每經編輯｜蔡雅蕓    

(本文(wen)原(yuan)載于微信(xin)公眾號“邦地產”ral-estate-circle）

“我(wo)(wo)和我(wo)(wo)老(lao)婆(po)現在(zai)在(zai)上海只有一套房(fang)(fang)子(zi)，我(wo)(wo)可以把(ba)房(fang)(fang)子(zi)只寫在(zai)我(wo)(wo)老(lao)婆(po)一人名(ming)下，然后(hou)和我(wo)(wo)老(lao)婆(po)假離婚。現在(zai)這(zhe)(zhe)套房(fang)(fang)子(zi)值(zhi)700萬(wan)(wan)(wan)，我(wo)(wo)讓(rang)(rang)她把(ba)房(fang)(fang)子(zi)1000萬(wan)(wan)(wan)賣(mai)給我(wo)(wo)，我(wo)(wo)首(shou)付給她300萬(wan)(wan)(wan)，貸(dai)款700萬(wan)(wan)(wan)。這(zhe)(zhe)樣，我(wo)(wo)們(men)繼續住著房(fang)(fang)子(zi)，手里(li)多(duo)了700萬(wan)(wan)(wan)，用(yong)(yong)這(zhe)(zhe)700萬(wan)(wan)(wan)投資（包括投資到(dao)我(wo)(wo)公(gong)司）的利(li)益，剛好可以用(yong)(yong)來還(huan)(huan)貸(dai)。如果房(fang)(fang)價大跌，我(wo)(wo)就(jiu)不還(huan)(huan)貸(dai)款了讓(rang)(rang)銀(yin)行把(ba)房(fang)(fang)子(zi)拿走。這(zhe)(zhe)樣我(wo)(wo)們(men)的房(fang)(fang)子(zi)就(jiu)在(zai)高位變現了；如果房(fang)(fang)價繼續漲(zhang)，我(wo)(wo)還(huan)(huan)可以在(zai)適當的時候真賣(mai)出去，再賺差(cha)額(e)。銀(yin)行不給貸(dai)，問鏈(lian)家貸(dai)。”

這樣通過杠桿套利的段(duan)子，已(yi)經在地產圈內流(liu)傳(chuan)甚廣(guang)，先不(bu)論可行性，就說人們對一(yi)線城(cheng)市房價“跳漲”的信心，也(ye)一(yi)目了然。

但(dan)也有人表達了對(dui)房產泡(pao)沫(mo)的擔憂(you)，一旦泡(pao)沫(mo)被戳破，中國(guo)的樓(lou)市也將隨(sui)之坍塌。

那么，真的(de)那么容(rong)易坍(tan)塌嗎？

先看香港會否重蹈日本覆轍

上個世紀，日本(ben)房地產泡沫破(po)滅后進入長達10年的(de)經濟衰退。如今國內一二線城市(shi)樓市(shi)的(de)火熱，讓很多投資(zi)者看(kan)到了(le)(le)機會，但也讓人又拿出了(le)(le)日本(ben)的(de)例子來告誡(jie)人們冷靜(jing)。

但這(zhe)樣的經(jing)驗是(shi)否適用于中(zhong)國？我(wo)們先拿市場成交(jiao)量(liang)萎縮、地(di)價暴跌的香港(gang)樓市來說。

香(xiang)港樓市的確在變冷，根據2015年(nian)12月香(xiang)港地區(qu)的房價(jia)指數，當期為285.2，同比(bi)(bi)上(shang)(shang)漲(zhang)2.5%，較上(shang)(shang)月漲(zhang)幅收(shou)窄(zhai)(zhai)4.6個(ge)(ge)百分點(dian)；環比(bi)(bi)下跌2.8%，較上(shang)(shang)月跌幅收(shou)窄(zhai)(zhai)0.2個(ge)(ge)百分點(dian)。近期來說，香(xiang)港房價(jia)指數同比(bi)(bi)漲(zhang)幅連續8個(ge)(ge)月收(shou)窄(zhai)(zhai)，環比(bi)(bi)聯(lian)系3個(ge)(ge)月出(chu)現負增(zeng)長。這些與香(xiang)港經濟增(zeng)長放(fang)緩、美聯(lian)儲(chu)加息(xi)、內地經濟下行脫(tuo)不離關系。

1993～2015年(nian)香港房(fang)價指數月度變化（1999＝100）

整體而(er)言，香港(gang)房地產市(shi)場私宅成(cheng)交量出現了一定程(cheng)度的萎縮，樓市(shi)活躍(yue)度有所降低。

但香(xiang)(xiang)港(gang)樓(lou)市不會崩盤。一個國家或地區的房(fang)地產市場走勢(shi)與(yu)宏觀(guan)(guan)經濟變化密切相關。縱觀(guan)(guan)香(xiang)(xiang)港(gang)過去25年間的房(fang)價指數同比變化與(yu)GDP增速，可以發現兩者基(ji)本吻合(he)。

從最(zui)新的漲～跌周(zhou)期看，2009～2010香(xiang)港GDP增(zeng)速6.8％，房價(jia)指數(shu)同比上(shang)漲24.4％，創(chuang)下近10年(nian)的最(zui)大增(zeng)幅(fu)；隨后(hou)，香(xiang)港GDP增(zeng)速回落，房價(jia)指數(shu)同比增(zeng)長也出(chu)現回落。

依據IMF的(de)預(yu)測，2016、2017年，香港GDP增(zeng)長率(lv)在2.6～2.8％之間，基(ji)本與(yu)2015年持平，處于歷(li)史的(de)低(di)位(wei)。這意味著(zhu)香港房價(jia)指數同比增(zeng)速也將在低(di)位(wei)運行。

從宏觀(guan)經濟判斷，香港2016～2017年房地產市場(chang)將處于溫和下行(xing)態勢，房價不會(hui)再現(xian)1997～1998年的(de)暴(bao)跌(die)。

一線城市房價要跳漲？看看需求吧～

香港沒有坍塌(ta)的(de)可能，房價上漲的(de)一線城市呢(ni)？

要知道，對于(yu)現在的樓市(shi)，有(you)專家(jia)認為不僅是漲(zhang)，而是跳漲(zhang)。有(you)網友則(ze)吐槽：出個差回(hui)來，上海房(fang)價(jia)就漲(zhang)了30萬。

2月(yue)21日，上(shang)(shang)海(hai)虹口(kou)區(qu)內(nei)環內(nei)某新(xin)樓盤推出的352套房源銷(xiao)售一空，一天賣(mai)了36億元(yuan)；22日，房產(chan)稅收優惠政策正式落地，上(shang)(shang)海(hai)各區(qu)房產(chan)交易中心人滿為(wei)(wei)患。而過去(qu)一年，上(shang)(shang)海(hai)以超(chao)(chao)過1.4萬億元(yuan)的總(zong)成(cheng)(cheng)(cheng)交金(jin)額成(cheng)(cheng)(cheng)為(wei)(wei)全球(qiu)最大房地產(chan)市場(chang)，成(cheng)(cheng)(cheng)交量(liang)也創出歷(li)史新(xin)高，成(cheng)(cheng)(cheng)交均價同比(bi)上(shang)(shang)漲18%，而對于(yu)市區(qu)的中高端(duan)樓盤成(cheng)(cheng)(cheng)交均價同比(bi)不乏(fa)超(chao)(chao)過50%的增加。

真是(shi)瘋(feng)狂的(de)上海，但瘋(feng)狂的(de)又(you)何止上海！北(bei)京、深圳(zhen)也伴隨著土地價(jia)格(ge)走高和市場火(huo)爆，房價(jia)節節攀升。

當(dang)市(shi)(shi)場投資經歷了一年多的(de)擠壓，支撐當(dang)前(qian)樓(lou)市(shi)(shi)復蘇(su)的(de)絕大部分動力還是來自真實需求(qiu)的(de)時候，這(zhe)就表明，這(zhe)個(ge)市(shi)(shi)場是有足夠“信(xin)心”的(de)，而這(zhe)個(ge)信(xin)心也足以讓中國房地產不會輕易(yi)崩(beng)盤(pan)。

編輯(ji)：王婷(ting)婷(ting) 審(shen)(shen)核：楊羚強 終審(shen)(shen)：蔡戰波(bo)