政(zheng)府(fu)采購層面，過去政(zheng)府(fu)大量地建(jian)政(zheng)策性(xing)保障(zhang)房是靠拆遷、改建(jian)，現在可以通過采購存量房來轉化成(cheng)保障(zhang)性(xing)住房。從目前情況(kuang)看(kan)，購買存量房的(de)成(cheng)本(ben)(ben)不一定會比(bi)拆遷、改建(jian)成(cheng)本(ben)(ben)高，尤(you)其(qi)在庫存消(xiao)化難的(de)城市，當(dang)房企自身有大量的(de)存量房、銷售(shou)比(bi)較困難的(de)時(shi)候，往(wang)往(wang)是愿意降價、甚至低價出售(shou)給政(zheng)府(fu)的(de)，這樣既解決了庫存問題，又不增加(jia)政(zheng)府(fu)多余成(cheng)本(ben)(ben)。”黃紅(hong)云表示。

黃紅(hong)云認為，在去(qu)庫(ku)存方面，除了政(zheng)府的政(zheng)策紅(hong)利(li)外，建議地產企業也要加大創新力度，通過產品創新，創造新的供給(gei)和(he)新的需求。

“可以通過優化改(gai)(gai)變存量(liang)(liang)房(fang)(fang)的使用(yong)(yong)功(gong)能(neng)，吸引消費者；對(dui)銷售困(kun)難的房(fang)(fang)屋(wu)，可將(jiang)銷售改(gai)(gai)為租賃，變相清(qing)理庫存量(liang)(liang)，也可以將(jiang)商(shang)(shang)業用(yong)(yong)房(fang)(fang)改(gai)(gai)用(yong)(yong)途，如商(shang)(shang)業改(gai)(gai)住房(fang)(fang)，商(shang)(shang)場、商(shang)(shang)鋪改(gai)(gai)為辦公、酒店，辦公、酒店改(gai)(gai)為公寓(yu)，反之(zhi)也可。把公建類房(fang)(fang)屋(wu)改(gai)(gai)為一般(ban)類酒店等。”黃紅云表(biao)示。

三四線城市也有機會

黃紅云認為，總體還(huan)(huan)(huan)是(shi)看好房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)業的(de)發展(zhan)前(qian)景，從去(qu)年開始，國家逐漸出臺扶持房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)業發展(zhan)的(de)政(zheng)策(ce)，后(hou)面還(huan)(huan)(huan)會(hui)(hui)有一系列的(de)政(zheng)策(ce)出臺，今年多數(shu)城(cheng)市在成(cheng)交量和價格上還(huan)(huan)(huan)是(shi)會(hui)(hui)出現溫和的(de)上升(sheng)，對(dui)增長比(bi)較(jiao)快(kuai)的(de)城(cheng)市尤其是(shi)一線城(cheng)市，或會(hui)(hui)有調控政(zheng)策(ce)，原有的(de)政(zheng)策(ce)會(hui)(hui)繼續沿用(yong)，但其他多數(shu)城(cheng)市會(hui)(hui)執(zhi)行(xing)比(bi)較(jiao)寬松的(de)政(zheng)策(ce)。

在去庫存的大背景下(xia)，一線城市樓市被開(kai)發(fa)企業視為“香(xiang)餑餑”，而三四(si)城市多被視為“票房(fang)毒藥”。

但此觀點(dian)也不(bu)能一(yi)概而(er)論。黃紅云認為，有些三四(si)線城市銷量比(bi)一(yi)二線還好，從產(chan)銷比(bi)看，三四(si)線城市投入低，但市場非常好。

他舉了個例子，重慶開縣是國家級的貧困縣，這個城市的地域風貌是大山大河，平地很少，金科在這里拿下500畝地的項目，第一年銷售額就有六、七億元，這在三四線城市很不簡單。重慶涪陵，一個3.5線城市(shi)，項目也可(ke)以熱銷。

對于(yu)今年的戰略，黃(huang)紅云表示，總(zong)體方向是金(jin)(jin)科(ke)發(fa)(fa)展房地產的同時，發(fa)(fa)展跟房地產相關的垂直業務，比如社區服(fu)務。區域發(fa)(fa)展方面，中(zhong)國城(cheng)市(shi)分化明顯，有(you)的城(cheng)市(shi)市(shi)場(chang)很好，有(you)的存量很大，市(shi)場(chang)糟糕，金(jin)(jin)科(ke)重點選(xuan)擇(ze)了十個省級城(cheng)市(shi)，會在這些城(cheng)市(shi)下面延(yan)伸少量的三四線城(cheng)市(shi)。

2月15日(ri)，黃紅(hong)云在接受(shou)媒體采訪(fang)時曾表示(shi)，在“三圈一帶”的(de)戰略新構想指導下，金科鎖定了“核心十城”，即(ji)重慶、成都、蘇州(zhou)、北京、合肥、鄭州(zhou)、上海、南(nan)京、天津(jin)、武漢。

而早1月27日，金科以8.796億元競得河南鄭州高新區瓦屋李192.55畝城中村改造地塊，正式布局鄭州。此前幾天，金科通過項目轉讓的形式，以8億元的代價拿下南京仙林東寶華地塊一塊600畝的土地，正式進入南京市場(chang)。

據了解，未來五年，金科要做中國一流的“美好生活服務商”，用5年時間實現三個層面的戰略轉變：一是產品層面，從關注房子的居住到關注社區服務，實現業務重心從5年短周期到65年長(chang)周期(qi)的(de)轉變(bian)；二是(shi)用(yong)戶層面，從(cong)一次交易(yi)到(dao)持(chi)續消費(fei)，實現(xian)從(cong)客戶到(dao)住(zhu)戶、到(dao)用(yong)戶、到(dao)會(hui)員（粉絲）的(de)轉變(bian)；三是(shi)企業層面，從(cong)地產(chan)開發商(shang)轉型為現(xian)代服務提供商(shang)，逐步實現(xian)從(cong)重資(zi)產(chan)投(tou)資(zi)向輕資(zi)產(chan)運營的(de)轉變(bian)。

發稿：隋丕寧 審(shen)核：楊(yang)羚強 終審(shen)：蔡戰(zhan)波